上海瑞安房地产发展有限公司助理总经理罗文耀|换个视角看城市综合体可持续发展的可能性

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罗文耀,上海瑞安房地产发展有限公司助理总经理。


罗文耀在香港拥有超过
25年的工业科研大楼、政府机构和住宅项目的设计规划专业实践经验,以及超过12年的中国重点项目工作经验。曾设计协调大型混合开发(超过300万平方米建筑面积),超高层(超过300米),和酒店项目(5星、4星的中国国际品牌酒店),并完成过两项获中国绿色建筑二星项目,中国LEED-CS金奖、银奖项目各一例。现阶段,罗文耀正着手一个以获得LEED-CS铂金奖和中国绿色建筑三星奖为目标的项目。

很多报告都提到,“在建设中,较大体量的建筑物对水电等资源的消耗非常大,做开发时要综合考虑交通、水电、垃圾其他的废物等元素,做成一个生态的街区。”但城市综合体可持续发展的可能性要从房地产开发商角度而不是专业节能和绿色建筑顾问的角度考虑。因为如果单用技术手段而不是从政策层面下手是解决不了综合体建设中所繁衍的问题的,说白一点,倘若你有很多节能环保的技术,但是得不到开发商或政府政策的支持,你就只能停留在学习阶段。

城市综合体要可持续发展,首先,要把“绿色建筑可持续发展”这一理念贯穿到开发过程中;其次,在实施中要落实低碳、环保、碳排放控制,并使之成为一个开发计划的一部分,使得水能得以循环利用,垃圾有处理,光伏电板、风能源都从宏观角度思考;再次,要考虑整个项目的功能需求,比如商业案例的经营的需求,经调研发现一个建筑物能做到50到60%的节能;最后,还要考虑交通,交通安排不好就会有增加很多的能耗。在一个大型社区里面,如果不能规划好园区内部交通,对未来能源消耗会很大。

开发商在项目中投入部分设备,它回收期有的可能很短,有的可能很长,比如7年28个点。那么,从整体节能效果来看,有部分可能能耗很高,但是有部分是可以对这个能源环境可以降低10%左右的,这些可能使用时间长。能耗平衡也是开发中需要考虑的一大方面,整个地块有一定的体量,假如总的发展项目在20万左右,还是40万平米单一的住宅,白天能耗比较小,但是晚上高峰的时候是同一个点,节能手段就不能发挥好作用了。电力有高峰和错高峰的安排,国家针对峰级和错高峰也出台了相关优惠政策,如果你错开这个高峰期,费用会少一些。

此外,房地产开发商还要多想一步,比如居民的电动车使用率较高,居民需要在家里能充电、在办公地区也可以充电。一辆电动车的能耗一般来说是100公里左右,那么,供电安排就是一个刚性需求。机电顾问节能跟你说,“做一个供电桩所需要的电力安排简单,倘若在一个小区增加100个的话,可能整个变电站就都翻倍了,再延伸到国内都翻倍的话,那可就麻烦了!”当然,这还是概率的问题,怎么增加它的供电桩而不是使此翻倍,需要一个科学的解决方案。

值得一提的是,瑞安的绿色建筑都可以通过集成能源体现出来,我们曾凭借创智天地的几栋办公楼获得LEED银奖和金奖。有人问我们:“瑞安做那么多的投入。是不是你们不赚钱?”不是的,我们不会做亏本生意的。绿色建筑不一定是成本高的,我们也是一家向股东交代的房地产开发商,关键是找到有规模的合作伙伴。
 

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