海南对于雅居乐的影响还在持续,但是雅居乐也正通过调整城市布局来摆脱对于海南的依赖症。


根据雅居乐在3月23日发布的年报,2019年,该公司实现营业额602.39亿元,同比增加7.3%;毛利183.58亿元,同比下降25.6%,整体毛利率为30.5%,同比下降13.4个百分点;净利润增加10.5%至92.33亿元,净利润率同比上升0.4个百分点至15.3%。在当天召开的业绩发布会上,雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林表示,毛利下降主要是受海南市场影响,海南项目贡献减少拉低整个毛利率。


2017年以来,海南开始一系列房地产调控,2019年,雅居乐毛利率明显下降。在2年左右结算周期下,对于财务报表的影响还会持续。但是从雅居乐的土地城市布局调整来看,其正试图摆脱对于海南的依赖。在新增土储上,四成放在了长三角和珠三角城市群,在销售金额贡献上,华南和华东地区已经达到六成。


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前几年,雅居乐海南项目为集团带来超过40%的高毛利,如今则明显下滑。


海南市场影响雅居乐盈利,毛利和毛利率双降 


2017年、2018年,雅居乐的毛利率高达40.1%、43.9%,位居行业前列。但是在2019年,这一指标明显下滑。


年报显示,2019年,雅居乐毛利为183.58亿元,同比下降25.6%,整体毛利率为30.5%,同比下降13.4个百分点,这在行业中并不多见。


2019年上半年已经看出降势,雅居乐实现毛利82.2亿元,同比下降31.6%,毛利率为30.3%,同比减少了19个百分点。


在2019年中期业绩发布会上,雅居乐集团副总裁潘智勇曾表示,毛利下降的原因很明显,一是高毛利的收入少了,具体来说是海南的项目,毛利率达58%,占营业收入的40%;2018年同期收入为90亿元,2019年上半年入账只有10亿元。二是同期的土地成本增加,非海南板块2018年同期的成本是7500元/平方米,2019年上半年的成本为8960元/平方米,同比增加19%。


在2019年年度业绩发布会上,雅居乐集团副总裁兼地产集团总裁王海洋指出,海南限购,对房地产影响很大,尤其是2019年。但是他也表示,正是从2019年,海南的政策逐步出现调整,诸如取消落户限制、人才引进等,以及从顶层推动自由贸易岛的建设,未来对于房地产市场的支撑会越来越强大。


对于海南房地产市场,陈卓林亦保持乐观,“我个人认为,有一天还是会放开的,雅居乐在海南还有400多万平方米的土地储备,货值接近1000亿元,在未来几年,会提供很好的毛利。”


虽然下降十多个百分点,但是30%左右的毛利率在行业内并不算低。潘智勇在2019年中期业绩发布会上表示,过去一年来已经消化了海南市场对于雅居乐的不利影响,30%的毛利率是一个不错的数字,有信心未来可以做到30%以上。主要原因有两个,一是目前开始拿的地,毛利率在30%左右。二是非房产板块的新业务毛利率较高,诸如上半年雅生活的毛利率为37%。


多元业务正成为雅居乐营收增长的另一大来源。年报显示,2019年,雅居乐602.39亿元营业收入中,物业发展收入与多元化业务收入的占比为89.9%及10.1%,多元化业务收入的占比较2018年增加3.6个百分点。其中,物业发展确认销售收入541.77亿元,同比增加3.2%;物业管理服务、酒店营运及环保收入分别较上年增加67.7%、11.1%及146.1%,多元化业务持续为雅居乐提供稳健的收入。


永续债增长62.8%,以新换旧降利率


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(图片来源 企业公告截图)


在雅居乐2019年的财务数据中,变化较大的一个指标是永续债。年报显示,在综合资产负债表中,截至2019年12月31日,雅居乐的永久资本证券为135.67亿元,同比增加了62.8%。


据了解,2019年上半年,雅居乐发行了两笔合计7亿美元的永久资本证券,用于置换2013年发行的永久资本证券。2019年下半年的10月、11月份,雅居乐又发行合计7亿美元永久资本证券,用于若干现有债务的再融资。


据了解,永续债券也称无期债券,虽是债务工具,但带有股权融资特性,所以被列为权益类项目,在为企业发展融资同时,也能明显稀释负债率。


在负债率方面,2016年-2019年,雅居乐的资产负债率分别为66.5%、72.9%、76.1%、76.1%;在净负债率方面,2016年-2019年,雅居乐的净负债率分别为49.1%、71.4%、79.1%、82.8%。报表数据虽有上升,但是仍在可控范围内。


但在业内人士看来,如果不及时偿还永续债,后期存在利率跳升、利息大幅增加风险,并吞噬掉大量利润。


从雅居乐2019年发行永续债的目的来看,通过以新换旧来降低利率,以免侵蚀过多利润。


加大珠三角、长三角布局,摆脱海南依赖症


曾在2017年,仅海南清水湾一个项目就实现高达170亿元的预售金额,不仅成为2017年度中国房地产项目销售冠军,还为雅居乐全年贡献了占比近19%的销售额。但是,2018年4月海南实施全局限购,堪称史上最严调控,将海南清水湾拉下销售神坛。


截至目前,海南房地产市场仍实施较为严厉的调控政策,即便放开落户等,市场交易也并未有大的回温。


不过,从这两年的拿地布局来看,雅居乐正通过加大海南以外的其他城市的布局,尤其是长三角、珠三角等增长力较好地区的布局,以摆脱对于海南市场的过度依赖。


年报显示,2019年雅居乐通过招标、拍卖、挂牌及股权收购等方式增添42幅新地块,预计总建筑面积达1090万平方米,总土地金额为472亿元,对应楼面地价约为每平方米4334元。截至2019年12月31日,雅居乐在75个城市,拥有权益预计总建筑面积达3970万平方米的土地储备。


据王海洋介绍,2019年新增投资中,40%的投资放在了长三角、珠三角两个战略深耕城市群,43%的投资分布在标准聚焦的重点城市群。在雅居乐3970万平方米的权益土地储备中,华南地区超过1100万平方米,占比27.8%;华东地区为823万平方米,占比20.7%;中西部占比16.6%,华北接近6%,海南占比12.3%,云南占比14.6%。“按照雅居乐全国均衡布局的战略,目前土地结构更加合理。”


这也反映到销售层面,在2019年1179.7亿元预售金额中,华南地区占比32.9%,其中,粤港澳大湾区为26.3%;华东地区占比27.2%,提升了近9个百分点;海南云南地区占比11.7%,同比下降4个百分点;华中和西部地区占比15.2%;其他地区占比13%。


值得关注的是,借助多元业务,雅居乐通过产业小镇、城市更新模式获取更多低价土地。据介绍,截至2019年底,雅居乐在16个城市签订19个投资协议,获取超过510万平方米的土地面积,货值超过600亿元,综合土地成本仅1530元/平方米,“地价房价比在15%以内,性价比较高。”王海洋说,其中2019年新签订10个项目,土地面积390万平方米,当年已经实现销售额27亿元。


在城市更新方面,截至2019年底,雅居乐已经完成10个项目的合作协议、5个项目的框架协议,锁定土地面积超过600万平方米,预计货值超过2000亿元,80%以上分布在粤港澳大湾区。


对于2020年的拿地策略,王海洋表示,将优化“2+3+N”的战略,加大粤港澳大湾区和长三角的布局。据了解,“2”指的是珠三角和长三角城市群,“3”包括大京津冀、中西部、海峡西岸等潜力较大将积极拓展的城市群,“N”则是机会型城市群。



采写| 新京报记者 段文平

编辑 | 武新

排版 | 薛慧敏


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