年报点评 | 万科:活下去,活得久,活得好
阅读:2970 2020-03-21

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前言


艰难的2019年已经远去,更难的2020年已来。

过去一年,全国商品房销售面积17.16亿平米,同比下降 0.1%;销售金额15.97万亿元,同比增长6.5%,增速比2018年低1.5个百分点。
 
去年年末,我曾用“南”这个关键词来定义2019。行业确实很难,房地产开发投资难,融资收紧,融资成本不断攀高,土地成交规模回到十年低位,维权事件在全各地频繁上演。百强房企销售规模增速降至6.5%,新增千亿以上房企数量腰斩,部分百强房企最终没能熬过寒冷的冬天,选择了清算重组。

大行业背景下,无论是龙头房企,还是中小房企,没有哪个企业能独善其身。
 
每年的3月,房企都将迎来“交卷日”,摊开基本面接受公众的深度检验。
 
今年也不例外。我们将推出“年报点评”系列,对典型房企的业绩表现进行深度解读,剖析企业发展,探索行业发展方向。
 
第一期,从万科开始。


*本文共3557字,阅读大约需要7分钟*

 
3月17日,万科正式披露2019年度业绩报告。虽然销售增速不及预期,但放在整个行业大的基数背景下,这依然是一份非常好的“答卷”。


业绩报告显示,2019年万科实现营业收入3678.9亿元,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比分别增长23.6%和15.1%,实现销售金额6308.4亿元,同比增加3.9%,在全国商品房市场的份额约4%。实现经营性现金净流入456.9亿元,并且连续11年现金流为正。

 

综合各项财务指标,在规模房企中,万科的表现都是相当出色的,比如,33.9%的净负债率,继续处于行业极低水平。

 

从投资者的角度来看,万科做了许多计提准备,投资者需要注意的是,这是一份搅干“过头”的财务报告。3月18日,资本市场对万科2019年的业绩表现作出回应:交卷后首个交易日,万科A/H股遭遇双杀,万科A早盘低开2.53%,股价报27.40元,截至收盘报26.30元,跌幅6.44%,股价创近半年来新低;H股收盘报24.05港元,跌幅11.42%,盘中一度跌幅达13%,股价跌回一年前。

 

行业从黄金时代到白银时代,特征开始逐渐显现:从增量到存量、从平衡到极化、从简单到复杂、从单一到全面。

 

所以考量一个公司更不应该片面的从增长速度来判定,还是应该从本质去看万科的内在素质,在当前行业背景下,规模房企中我依然看好万科。

 

 
业绩增
稳中略降

 


年报数据显示,万科2019年累计实现销售金额6308.4亿元,销售面积4112.2万平方米,分别同比增长3.9%和1.8%,增速均降至个位数,其中销售金额增速为近10年来最低,业绩增速大幅放缓。

 

这也是万科继2018年业绩增幅首次大幅度下滑之后,再次出现显著的放缓趋势。 


 

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分区域来看,上海区域以2045.11亿元的销售业绩成为贡献最大的区域,销售金额和销售面积占比分别达到了32.4%和28.4%,较2018年有明显提升;中西部区域实现销售额1506.58亿元,跃升为第二;北方区域销售额为1422.13亿元;南方区域取代了以往的中西部区域,在四个区域中垫底,销售额仅为1274.23亿元。

 

从城市的销售结构来看,2019年万科在21个城市的销售金额位列当地第一,在12个城市排名第二。

 

对于南方区域垫底的表现,万科总裁、首席执行官祝九胜解释称:“从2014年开始,南方区域土地出让条件中多为综合体项目,并且客户需求也越来越多样化,这两个因素决定了这些城市公司拿到的项目,纯住宅、纯开发即售的比例越来越低,对全周期经营能力的要求也很高。南方区域的合伙人们还是非常努力的,再给他们一点时间。”

 

郁亮反而很乐观,他认为,从长远发展的角度来看,四大区域都想做出好的业绩,区域之间的不平衡,反而能够形成一种新的均衡和优势。



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基于2019年行业整体现状,万科业绩增速放缓只是行业周期内的表面现象,不必过分解读。

 

在“房住不炒”的行业背景下,行业规模见顶,房地产企业的生存状况普遍困难。以万科为代表的龙头房企的业绩基数本身较大,在此基础上难以长期维持较大增幅的业绩增长,因此增幅放缓也在情理之中。

 

2019年是万科成立35周年,正处于转型升级中的关键一年。万科提出“收敛聚焦,巩固提升基本盘”,未来将达到厚积薄发的效果,而不只是单方面强调业绩指标。

 



 
现金流连续11年为正
 
 


充裕的现金流与较低的负债率和融资成本,是万科的稳健发展的基础。

 

过去一年,万科通过债券、超短期融资券、中期票据等融资工具持续优化债务结构、降低融资成本,报告期内,两次完成总额为45亿元住房租赁专项债券发行,发行利率分别为3.65%和3.55%;完成5亿元超短期融资券发行,发行利率 3.18%;此外还完成多次美元中期票据发行,最低票面利率为3.15%。

 

由于房地产行业的资金链受到政府严格管控,因此现金流的充裕度成为评判房企发展是否稳健的标准之一。

 

财务方面,2019年万科实现经营性现金净流入456.9亿元,连续实现11年经营性现金流为正;年末持有货币资金1661.9亿元,远高于一年内到期的流动负债总和938.9亿元,持有货币资金较去年的1884.2亿元减少了222.3亿元。

 

2019年末,万科资产负债率为84.4%,同比下降0.2个百分点,净负债率为33.9%,继续处于行业低位。总体而言,万科负债结构良好,中短期借款和一年内到期的有息负债合计占比为 36.4%,短期偿债压力小。



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此外,万科利润规模的增速放缓显著、利润率指标有所降低。2019年实现毛利润1333.4亿元、净利润551.3亿元,分别同比增长19.5%和11.9%,增速较2018年的逾30%有明显降低。

 

在行业增速放缓和企业整体融资环境趋紧的背景下,万科始终保持稳健经营,净负债率水平和融资成本多年来稳定在行业较低水平,债务结构较为健康。

 



   
非开发业务经营能力提升
 
 


万科作为行业龙头,坚持“三大都市圈+中西部重点城市”城市布局,销售规模持续扩张,拿地力度持续提升。


万科营业收入中,来自房地产及相关业务的营业收入为3526.5亿元,占比95.9%。未来业绩确定性强,结算规模增长较快,已售未结资源规模持续上升。


万科继续专注区域深耕战略,重点布局一二线城市,截至 2019年末,公司规划中项目总建筑面积约5394.3万平方米,权益建面约3360.2万平米。土地储备资源充足,能够满足未来2年左右的销售需求。

 

“基本盘”之外,多元化前瞻布局,其中物业和物流已逐渐成熟。

 

物业服务的营业收入为127亿元,占比3.5%,营业规模首次突破百亿,成为第二大收入来源。2019年累计签约面积6.4亿平方米,同比增长26.1%。

 

再看万科物流,旗下的“万纬物流”经过5年的业务布局,服务客户超过850家,做到了高标仓规模国内第二,冷库规模国内第一。截至2019年底,万纬物流已进驻44个城市,获取138个项目,其中高标库123个,冷库15个,可租赁物业的建筑面积逾1086万平方米。

 

万纬物流的资产管理能力也得到了市场投资人的认可与信任。2019年12月31日,万纬物流成功完成“万纬物流-易方达资产-物流仓储1期资产支持专项计划”深交所簿记流程,总规模5.73亿。

 

除了物业与物流之外,万科也持续在租赁、商业开发与运营、冰雪度假、养老、教育等领域积极探索与人民美好生活相关的产品和服务。



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2020销售规模下滑概率较小

 
 


按照祝九胜的表述,疫情整体上万科的影响相当大,它体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。但2020年销售下降是一个小概率问题。

 

2月份,万科的合同销售金额为280.3亿元,较去年同期的431.9亿元下降35.10%。2-3月份销售同比降低510亿。压力还来自于交付延缓,以一季度为例,疫情让万科对1万户客户有交付延缓的可能性,全年的影响大概涉及3.9万户;开复工比以往年度整整晚了40天;同时,疫情期间还增加了额外的防疫成本。

 

这些压力最终都将体现在现金流方面,对万科未来1-2年的远期结算将产生一定的压力。

 

疫情的变化使万科需要再次做战略修订,同时做配套数字化发展规划,跟战略修订结合在一起。

 

郁亮表示,每次危机过后万科都能获得一些发展机会。对于企业来说,一定要提升两方面免疫力:只有服务好客户,才能生存发展;现金流为王,手有余粮。疫情的危机下,也让万科看到了需求的变化,并将密切关注这些变化。

 

对于万科而言,凭借自身充裕的现金流,以及行业内较低的债务水平。即使业绩在短时间内受到疫情影响,一季度表现可能不佳。但随着年内疫情结束、被压抑的需求逐步释放之后,全年销售规模下滑的概率相对较小。

 



 


 

2012年,万科首提房地产“白银时代”,行至今天,白银时代已进入深水区。

 

“万科始终是一家危机感驱动的公司”万科董事会主席郁亮在业绩会上如是说,面对危机,万科曾以“活下去”为主题居安思危,“但没想到,到今天‘活下去’成了特别真实的存在。”

 

为了更好的活下去,2020年,万科提出三大主要任务:第一是对市场环境变化进行更深入的分析,回到基本商业逻辑,探寻在多变环境中可以保持不变的应变方法。第二是聚焦产品力和服务力,做好精益运营,提升竞争能力和经营效益。第三是深化组织重建,在实践中检验组织能力与效能。

 

应对变局,企业需要做好最坏的打算,迎着最好的结果去努力。正如郁亮所说,“坚持在变化中不变的东西,寻找变化中可能的机会,让自己能够健康地活下去、活得久、活得好。”


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