2020年，“新冠疫情”这只黑天鹅让我国旅游业陷入前所未有的停滞状态，其中“危”与“机”并存。经过30多年的发展，旅游地产随着经济崛起与国人生活方式的改变已经历了五个发展阶段，本文将旅游地产正面临的五个转型与迁变作整理，欢迎交流指正。

黎振伟

可以看出，我国的旅游地产具有明显的特征：

2. 发展的速度、规模与成效首先取决于国家经济发展方式，其次是政策导向与民众投资消费水平；

3. 项目模式好坏取决于地方资源、文化、政府管理与企业能力水平的高低；

4. 机遇大，门槛低，但专业要求高，难度大，易进难出；

5. 诞生于特定环境而迅速发展，导致的良莠混杂、不成熟是必然的。

今天，中国旅游业已具备相当的体量，可带动众多产业，已成为经济发展的支柱，在如此庞大的基数下，中国旅游地产空间巨大，充满机遇。

随着中国经济发展方式的改变，中国旅游地产发展的大环境也已发生180度大转变：

2. 坚持“房住不炒”，不将房地产作为短期刺激经济的手段，旅游地产更受到直接的影响；

3. 国家2020“脱贫攻坚”，全面建设小康社会的新时期目标，改变了传统城乡发展模式；

4. 消费主体日趋年轻化，以及5G时代，物联网与智能的普及化，将极大改变原有的消费方式；

5. 此次疫情既是对国家治理体系和能力的一次大考，也将对今后人们的生活消费方式与众多产业发展产生诸多影响。

可以说，环境的变化决定了旅游地产的命脉：

政府将更注重其长期的效应，开发的控制将更为严格；消费者更注重其使用的价值，房产的销售将更为困难；项目获利难，投资周期更长，企业的开发将更为慎重。 

古人有道：通其变，天下无弊法；执其方，天下无善教。中国正是因为改革创新之“变”才有成功的今天，同样，中国的旅游地产也会因变而变，那么应该从何而变？

即认识本质，回归本源。

从国际成熟的旅游地产规律与经验中，不难窥见旅游地产的发展趋势，是从观光旅游逐渐过渡到休闲文化体验，今后将向生命体验方向发展, 乃至三者共存。

这也正是旅游地产向文旅地产，康养地产，文创地产演变的必然。未来，假（弱）旅游，真（强）地产的项目将难以为继，去地产化成为行业发展的趋势。

旅游地产的意义不是单纯的建房子，满足人们的居住需求， 而是要为大众创造和引领新的生活模式和体验。同时，在基本供应过剩的今天，如何打造强的IP,强的核心功能，并能不断变化，可持续，是十分重要的。

这是国家的需要，每个家庭与个人的需要，也必然成为巨大的市场需求。

只有认识挑战，方能应对挑战，这也是我们应变的所在。

经过三十年的探索发展及国际的经验，中国房地产不乏思路、模式与成功的实践，同样，在旅游地产的创新应变中，已有不少经典的案例。

将生活场景融入旅游产品，提供高质量服务的还有怡境国际集团。

五年前怡境就开始基于景观设计与旅游规划的优势开拓乡村文旅业务的路径，从以往单一的规划设计到提供更丰富的乡村旅游度假生活场景与服务，以及深度体验的文旅活动。

在怡境，“空间情景化、情景IP化”。这已不是一句时髦空泛的概念，而是其文旅公司在规划、设计、建设、运营、营销全链条业务模式中总结出来的经验。

未来旅游地产的特点与文旅共通，用12个字概括，那就是：优场景，好内容，深运营，细服务。

从数量到质量，从单一到复合，由低到高，这是社会消费升级的必然。

从旅游地产——文旅地产——康养地产；从线下到线上；从有形到无形，这不仅是地产形式的改变，更是一种内在需求与功能，内涵与内容，业态与生活方式，以及现代科技带来的改变。

今天，无论国家、企业或者项目，都要遵循这一自然与社会变化的规律。单靠机会、运气、勤奋与短平快方式发财的时代已难再现，缺乏工匠的精神，没有长远的目标，不懂得尊重科学与专业，难做甚至失败是难免的，反之亦然。

诚然，以上的“变”只是探索旅游地产未来走向中的一小步，不请自来的“黑天鹅”是我们思变的催化剂，或许在旅游地产发展的历史进程中却推动我们走了一大步呢？

黎振伟先生，世联行首席技术官、怡境文旅智库顾问。自1987年开始投身中国房地产行业，1993年开始从事房地顾问及研究，对中国房地产及其旅游地产有丰富的实践经验与深刻认识，现兼任广东省房协专家委主任委员，广州市房协副会长及专家委副主任委员。