目录

01    欧美和日本的城市化进程

02    欧美和日本地产交易数据

   03    欧美创新型地产科技类企业

虽然西方各国的政治、社会、经济和历史背景条件不同，遇到的问题也有所不同，但西方现代化城市发展的基本趋势应该说是一致的。

如果按照城市更新及相关理论发展的脉络来进行分析，可以看到，战后西方城市特别是内城和旧城更新基本上是沿着清除平民窟-邻里重建-社区更新-到近代的智慧城市脉络发展。

1. 可持续发展的思想

欧美早在70年代，就经历了大规模的城市化，但也带来了一系列问题，环境污染、资源破坏等，甚至出现大型的能源危机，但这也带来了大规模的反思。这促使了第一次大规模的反思思潮，也是第一次有致力于环境和资源保护的经济学家提出了可持续发展理念。在可持续发展的思潮的影响下，西欧国家城市更新的理论与实践有了进一步发展，进而逐渐形成了城市复兴的理论思潮与实践。

2. 逐步发展以人为本的思想

欧洲智慧城市建设提出“以人为本”的核心理念，重视城市文化特色及可持续发展。以新兴的科学技术手段作辅助，建设城市智能基础网络，协调并统筹城市各个系统与经济发展、城市管理和公共服务之间的紧密结合，以此优化城市管理决策和创新技术，扩展产业空间，并提高城市居民生活品质。 

3. 数字化的新发展

欧洲智慧城市建设始于2000年。2000-2005年欧洲实施了“电子欧洲”行动计划，2006-2010年完成了第三阶段的信息社会发展战略。基于这两项行动，欧洲各个城市开始深入智慧城市项目的实践。2015年9月白宫提出智慧城市计划，鼓励全国积极参与到智慧城市的发展建设中来。

同时，政府大力支持智慧城市与私营公司以及高等教育院校之间的合作和知识共享。为了收集创新性的智慧城市解决方案，美国交通部每年会举办智慧城市挑战赛，旨在设计综合先进的智能交通系统，希望通过大数据、手机应用和科学技术来促进发展更快捷、更便宜和更有效的交通模式。

日本城市更新存在几个突出的特点

1. 城市发展空间具有刚性边界

日本山地众多，国土面积狭小，为了保护农业用地安全，对城市开发建设约束较多，城市空间发展的刚性边界十分明确。

2.团地社区向现代社区转变

团地是日本在二战后经济高速发展下的产物。60年代，日本大量人口涌入城市，住宅需求激增，于是日本开始在东京、大阪等大城市郊区新建大量住宅团地，近代有开始私有化团地。

3.人口老龄化问题日趋严重

目前，日本是全球人口老龄化最严重的国家，65岁以上人口比例达到了27%，排名世界第一，所以对于医院和服务机构尤为重视。

4.地震等自然灾害频发

日本地震等自然灾害多发，灾后重建也是引发城市更新的重要因素。

全球按区域逐年地产交易总量 

全球的地产交易量逐年呈上升趋势，可以看出最大的交易量还是来自美洲，欧洲非洲和中东地区总量排在第二，而亚太地区占比最小。受疫情影响，预测2020年的总交易量会大幅减少。

英国逐年商业地产交易量及地区投资者占比

英国商业地产交易量呈一定周期性，从2012年进入上涨周期，但2018年开始下降。而投资占比也比较平均，境内境外平分秋色。

英国购物中心建成面积

商业购物中心建成面积从2015年开始虽有下滑但是逐年上升，直到2019年突然下跌，只有不到100万平方英尺。

英国商业购物中心出租指数

商业购物中心的出租指数从2010年开始到2017年整体呈上行趋势，不同颜色代表英国的不同地段，但是总体从2018年开始都呈下降趋势。

英国商业购物中心买卖趋势 

据图片显示，2019年为近十年来最低成交量，只有不到10亿英镑，据报告称也是从2005年以来的最低值。逐年平均值为31亿英镑。

英国商业购物中心买卖客户占比 

其中境外投资者占2019年成交总量的近半达到3.44亿英镑，而本地投资者只占2.48亿英镑。

英国年度办公面积使用

英国办公楼宇面积的使用是有周期的，从2000年开始逐年递减，到了2007年达到一个小高峰之后又呈逐年递减趋势，在2011年到2018年逐年攀升后又达到了一个峰值，可预计在未来可能会呈下降趋势。

英国不同行业对办公面积使用占比

在不同行业的办公室租住面积上，新兴创造行业占比最大，其次是传统商贸。

英国逐年办公空置面积

英国办公楼宇空置面积的在今年来逐年减少，但自2020年以来，有小幅攀升，但基本保持平稳。而二手租赁市场还是占比最多，新兴建成办公楼宇面积逐年有所减少。

英国办公楼宇空置率

近来来，英国办公楼宇空置率逐年递减，趋势平稳。

英国逐年住宅销售数量 

英国住宅交易数量保持平稳，但自2020第二季度以来，受疫情影响，交易数量大幅下降，自四月以来有小幅回升但同比还是减少近半。

英国逐年住宅价格 

英国住宅交易价格稳中有升，自疫情以来反而小幅上扬。

美国逐年地产交易总量

美国地产交易持续保持高位水平，在2019年预计达到峰值5000亿美元，但2020年受疫情影响，预计会大幅走低。

美国逐年各类资产资产回报率

美国各类资产回报率逐年下降，与美国无风险利率保持波动一致。在各类资产中，工业地产资产回报率最高，公寓类最低。

美国办公室供需关系 

美国办公室的空置率从2010年逐年下降，但2020年受疫情影响稍有抬头。

在办公室的建造方面是有周期性的，从2006年开始逐年下降，到2012年降至最低点，从2012年回升但2020年稍有下降。

美国办公室租金与空置率 

全美办公室租金的情况可以看出租金的增长和回落是呈现周期性的，以6年为一个周期。

因空置率对于租金的反应是有后置性的，当租金逐年升高之后，空置率会逐渐增长达到一个峰值，随之租金也会暂时回落。今年租金保持稳定增长，空置率也属于历史低位。

美国逐年建成公寓户数

美国逐年建成公寓户数逐年增长，呈上升趋势。

美国公寓类项目的投资 

公寓类资产交易数量从2009年后也呈明显上升趋势，个人资产类交易最为活跃。

美国公寓逐年空置率和增长率

公寓的空置率在逐年下降，但是在2020年有所回落，预计受疫情冲击，市场持续走低。

日本逐年房产交易量 

近年来日本地产总交易量呈降低的趋势，当地类reits地产和实体地产交易占比较多，境外投资者交易占比相对欧美来说较少。

在所有地产类项目中，办公类地产，工业用地和商业地产占前三位。

日本逐年房租趋势

日本房租在大阪地区和名古屋地区是呈上升趋势，但是唯独东京地区房租在2020年Q2预测会走低，受疫情影响较大。

日本逐年办公面积供需和空置率 

日本办公类资产空置率从2012年的峰值逐年下降。新建成供给面积呈周期性。

日本所有地产类租金对比

日本办公类地产租金增长率比商业地产和其他类地产相比较高。但2020年受疫情影响除物流地产外，全部地产类租金呈负增长。

（本节数据均来自世邦魏理仕公开报告）

美国的创业项目呈现几个特点：

•房屋租赁买卖平台的创业项目繁多，涉及旅居地产，度假地产，短租长租等项目。 

•并且由于美国成熟的保险制度孕育出较多的对于地产相关的智能保险业务的创业公司，但是对于国内的情况适用性不强。 

•本次报告主要整理针对我们较关注的数字孪生和赋能类地产科技创业项目