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院墅型住宅产品为何备受房企与市场青睐?
① 中国本土式的院落梦想生活,更打动客户;
② 联排、叠拼产品院墅化,可以实现较强私密性,增加私家庭院面积,产品业态升级;
③ 围合宅院延伸私家绿地空间与地下空间,产品力可挖掘价值更多;
④ 受到规划指标中限高、容积率≥1限制条件下,院墅产品能做出容积率0.4-0.7低层墅品质感,提高产品溢价。
2012年之后,独栋别墅禁批令环境下,北京等一线城市高端居住改善需求却有增无减。新拍土地高地价,容积率要求都在1.0以上。也就是说,花钱买新品独栋,市场上没有了。但客户又有需求,怎么办呢?
于是,有了合院。
在相同用地情况下,院墅较传统联排产品在容积率上有较大提升。
以我院创作的某合院项目为例,合院容积率约为1.1,达到了正常4-6F左右洋房容积率。赠送比极大,对于客户具有相当的吸引力。
L合院极限容积率组合方式排布示意▲
我们比较下不同的形态下,合院的品质感到底如何?
合院产品是多种规范限制下的产物,比如高地价、容积率限制、限高等条件。如果要提升产品溢价,就是说,在高容积率下,我们怎么做出低密度的高品质别墅。这个问题就成了房企和全行业关注的焦点。
1、在相同容积率和建筑密度情况下,院墅产品较传统联排产品在院子展开面、院子舒适度、院子私密性上均有较大提升。
在相同大小土地和建筑基底条件下,传统联排不同住户之间可以很容易的观察到彼此院内的活动,缺乏私密感。
L\T型合院形制的先天优势,使之较传统联排产品更具有空间私密性与秩序感。
2、功能空间中心性好,更多房间能欣赏庭院。强化家庭聚合感。
L院立体院落示意▲
3层单院落L合院:建筑与院子的关系▲
3、采光面增多,空间布局更灵活。
我们把近两年北京部分项目的规划总图放在一起看,发现在产品规划布局上的新规律:以U型或L型合院产品,进行南北向连接。利用南北向日照间距,规避日照间距与山墙间距,有效节约宅间空地。
在产品院墅化的背景下,联排、双拼也不断的迭代创新,从传统联排I型产品升级成L型再进化到当下更多元的T、U型等等。
通过对近几年北京代表性院墅平面图对比,随着产品定位的升级、面积段增大、院落空间变得更丰富。
通过上图可以看出,合院产品定位越升级、面积越大,院子的面积越大,院落的层次也更丰富,住宅空间与院落互动性也更多。
多种院落组合可以满足高端住宅对功能与生活品质的需求,容积率过1的院墅产品同样能做出0.4-0.7低密联排的品质感,甚至还有升级。
小结
经过长时间的摸索,对于院墅产品,开发商也越来越得心应手,市场上有不少创新产品出现,这类产品虽然面积各异,但空间感较好,且往往会通过赠送面积实现别墅产品的空间尺寸,让客户觉得物超所值。而房地产企业未来在产品上的竞争,就是创造这种超值溢价空间的竞争,期待市场上会涌现更多的创新院墅产品。
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