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超级概念超级收割,在这片香蕉园,我见证了深圳客的人傻钱多!
阅读:5187
2020-12-07
今天的主角是:广州南沙恒大阳光半岛。
高层产品,带装修23000/平米,小面积低总价,最大面积115平,专为投资客打造,共有5000多套。
韭菜盘,毫无疑问,100%确定。
购房者中,
一多半都是深圳客。
今天看到阳光半岛的宣传口号,不得不佩服,人家的客户锁定相当之精准,人家要的就是深圳客,吃的就是深圳巨大涨幅之下的深圳客的人傻钱多。
文末有项目所在地的2分钟视频,供欣赏,供参考。
1
项目自带光环
南沙,广州唯一的副中心,众星捧月之区域。
南沙,粤港澳大湾区之最最最核心。
南沙,广州期货交易所指定落地区域。
南沙,粤港澳大湾区国际商业银行指定落地区域。
南沙,港澳保险服务中心指定落地区域,服务内地和港澳人民。
南沙好,大湾区才能更好。
南沙,真正的大湾区核心。
国家之重任,国家之未来,把很多的政策、基建、投资、科研、资源都放在了南沙,都给了南沙。
所以,南沙是有未来的,这是肯定的。
所以,南沙可以关注的,这是肯定的。
但,如果你认为南沙都可以买,就一定是大错特错,南沙遍地都是概念,你一定要有一双亮眼才行。
但,你凭什么说恒大阳光半岛是个错?
这样的城市,这样的未来,这样的价格,怎么可能犯错?
而且是在南方,即使作为过冬度假又有何妨?何来犯错?
2
然并卵。
南沙占地783平方公里,常住人口75万。
深圳占地2000平方公里,常住人口1344万。
东莞占地2465平方公里,常住人口846万。
上面的数据告诉你,
南沙是一个新区,南沙任重道远,南沙的发展是长周期的。
所以,23000元/平,你可以在深圳随便买,你可以在东莞随便买,真的完全没有问题,再偏都没关系。
但,南沙真的会有问题,783平方公里的南沙,真的不是买哪里都可以的。
不是所有的南沙,都是广州副中心。
不是所有的南沙,都能成为城市。
15年后的南沙,有的地方已经是6万+,有的地方已经是高楼云集灯火辉煌,有的地方,还是香蕉园,还是农家地。
3
而恒大阳光半岛,再次自带光环。
恒大销售顾问首先告诉你的就是,旁边就是
投资1600亿的恒大汽车。
上图就是恒大汽车,没有拍好,看不太清。
而关于恒大汽车,那是另一个故事,是另一个梗,今天不作讨论,回到恒大阳光半岛。
它在哪里?
哪里不重要,置业顾问会先告诉你两个道理和逻辑。
买房,请跟着政府的基建走!
政府基建投资越大,地价越值钱,房价未来越能涨。
逻辑成立,自圆其说,于是,置业顾问告诉你。
1、3.7公里之外是南沙高铁站,30条高铁线,比广州南站还要大,周边2公里没有住宅,全是商业用地,未来全是写字楼、酒店。
2、项目所在地还是总投资500亿的深中通道南沙下桥口的不远处,从这里开车到深圳也就40分钟。
这两条,足够震撼吧。
高铁枢纽、深中通道。
怎么,你还不动心?置业顾问会指着这个图片继续。
中科院南沙科学园
保利电商港
唯品会
等等,这些都是周边的产业。
还不动心?置业顾问继续抛出自贸区概念和广州地铁概念。
是的,项目位于南沙自贸区内。
是的,广州地铁18号线直通南沙,时速160公里/小时,全国最快。
大楼的外立面上也是用恒大式的红条幅展示着:
深中通道 一桥连宝安,地铁7站到珠江新城。
然后,沙盘上方,12套特价房,分分钟钟吸引着你的心。
4
然并卵,这还是一个韭菜盘。
2020年8月8日首次开盘,当天销售1400套,目前共计销售2000多套,项目总套数为5000多套,持续加推中。
项目均价23000元/平左右。
南沙占地683平方公里,万顷沙占了近四分之一,就是160多平方公里,恒大阳光半岛是这里的第一个商品房项目。
你可以先理性的、冷静的想一下这四个数据:160平方公里,第一个住宅项目,未来有多少竞品?未来要开发多少年?未来成熟需要多少年?
项目就在这毛一个不毛之地,鸟不拉屎。
试想一下,项目就在这么一个不毛之岛上,160平方公里,上面大片大片的香蕉园。
南沙目前最成熟的区域在哪里?离多远?可否辐射?能否外溢?
到目前的南沙万达广场开车34分钟,20公里车程。
如上图(南沙自贸区分布图)所示,恒大阳光半岛位于图中所示的区块七:
万顷沙保税港加工制造业区块(国际加工贸易转型升级服务区)。
它不是一个纯粹的住宅区,是加工制造业区。
问题1:区域等待周期太长,至少10年起步,预计20年时间。
问题2:区域不是住宅区,还是工业区。
问题3:区域不是核心区,属于南沙的郊区。
问题4:区域不是新区起步区,成熟遥遥无期。
问题5:周边没有生活配套,配套遥遥无期。
问题6:区域生活氛围难以形成,10年内全是货车横行。
问题7:未来也不是地铁盘,离轨道要4公里以上行车距离。
总结:等待至少10年,预计需要20年时间。
10年内,你租给谁?卖给谁?涨毛线?
5
如何正确理解南沙?
南沙分为北部、中部、南部。
目前最成熟的区域在哪里?在中部。
目前仅有的购物中心万达广场在哪里?在中部。
未来规划的CBD总部区域在哪里?在中部。
广州期货交易所、湾区银行、湾区保险落户哪里?在中部。
未来400多米的地标在哪里?在中部。
所以,在南沙买房,只关注中部,北部和南部一定是要放弃忽视的。
中部就可以随便买了吗?不是的!
选择中部你只是有效避开了最大的坑而已,但你需要进一步理解南沙。
最值得你关注的就是上图自贸区规划中的区块二:
明珠湾起步区块(金融商务发展试验区)。
规划已经告诉我们了:
起步区!占地9平方公里!
这个面积是有能力快速高大上并成熟完善的。
也就是,这里是整个南沙,最先发展的、最先建设的区域。
这个区域,如同开发商给你展示的样板房,肯定是最好的,肯定是最先成熟的,肯定是可以直接可以用的。
当然,此时,你还可以再进一步精益求精,就是再次聚焦起步区里起步更早的区域。
就是灵山岛尖。
卫星图下,已经是全面施工,几乎没有空地闲置。
这里一定是成熟最早的,也是最为高大上的区域,地标、总部、剧院、公园、商业、轨道等等。
如图所示,地块已经分完,每块土地都有主人,都在抓紧施工建设。
对外说法是2024年全面交付使用。
而横沥岛,则是2028年交付使用,晚了4年。
即使如此,横沥岛的成熟也要远早于恒大阳光半岛所在的万顷沙,那估计要2038年吧。
上图是我在灵山岛尖考察时的随手拍摄,城市界面、基建水平,明显甩恒大阳光半岛100条街。
相比于万顷沙的160平方公里,灵山岛尖的占地只有2.5平方公里!
而这里的价格,也不过只是35000元/平。
但未来,完全不是一个级别,
这个区域未来50000/平的时候,恒大阳光半岛还是3万以下。
如果就是想买南沙,又只能买得起25000的,也不要选恒大阳光半岛,蕉门河或区府成熟片区也有很多选择,再或者,中铁建海语熙岸新盘25000多亦可考虑,所以,不要给自己借口,
价格不是借口!
6
总结一下,
1、基本上,
放弃所有的新区也不会犯什么错
,也不会错过什么,也不会有什么遗憾,因为,当下,在非新区的成熟区,我们有更多更好的选择,这是现实,也是真理,我们真的不必要为了一些所谓的概念而非要追逐新区。
2、当然,新区也不是不可以买,新区也可以涨,
今年的南沙新区也涨了有2000-5000元/平米
,但你需要有一双慧眼是肯定的。
3、新区的级别你要先搞清楚,国际级新区?国家级新区?省级新区?市级新区?区级新区?而
国际级、国家级你是可以关注的,市级区级就是要放弃的,省级另论。
4、
南沙是国际级 国家级新区
,肯定是可以关注的,肯定是有未来的,这是事实。
5、以南京为例,
燕子矶是区级新区,要放弃,江北新区是国家级,可以关注
。
6、而,即使是国家级的新区,你来关注,请一定要记住:
只关注起步区!只关注核心区!
而一定要坚定的放弃外围和郊区!
7、所以,
南京江北新区只买核心起步区,南沙新区只买明珠湾起步区的灵山岛尖
,这样的道理要明白,这样的信仰要坚定。
8、因为现在已经是2020年了,
中国的城镇化也还只有黄金的10-15年
,10年发展好起步区是安全的,而10年之后还不能成熟的区域,对不起,真的是极大的风险,你承受不起的。
9、天津滨海新区,兰州新区,昆明呈贡新区,郑州航空港区,成都天府新区,福州东部新区,重庆两江新区,等等,有的已经在教育人,有的会在未来教育人。
10、
新区要不全部放弃,要不只关注国家级新区的起步区和核心区
,把这个当做信仰,不要轻易动摇。
11、所有10年后还不能成熟的、变成城市的区域,请坚定的放弃,不要侥幸,不要动摇,又不是没有更好的选择?
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