院墅类产品的前世今生

2012年之后，独栋别墅禁批令环境下，北京等一线城市高端居住改善需求却有增无减。新拍土地高地价，容积率要求都在1.0以上。也就是说，花钱买新品独栋，市场上没有了。但客户又有需求，怎么办呢？

于是，有了合院。

在相同用地情况下，院墅较传统联排产品在容积率上有较大提升。

以我院创作的某合院项目为例，合院容积率约为1.1，达到了正常4-6F左右洋房容积率。赠送比极大，对于客户具有相当的吸引力。

L合院极限容积率组合方式排布示意▲

我们比较下不同的形态下，合院的品质感到底如何?

合院产品是多种规范限制下的产物，比如高地价、容积率限制、限高等条件。如果要提升产品溢价，就是说，在高容积率下，我们怎么做出低密度的高品质别墅。这个问题就成了房企和全行业关注的焦点。

院墅产品PK传统联排产品

1、在相同容积率和建筑密度情况下，院墅产品较传统联排产品在院子展开面、院子舒适度、院子私密性上均有较大提升。

在相同大小土地和建筑基底条件下，传统联排不同住户之间可以很容易的观察到彼此院内的活动，缺乏私密感。

L\T型合院形制的先天优势，使之较传统联排产品更具有空间私密性与秩序感。

2、功能空间中心性好，更多房间能欣赏庭院。强化家庭聚合感。

L院立体院落示意▲

3层单院落L合院：建筑与院子的关系▲

3、采光面增多，空间布局更灵活。

我们把近两年北京部分项目的规划总图放在一起看，发现在产品规划布局上的新规律：以U型或L型合院产品，进行南北向连接。利用南北向日照间距，规避日照间距与山墙间距，有效节约宅间空地。

在产品院墅化的背景下，联排、双拼也不断的迭代创新，从传统联排I型产品升级成L型再进化到当下更多元的T、U型等等。

通过对近几年北京代表性院墅平面图对比，随着产品定位的升级、面积段增大、院落空间变得更丰富。

通过上图可以看出，合院产品定位越升级、面积越大，院子的面积越大，院落的层次也更丰富，住宅空间与院落互动性也更多。

多种院落组合可以满足高端住宅对功能与生活品质的需求，容积率过1的院墅产品同样能做出0.4-0.7低密联排的品质感，甚至还有升级。