去年十九大报告，明确了目前中国社会的矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。说白了，就是要消费升级。

然而从最近媒体频繁爆出的各种新闻来看，这种矛盾可以说是很剧烈了。对于低质量的产品，客户的抗性非常大。

事实上，目前房企也在出现分化，一些房企开始从追求规模优势，向追求产品优势倾斜。今年很多房企都纷纷发布了自己的新一代产品，把目光收回来，开始打造产品力。创造美好生活。

那到底什么是美好生活，什么是消费升级？

从目前房企产品创新呈现的趋势来看，一是功能更强调均好性，改善型产品成主流，无硬伤成为基本要求。二是附加价值开始得到更多的重视，产品内外部更加注重美感、社交性和趣味性。

新一代产品，功能强调均好性

全龄化精装和可变户型成标配

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随着“421”式家庭模式成为普遍现象，四个老人、两个中年夫妻加一个子女的结构，直接带来的就是对家庭成长性和养老性能的关注。目前各个房企的新产品，都在重点考虑这两个使用场景。

一、家庭成长性要求户型可变灵活

例如，旭辉今年发布的第五代产品。在户型灵活性上做了很多的考虑。下面的户型，主卧的更衣空间，可以和北侧的书房联动使用。有了孩子以后，还可以拓展为婴儿房，和妈妈很近，又可以有独立的小床。

这种灵活空间设计，不仅考虑到了家庭的可成长性，而且和过去的全生命周期户型相比，不需要大拆大建，非常实用。

万科上半年的新户型125㎡的3+1房，也是一样的思路。强调不大改动整体户型结构的前提下，通过设计实现空间的多变使用。

一是儿童房的双门设计，联通主卧，方便大人晚上照顾小孩子，而且小孩子可以共用大人的主卫。

二是公卫设计了推拉移门，晚上关上后次卧也是套房，和之前明源君介绍的香港户型设计思路一致。

三是客厅的双厅设计，设计师在顶部设置了滑轮轨，可开可合，打开来是创新的“十字厅”设计，强调家庭核心区的互动，关上之后，比如如果生了二胎，可以隔一个卧室出来。

这些都是新一代产品，满足家庭成长性的巧思。

二、强调互动和趣味性

之前哈佛大学有一个关于“什么是美好生活”的研究，花了75年的时间，跟踪研究724个人的一生。最后发现，决定一个人的一生是不是幸福的关键不在于富有、成功，而在于“亲密关系”。

也就是说，和家庭、朋友、周围人群连接更紧密的人更幸福，甚至活的也更久。目前标杆房企的户型创新，也在强调空间的互动。

1、方厅和空间合并，家庭核心区强调互动

这两年流行的宽厅和方厅，已经取代了传统的长厅，家庭核心区进一步强化了。旭辉最新的第五代产品，就是纵横双厅设计，各个功能空间之间联系更紧密，沟通交流无障碍。

其次是空间的合并，也就是现在很流行的LDK系统，客餐厨一体化，强调互动和交流。

例如，成都的万科玖西堂，整个核心区全部开敞，客厅餐厅组合成客餐厅，一家人吃饭时可以更好的沟通。客餐厅和中西式结合的厨房之间是完全打通的空间，可以无障碍沟通；另外，考虑到父母与孩子的互动空间，还在客厅处设立了亲子互动区。

2、空间洄游，强调趣味性

洄游动线一般是别墅产品的一个特点，让人在室内活动的时候，空间感更加丰富。目前在普通的平面户型当中，洄游动线的设计也越来越多，不仅起到小空间变大的目的，也让家庭活动的趣味性更强。

例如，融创最近推出包含八大空间系统的迭代户型，室内动线就非常丰富，独立的家政系统和客厅分隔出来的开放式书房，形成三个洄游动线，小孩子可以在家玩捉迷藏。

还有一些项目将衣帽间打通，或是将卧室阳台和客厅阳台连通，都能否形成洄游式空间，增强空间的趣味性。

三、全龄化精装，关注养老需求

目前，对于一般的中国家庭来说，夫妻两个加上4个老人，由于养老产业和养老观念还不成熟，居家养老依然是主流，未来的产品设计不能回避这个刚性需求。从目前各大房企新一代的产品来看，适老化设计的比重越来越大。

在前不久的深圳国际装配式住宅展上，万科最新的概念户型，老人房就充分考虑到了家庭的适老化需求，除了尺度和高度，还考虑到家具使用，比如说分离床垫，一边震动不会影响另一半床垫，避免一位老人频繁起夜，打扰另一位老人的休息。也代表了一种国际趋势。

保利的第五代产品，主打也是全龄化设计，认为家庭的适老化设计，关键就是做预留设计，也就是要为未来考虑。任何一个家庭随着生命的发展，最终都会出现这样的需求，户型设计全龄化考虑，才能造出不会淘汰的房子。

目前保利同一产品系的不同项目，在产品细节上已经做了升级更新，更加强调全龄化精装，淋浴间增设飘窗，便于给小孩、老人洗澡，镜面柜做了扩容处理以收纳更多洗漱用品等等。

旭辉今年发布的第五代产品，关于家庭养老模块的内容也非常细致。和万科的概念产品一样，增加了人体运动探测和床垫压力探测，另外还有调光调色温，防跌倒报警手环和智能音响。

虽然标杆都在做，但是目前依然有大量的中小型开发商依然不重视。没有意识到养老需求实际上已经下沉到了我们想象不到的地方。

举一个小例子，湖南某个村子，在外打工的村民，竟然都纷纷在自己家的自建房里装了全套的智能系统，包括远程监控，远程电力煤气一键控制，就是因为担心空巢老人的养老问题。这个现象让明源君非常意外，也反应出一个趋势，如果房企要造未来没那么轻易被淘汰的产品，养老设计已经无法回避。

四、住宅“黑科技”，为产品升级赋能

任何创新产品都有一个扩散曲线。在房地产领域，前沿的创新往往是从价格不敏感，体验敏感的豪宅领域开始推广。科技、智能系统，目前还局限在高端产品系，但是从各大房企的新一代产品趋势来看，科技的赋能也很可能会成为未来的竞争主场。

例如，万科最新公布的30项创新技术中，通过科技赋能，可以实现全屋无死角的居住体验提升。

中冶的顶级产品线，应用了18大科技系统，近100项具体技术措施。这些“黑科技”能够做到节能、健康和智慧。

① 节能。这条产品线应用了云集热太阳能热水系统，洋房能够实现太阳能板不同楼层住户均等享用，并实现建筑一体化。集热效率高、运行能耗低，可为洋房用户提供50%的生活热水用热能量。

② 健康。室内的智能系统，能有效调节室内温度、湿度，去除PM2.5，为室内提供充足氧气，而且还可以不断的学习，也就是说你自己的每一次调节，都会被系统记录，时间久了，它就能掌握你感到最舒服的居住环境。自主研发的减振垫层加厚楼板技术还能控制噪声——一个楼板，有5层处理，可以有效隔绝楼层噪音，降低撞击声，避免楼层干扰。

③智慧。每户配备一台机器人，作为智能家居终端，连接家居照明、新风、空调、安防等系统。业主在家可以语音控制，在外可以通过手机监控。业主出门前可以通过可视对讲屏一键呼梯，省去等待电梯的时间。

五、产品属性强调均好，采光、通风、尺度一个不能少

保利的第五代产品，对常规户型进行了提升，除了缩小核心筒，提高得房率。还通过系统设计，减小自遮挡，对每一套户型的采光、通风进行了优化。

图片来源：户型库，ID：Compassroom

万科今年爆红的纯南向板式复式，板楼+中间咬合式结构，不仅可以做到纯南向、四开间朝南，还能四面采光、南北通透，让高层复式实现别墅的体验，可以说是厉害的创新！

万科纯南向板式复式（偶数层平面图）

万科纯南向板式复式（奇数层平面图）

图片来源：世联东一研究院

而龙湖今年的创新的网红户型“空中庭院”，更是把别墅的庭院搬到了高层，180㎡的户型做了40-50㎡的围合式庭院。

这个创新，不仅牺牲了一部分的室内面积来做阳台，而且为了解决了大阳台进深带来的遮光问题，将阳台设计为双层层高，来提升室内采光。面积让位舒适度，让户型达到均好效果，是龙湖的创新逻辑。

图片来源：海边一只虾的产品观，ID：gh_2bc24d235112 

在消费升级时代，越来越多优质的户型出现，也会不断提高客户的心理标准。未来，户型的均好性或许会成为基本的门槛，这将大大考验房企的内功和定力。

由于功能上的竞争激烈

新产品开始更重视美感

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这几年，中式审美崛起。前几年，全国各地出现大量的“地王”，为了提高溢价，地王不约而同的选择中式，到目前，顶级豪宅已经全面进入中式时代了。

为什么中式风格能够溢价？一方面我们可以理解成为富裕阶层的文化自信心提升；另外一个方面，就是中式风格背后的文化和意境，带来的审美溢价能力确实更高。

之前有人给消费升级下了一个定义，消费升级就是从功能到精神，从品质到精致，审美越来越重要。对于房企来说，审美提升确实是产品升级新的突破口。目前标杆房企的方向也非常一致。

1、房子的溢价，甚至还包括室外的风景和天际线

今年绿城·桃李春风在天津推出了一款有5个院子127㎡一层合院产品。地上只有一层。

据说项目规划，历经了“高低配方案”，“全合院方案”，“平衡容积率方案”，到目前已经是第四版。而之所以要做这种一层的产品，绿城的答案竟然是为了丰富窗外的天际线！

业主从室内窗户看出去，不是整齐划一，而是高低错落的建筑。避免空间呆板，让整个社区充满变化。这种把窗外的景色也考虑在内的项目，可以说是匠心了。

2、室内的视野层次，更加丰富

除了室外，目前的产品创新对室内视野也在不断优化。

在龙湖“空中庭院”户型，客户一进家门，不再是单一的客厅，视野所达能够穿透5个不同的空间，极大的延伸了视野，室内的景观效果更丰富，感觉空间更大更丰富，也更开敞。

图片来源：海边一只虾的产品观，ID：gh_2bc24d235112 

围合式的庭院布局，不管站在家里的哪一个角落，都能看到院子。能够实现高层的别墅体验。

总结

虽然说整个行业都在冲规模，但事实上，依然有很多标杆房企在不停的做着产品创新。销售虽然能够解决当下的问题，但是研发、设计、客研才真正决定了一个企业的后劲。在目前这个“多事之秋”的时间点，房企或许应该更清醒的意识到这一点。