原文：PropTech 2020: the future of real estate

编译：地产科技局（Proptech Institute）

说明：3月2日，【地产与科技】发布牛津大学Said商学院“PROPTECH 2020: The Future of Real Estate”报告之【重磅】牛津大学PropTech 2020: 改变地产行业的12大通用技术盘点，全面并系统地梳理了“那些并非专门为PropTech和房地产应用设计的技术”，反响热烈。

据相关报道，截止目前，目前已有近13个省市发布陆续公布了总额近34万亿的项目建设计划。除了传统的铁公基建设外，本轮大基建新增了5G基站、智能电网、DIC数据中心、工业互联网、智慧城市、教育医疗等基础设施。新基建加速的步伐必将推动中国全面的智能化升级、智慧城市的建设。

基于这一形势，【地产与科技】将全面解读PropTech应用领域（i智能房地产、ii房地产金融技术公司、iii共享经济）之第一部分：智能房地产领域。另外，本文不做原创标注，转载请注明来源和编译。

智能房地产是指以技术为基础，方便房地产资产运营的平台。资产可以是单个物业单位，也可以是整个城市。这些平台可以简单地提供有关建筑物或城市中心性能的信息，也可以直接促进或控制建筑物服务。该平台支持房地产资产，物业和设施管理。

自PropTech 3.0以来，围绕智能建筑的定义范围发生了一些变化。可持续性推动了智能建筑的发展，但是需要在促进环境可持续性的“绿色建筑”和现在日益促进社会可持续性标准（例如居住者的健康，生产力和满意度）的“智能建筑”之间进行明确划分，以及还有空间利用等经济可持续性标准。

尽管如此，但越来越多的研究将空气质量等环境因素与健康和生产力等社会因素联系起来，这意味着智能建筑的广泛范围正在使智能建筑与绿色建筑重新联系起来。

“智能建筑（i）通过储能和需求侧的灵活性来稳定并推动能源系统的更快脱碳；（ii）赋予其用户和居住者对能量流的控制权；以及（iii）在舒适性、健康性方面识别并响应用户和居住者的需求，包括室内空气质量和安全以及操作要求方面的需求。任何智能建筑最基本要求是其节能，为居住者提供健康的生活和工作环境”。

除绿色倡议外，智能房地产行业的起源还在于ConTech。建筑技术初创公司的资金从2017年的7.3亿美元增长到超过2018年的30多亿美元（包括两家公司筹集的196万美元的大型融资）。与PropTech行业相比，这一领域的资金相对较少。但是ConTech碰到了PropTech并同时支撑了PropTech，这两个行业可能很难区分开来。

Contech越来越成为风投公司（例如Brick和Mortar Ventures）投资的明确领域，Brick和Mortar Ventures在2019年8月关闭了9720万美元的定向基金。该领域的第一家独角兽ProCore和诸如Plangrid、Holobuilder、Micello、Kahu、Rhumbixa等新兴公司专注于整个施工过程中的数据驱动效率，例如记录和基准化生产率、促进主要承包商和分包商之间的信息交换、共享计划以及在一个IT支出被认为巨大的行业中仅替换纸质报告低于总费用的1％。

ProCore官网

当了解资产的整个生命周期并积累相关的生命周期数据时，建筑行业所使用的技术越来越重要。ConTech的发展也将对我们融资、交易和房产占用（尤其是住宅）的方式产生重大影响房地产。在全球气候急剧恶化和全球住房短缺的情况下，该部门生产效率的任何提高都有可能得到支持。

Buckman等2014年总结了智能建筑的组成部分。

智能建筑的元素和功能

资料来源：巴克曼等，2014：95

WiredScore创建了一个独特的认证系统来对建筑物内的数字连接进行基准测试。竞争将来自新的智能建筑（IB）指数，该指数将于2020年推出，并与Microsoft，Investa Property Group，Willow，悉尼科技大学以及EG合作开发。

在IB系统中，“智能”标准基于六个方面：

• 项目交付；

• 仪器；

• 设备和应用程序；

• 控制，监督和管理；

• 经济和财政影响；

• 社会和行为影响；

• 环境影响。

这些基准的存在可能会开始推动智能建筑应该掌握的价值溢价。但是，与所有数值测量一样，许多因素很难量化，而基于可以迅速过时的假设对动态质量（例如建筑智能）进行基准测试本身就存在问题。

Altus调查了房地产开发公司417名个人对新兴技术对其行业的影响的看法。受访者认为最有可能造成最大破坏的前三大技术是智能建筑技术、预制（模块化施工）和建筑信息模型。

建筑信息模型（BIM）技术可以被认为是“设施的物理和功能特征的数字表示“。BIM是用于提供有关设施信息的共享知识资源，为设施的生命周期决策提供了可靠的基础；被定义为贯穿于最早的构思到拆除整个过程”（国家BIM标准，2014年）。

新兴技术对行业发展的影响

资料来源：Altus，2019b

本质上，BIM可以被认为是对任何可以建模的特性的数字模拟，当前主要与新开发建筑相关。作为Contech应用程序，它在建筑物和建筑行业中处于先驱地位，并在建筑物的整个生命周期中得到越来越多的使用。

“如今，创建数字资产（例如建筑物的化身）将提供更好的管控。这将有助于降低施工期间的成本和风险以及建筑物的使用寿命，因为这需要更少的返工（和更少的变更）订单和现场错误。”

“项目中的利益相关者无需猜测或验证他们是否拥有最新版本的调查，布局图或时间表。项目的所有这些方面都将实时集成，并且各方均可访问。”

BIM

资料来源：Tekla，2018年

当前，虽然存在诸如Autodesk Revit之类的常用软件，但没有主导的BIM系统。取而代之的是，建筑物设计和开发中的每一方都用自己的软件将其添加到模型中。数据模型通常由开发人员指导，由专业软件公司创建。在计划和构建的每个阶段，该模型都将发送给必要的参与者来促进其提升。

“在项目开始之前，项目将有一个BIM，通过模型实时运行操作数据，包括交通、公用设施使用、温度控制或人员在建筑物中的移动等。它还将包括结构、MEP（机械、电气和管道）和空间体积的所有细节。在施工的每个阶段完成后，无人机和其它带有扫描传感器的设备可以扫描、记录以及验证其是否符合设计计划和规范。”

虽然BIM用于提供用户界面，但数字孪生的开发提供了额外的模拟和控制功能（BCO，2018）。数字孪生是基于通过在施工期间嵌入的传感器和IoT设备收集实时数据而提供的AI驱动数字模型。

“数字孪生是建筑物（在某些情况下是建筑物和服务网络的一部分）及其系统的详细虚拟副本。该模型可以在设计阶段创建，并可以继续使用以及z对入住后数据进行更新。

数字孪生可用于建筑物的直观实时监控，然后还将充当建筑系统的基于云的控制器。此外，它还允许建筑物所有者模拟未来方案以测试改进性能的可能方法。”

建筑生命周期中不同用户的BIM应用

资料来源：国家统计局，2013年

“数字孪生有三个组成部分：虚拟副本、物理资产以及两者之间的实时连接。虚拟副本的目的是相当于在资产的整个生命周期中成为资产的数字等同物，能够在虚拟环境中创建、测试和构建物理资产以避免浪费或损失，并（以）优化性能虚拟副本收集与资产各个阶段有关的所有数据和规范，可用于所有方面运营和维护”。

数字孪生可能会严重影响城市的管理。例如，VU.CITY最近发布了大伦敦（其他7个主要城市之一）的模型，该模型涵盖了330多万套住宅、600多万棵树木，所有这些都精确到15厘米。

当前，此产品主要面向城市规划师，建筑师和开发商，在现有景观范围内虚拟设计新项目。

但是，随着越来越多的信息可用和互补技术的发展，这种“智能城市”模型可能会开始包含众多BIM和数字孪生模型，以及政府的搜索和规划，土地所有权和租赁信息。如此全面的城市数字孪生将极大地改变房地产行业规划，投资，发展和交易方式。

数字孪生功能

资料来源：Roper，2019年

多家创新型初创企业已确定需要中断复杂的采购流程。这些公司正朝着类似制造业的大规模生产体系发展，他们依赖于在工厂生产并通过平板卡车运到施工现场的预制标准化组件。

模块化构造可能涉及大型标准化模块的组装。这些可能是空箱，现场安装或配有地板，内置电器等。这样可以在规划，设计和建造方面提高规模和时间效率，使房屋生产更快，更经济高效。

初创企业包括美国的Katerra（迄今已筹集12亿美元）和英国的Urban Splash（已从建筑巨头Sekisui House获得了9000万英镑的投资），后者是英国企业有史以来从一家日本公司获得的最大的一笔投资。

未来的竞争可能来自建筑业以外的领域，瑞典家具预制件专家宜家（IKEA）也准备进军经济适用房市场，而这只是对房地产和PropTech行业产生外部威胁的众多示例之一。

宜家的合资企业BoKlok已经在瑞典、芬兰、丹麦和挪威

建造了1.1万套房屋。

照片：Heinz-Peter Bader/路透社

初创公司“Ten Fold Engineering“及其折叠式住宅概念提供了一种新颖的预制房屋交付方式。类似于房车，这些建筑被拖到卡车后面的位置，然后杠杆技术允许其在不到5分钟的时间内扩展成建筑。

在阿拉伯联合酋长国，迪拜市政当局规定，到2030年，所有新建筑中的25％将使用3D打印技术建造。他们认为，该技术有可能减少70%的劳动力需求、90%的项目总成本和80%的施工工期。

诸如WinSun之类的公司声称，他们能够使用3D打印技术在24小时内建造10栋房屋。许多公司报告说，每户家庭的总建筑成本约为4,000美元，这使得3D打印大大低于任何其他方法。

家用3D打印机

资料来源：莫里斯，2018年

2018年4月，日本承包商公司Shimzu宣布已开发出能够自动搬运物料，在地板和天花板上作业以及自动焊接钢柱的机器人。这种由固定机械臂发展而来的进步仅仅是当前在筑物施工自动化的众多任务之一。其他还包括机器人砌砖工，以及加强人类外骨骼的生长。

一些初创企业正在通过重建其化学成分来改善现有建筑材料，使其更具可持续性。

引人关注的例子包括最近的独角兽View，其动态窗户通过保留无遮挡的视野，并自动吸收最佳的自然光，大大减少了热量和眩光，使建筑物的能耗降低了20％，从而改善人类的健康。更进一步的是Physee，它的全透明光伏玻璃将窗户变成了太阳能电池板。类似的太阳能屋顶瓦形式的发电解决方案已由特斯拉开发。

View官网

其他创新突破包括自修复混凝土，可在紫外线照射下分解烟雾的二氧化钛瓷砖，碳回收油漆和加固木框架，使木材可用于建造更大的结构。

推动智能建筑革命的主要动力之一是减少建筑环境对碳排放的影响，主要是通过减少电力浪费。在全球范围内，温室气体排放的最大来源是能源消耗，其中40％的能源消耗在建筑物内，占世界排放量的三分之一，这一比例高于工业和交通业。建筑能耗的小幅下降可能会对环境产生重大影响。

Labeodan等（2015年）发现，典型办公楼中的HVAC（供暖，通风和空调）和照明系统约占能耗的70％。因此，许多PropTech公司瞄准商业建筑能源管理系统的效率也就不足为奇了。

在大多数情况下，当前的商业建筑HVAC系统按固定的时间表运行，不采用基于详细占用信息的控制措施，通过假设最大入住率而不是根据使用情况进行调整，导致当前的建筑有过度调节房间，从而造成巨大的能源浪费。Labeodan等指出“大量的商业建筑物仍在使用粗粒度的占用信息，假定的占用情况和时间表，而很少或根本没有考虑到在空间被部分占用或未使用时所产生的所有能源影响和节约。”

然而，随着传感器技术的应用，这种情况已开始改变。真正的突破将取决于AI系统对所收集的建筑数据的理解能力的提高。由AI驱动的“智能”建筑管理系统（BMS）将能够执行许多自主任务，从而产生更加节能的结果：“不能完全相信居住者执行节能意识的行为，尤其是在大型商业建筑中，他们不直接负责成本影响”。

智能BMS采取的自主节能措施包括：

传统的BMS通常会提供更多的节能机会。改造后的智能BMS可以使整栋建筑的能耗降低30％以上，而英国商业，能源和工业战略部（2016）发现，减少建筑能耗的措施中，有三分之一以上将采用投资回收期不超过三年的措施。

能源效率正在被纳入市场定价的证据还难以找到，但现在正在出现。最初，对可持续性和能源效率的推动是一个由公众承担的负担——这是公众关心的问题，并未转移到市场定价中。这是因为租户为传统租赁支付给业主的对价是针对空间（而非公用事业）的。水电费是房客的责任，低效建筑中的能源浪费通常被外部化。

比如，受访者发现了一个包裹运送站的耗电量比其他的要多得多，并发现这是由于工作人员晚上没有关灯造成的，因为电灯开关是隐藏的。鉴于技术允许在不使用房间时自动关灯，并且现在使用传感器来收集信息以实现随后的能耗自动调整，因此该问题发生的可能性越来越小。

人们花了很多时间才意识到建筑节能以及由此产生的成本将纳入公司房地产决策过程。当大公司被迫公开其企业社会责任（CSR）政策以保护其股价时，这一进程得到了提升。当这种情况出现时，房东和开发商就有了开发节能建筑的动机。现在，较低的能源成本可用于谈判提高租金，并为投资者带来更好的回报。

智能建筑The Edge

如果开发商/业主可以在建筑物内发电并切断中间商（公用事业公司），那么一个更高效的空间和能源市场将发展起来。不过，房东现在会担心限制房客的能源使用量。因此，我们将需要能够开发一种系统，使节能的收益直接传递给市场参与者。这需要通过控制和监视设备对能源使用进行智能监控，以及在建筑物用户与空间和能源供应商之间进行有效的数据传输。

该理论得到了Saull（2019）的支持，他警告说，在典型租赁结构下，房东-租户的分割激励问题会阻碍绿色建筑技术的使用。这一问题在更灵活或管理的空间租赁结构下得以解决，在这种结构下，房东在其租户转让期间对能源效率具有完全的控制权和问责制。

典型的业务运营成本

资料来源：世界绿色建筑委员会，2014年

空间即服务运营商（尤其是WeWork和Spaces）的成功加速了当前将智能建筑技术纳入其中的进程。其灵活的租赁模式依赖于客户留存。对于商业模式依赖于长期租赁的传统房地产所有者而言，将用户体验作为运营核心的需求有些陌生。多年以来，科学一直告诉我们应该把什么放入我们的体内。直到现在，人们才开始关注我们把身体放在什么里。

世界绿色建筑委员会（2014）指出，典型的业务运营成本为90％的员工、9％的建筑租金和1％的能源费用。即使是员工健康，生产力或满意度方面的小幅改善，也可能为雇主带来可观的财务收益，远高于任何能源成本节省。

英国办公室理事会（British Council for Offices，2017）的一份报告进一步证实了这一点，该报告指出，提供高效工作场所的有效策略很可能是房地产专业人员对其组织的成功做出的最重要的贡献。如果员工的生产率提高了1％，那么企业如何合理地将其物业成本增加10％。

通过使用占用监控技术，根据个人喜好和个人需求来调整建筑物的操作系统，从而提供定制的空间体验，已逐渐成为可能。但是，测量诸如居住者的幸福感，健康和生产力之类的主观指标并不简单。

The Edge根据员工的温度偏好和全天开会地点

向他们推荐办公桌位置。

当前，我们通常试图通过自我报告来了解一个人在空间中的健康状况。传统上，这是通过诸如Leesman指数之类的占用者调查得出的，该调查是基于要求个人雇员对周围环境和便利设施的质量进行评估并报告他们的生产效率的调查。

Krekel，Ward和De Neve使用其中一项调查进行了一项研究，该研究包括来自82,000多家个体公司的180万名员工，发现客户忠诚度，员工生产力和公司利润与员工满意度呈正相关，员工离职率与员工满意度呈负相关。

租户体验（Tenant Experience，TeX），Apps HqO，学区技术，Equiem和Locale目前正在开创将有效的通信渠道转换为数字格式的单一平台。这些系统允许租户预订和取消自己的会议室，允许访客获得用于入住和退房的数字二维码，并帮助根据空间使用情况进行清洁。Network Control Group的目标是使用模块化智能工作场所平台集成IoT设备，“为所有人打开改善福利和提高生产力的大门”。

给定灵活的租赁方式，通过使用监控减少空间的使用可以降低建筑物使用者的成本。伦敦市中心的典型工作站每年花费1.75万英镑，但办公桌的平均使用率仅为45％。在一间拥有500个工作站的办公室里，仅租金一项就可以节省500万英镑。

随着数据显示哪些是员工经常使用的“基本奢侈品”，哪些不是，当前提供休闲娱乐设施（例如休息区，托儿所或体育馆）的竞赛将很快放缓。随着对空间内积极用户体验的生产力影响的进一步了解和对这些设施的投资回报分析成为可能，这些数据将反映在价格中。

动态定价模式

旅行和酒店经营者引入的动态定价模式也为提高效率提供了机会。当利用率较低（星期五）时，收集利用率数据的系统将能够提供较低的价格，而对办公桌空间的需求较高时，系统将能够提供较高的“激增价格”。这将确保资产得到更充分的优化，并带来更高的回报。这一做法越来越与共享经济紧密相连。

智能零售的概念是针对亚马逊（Amazon）和ASOS等在线市场与商业街商店或购物中心竞争而发展起来的。商店经营者如何反击？

在线市场已经建立并利用大型数据集，以更好地了解客户。分散的零售商处于劣势，需要学习如何汇总数据资源。室内地图与占用率监测传感器相结合，可以洞悉单个商店内和大型购物中心内的客户旅程。收集平均停留时间以及商店间路线的数据支持更有效的商店和购物中心布局，同时显示描述客户广告以及他们收到的优惠（与销售数据相关）的数据，支持针对每个购物者的广告和优惠。

迪士尼前首席财务官Jay Rasulo表示，自2013年以来，迪士尼等公司一直采用这种以数据为驱动、注重体验的方式，“增加客人与他们相处的时间，从而改善一路上获取额外现金的机会”。他们能够提取的个人数据越多，迪士尼就越有能力定制服务，并在销售这些服务方面抢占先机（Beckerman，2019年）。

这些策略更容易在购物中心部署，开发商对建筑物中每个商店的成功都有既得利益。欧洲最大的购物中心Westfield Stratford最近试办了一家实时“潮流”弹出式商店。该商店与设计师无关，而是使用算法根据社交媒体上的趋势预测来销售100件服装和配饰。

The Trending Store, Westfield Stratford

尽管这在商业街上不容易复制，但诸如JoinJo之类的平台正在涌现，可为同一地点的独立零售商提供单一的数据存储库，从而为客户提供更好的体验，使他们能够跨商店搜索和比较产品，并计划行程，同时促进消费者行程数据的收集，以更好地为独立零售商提供帮助。这种智能城市的“软件即服务”产品将降低小型零售商店的进入成本，为他们提供以前为大型百货商店和购物中心保留的见解，并促进有针对性的广告宣传。

进一步的好处可能包括做出最佳选址决策，发展互利的物流业务以及进行区域比较的能力。（开发真正的数字化公交时刻表也将有助于使商业街成为更具吸引力的目的地。）

在线市场也开始认识到实体存在的重要性。Amazon Go商店使用跟踪和计算机视觉软件允许注册的购物者走进来，从货架上取货并离开，离开时自动付款。随着机器学习软件变得更加智能和高效，这种无摩擦的购物可能会在未来几年增长。

Amazon Go闸机

亚马逊货架里的传感器

数字数据和实体零售环境的融合将继续发展。这一观点得到了国际数据公司（IDC）最新的《人工智能系统支出指南》的支持，该指南发现，2019年全球零售业将在AI系统上花费59亿美元/44.5亿英镑，超过其他任何行业。

我们还预计，AR和虚拟现实的使用将进一步增长，以允许客户在商店购买产品前进行试用。虚拟现实体验还将帮助客户使用店内技术，帮助他们在不必去商店的情况下测量服装或不同外观的契合度，以及查看哪些家具和室内设计趋势将在他们的家中发挥作用。

根据第一太平戴维斯（Savills，2019）的预测，未来物流将越来越城市化，从而推动对旧建筑的再利用，以满足城市内部交通对环境的新要求。

例如，伦敦市中心的一个前停车场已成为包裹递送公司DPD的首个全电配送中心。在这个占地464平方米的工厂中，每天将有2,000个包裹由电动汽车运送到首都的SW1邮政编码区域。该站点还包括一个允许顾客收集和退回包裹的提货商店。该公司预计将在全市再开设七个微型全电力基地，并且已经确定了在肖尔迪奇（Shoreditch）的第二个伦敦仓库。

DPD英国增加了第一个

梅赛德斯-奔驰eVito面包车全电动车队。

如之前所述，伦敦Bishopsgate 22号需要一个相关的履行中心来接受包裹交付，然后在一天的指定时间将其重新路由到母站点，而Embark的目标是在美国主要城市的郊区开发货物转运中心，专门用于将负载从手动本地卡车转移到无人驾驶卡车。

智能家居技术可能是PropTech近年来最大的增长市场，主要由家庭语音助手主导。2019年第二季度，智能音箱市场增长了55.4％，售出2610万台设备。三大市场领先者亚马逊（Echo），百度和谷歌（Alexa）在本季度分别售出了660万，450万和430万台。

麻省理工学院的机器人分公司奥里（Ori）最近获得了Alphabet和宜家（Ikea）的资助，开发出经济实惠的电动家具，该家具可以在几秒钟内将衣柜变成卧室，或者将沙发变成餐桌。鉴于对灵活空间的需求不断增长，动态家具可能会成为一项进入商业领域的发展。

20世纪80年代创建了一个新的房地产部门。高科技建筑最初是混合用途的办公/工业建筑，构成了科技园区的组成部分。Hitech描述的是在建筑物内进行的操作，而不是建筑物本身。但现在该术语已迁移到描述建筑物。

高科技-智能建筑的另一种形式-还描述了支持基于技术的平台的新建筑（以及全新的物业类型）。其中包括数据中心，专业物流（例如在线配送中心、点击提货商店），亚马逊储物柜，为需要非常快速宽带的科技公司设计的联合办公空间，以及我们可能尚未见过的其他产品，例如自动驾驶汽车充电站，无人机中心和其他太过未来化而无法描述的东西。

大型数据中心，通常也称为“超大规模数据中心”，由大型服务提供商运营，在全球范围内兴起。据思科称，2015年至2020年之间，超大规模数据中心内的全球数据中心IP（互联网协议）流量增长了五倍。

每天，将近20亿张照片在Facebook服务上共享。这对数据存储或云设施产生了巨大的需求。2010年，Facebook宣布了在俄勒冈州Prineville建立自己的数据中心。从那时起，它已经在北卡罗来纳州的森林城，爱荷华州的阿尔图纳和瑞典的吕勒奥建立了另外三个数据中心。

Facebook在Prineville的数据中心

为了支持Instagram，WhatsApp和Messenger等收购平台的增长，Facebook已开始在美国的两个新地点以及在欧洲的Clonee（爱尔兰）和Odense（丹麦）开始建设。在过去的七年中，Facebook每年平均委托建造一座新建筑，平均面积为一百万平方英尺。

据行业跟踪刊物Datacenter Knowledge估计，2010年Facebook的服务器数量约为60000台。考虑到Facebook已建成网站的规模，每年将有数千台新服务器上线。对于云计算中应用程序的爆炸式增长，这并不奇怪，并且用户期望应用程序不仅可以正常工作，还可以即时处理任何事务。对于像Facebook这样的公司，建立自己的云设施至关重要。

连接性是此类大型数据中心的主要支柱，其位置必须满足所服务应用程序的延迟（请求和响应之间的时间间隔）要求。去年，Facebook宣布了合作伙伴关系，帮助在美国东海岸和欧洲之间以及类似地从西海岸和亚洲之间铺设跨洋电缆。（有趣的是，几个世纪前的贸易路线反映了数字时代的光纤路线。）但是，互联网全球信息流不断变化的性质具有挑战性，并给现有的网络点增加了负担，因此必须建立新的网络点，并可能由Microsoft，Alphabet和/或Facebook之类的公司提供。

Deloitte（2018）指出，在所有行业中，投资者最有可能增加数据中心（67％）和医疗设施（55％）的分配，其次是移动塔（49％）。

数字孪生已在前面讨论。但是，关于数字孪生可以放在一个平台上以协助城市治理的想法直到最近才被考虑。尽管技术和监管方面的必要发展使这一想法仍然遥不可及，但诸如VU.CITY之类的平台还是让人们看到了这样一个系统的样子。一个完整的城市数字孪生正在成为可能。

但是，至少在美国和英国，由于缺乏数字基础设施以及严重缺乏足够的国家和地区政府资金，智能城市解决方案受到困扰。这就提出了一个大问题：我们是否要将城市治理结构的开发外包给技术提供商（例如位于多伦多东部海滨的Google子公司Sidewalk Labs）或其他大公司？

随着技术的发展开始超越监管，出现了数据伦理和网络安全问题。由于缺乏关于系统如何运行以及应如何为公共利益管理公共数据所有权的明确指导，因此产生了混乱和对立的目标。

随着物联网设备在建筑物中的使用日益增加，这又构成了进一步的威胁，网络犯罪分子可将其用作通向更广泛的建筑物系统和员工数据库的门户。在奥地利，黑客于2017年攻击了一家四星级酒店的电子钥匙系统，将客人锁在门外，并导致该酒店无法创建新钥匙，直到支付了赎金。

被黑客攻击的奥地利豪华酒店Seehotel Jäegerwirt

同年，一家美国赌场损失了10GB的数据，这些数据是通过互联网连接的鱼缸获取的。如果智慧城市网络（包括医院，学校和军事基地）是根据所谓的智能建筑提供的数据构建的，那么在这种无处不在的连接时代，如何降低这种风险？

到2050年，世界人口将增加一倍，而亚洲和非洲的人口增长预计将达到90％，因此智慧城市技术的发展潜力巨大，能够帮助规划，拥有和运营非正式住区。这可以说是与全球北部经济体已经发展且运转良好的城市中心相比，对技术初创企业的关注更加迫切。

尽管每个地区都将需要自己的定制解决方案，但谁能将这个难题整合起来，无疑将不仅有助于定义房地产的未来，而且还有助于定义住房和可持续城市化的未来。