奥园以植根广东，聚焦粤港澳大湾区的“区域深耕”+加速深化中西部、华东、环渤海区域的“全国化扩张为核心投资战略。2019年新增87个项目，较2018年新进15个境内外城市。新增土地储备1609万平方米，较2018年底同比提升28%，其中收并购项目占比79%，新增可售货值约1861亿元。

2019年奥园拿地销售比（按面积）约为1.38，高于TOP30房企约0.94的平均水平，整体拿地态度较为积极。具体来看，企业于2019年4月以及三季度拿地积极，单月新增土储相对偏高，较好的把握了在年初市场观望态度明显以及年中融资收紧、热点城市调控政策频出之下，土地成交量价齐跌，市场拿地情绪萎靡的拿地窗口期，以确保合理的土地成本和稳定的利润率。

截止到2019年12月31日，奥园土地储备总建筑面积达4503万平方米，同比上升32%，土地面积权益比较2018年底微降1个百分点至79%。集团共拥有280个项目，分布在85个境内外城市，总货值约人民币4585亿元，可以保障企业未来3-4年的发展。其中，华南地区、中西部核心区、华东区域、环渤海区域以及境外区域的货值占比分别为40%、24%、18%、11%以及7%，全国化布局已初步落实到位。充裕优质土地储备的补充，为集团业绩的持续增长提供了有力保障。

然而另一方面，总土地储备建筑面积中有11%为已竣工物业，51%处于在建阶段，38%为持续未来发展土地，考虑到已竣工物业和在建物业中，含有大量已售未结算资源，企业仍需继续补充优质土储以可供未来规划开发，保障长期稳定发展。

在战略布局上，2020年奥园将以区域公司为据点持续深耕所在城市群，提升一二线城市占比，提高市场份额及影响力，同时关注政策性倾向有利、经济实力较强、市场容量较佳的三四线城市。此外，企业还将加大并购力度，尝试资产包收并购机会，并加大拿地渠道的多元化，通过招拍挂、产业勾地、旧改互动等方式进一步实现规模增长。

2019年，奥园的城市更新项目持续推进，实现“旧城镇、旧厂房、旧村庄”三旧改造全覆盖。截止到2019年底，集团拥有超过30个城市更新项目，总规划建筑面积1425万平方米，规划可售面积约845万平方米，可售货值约人民币2260亿元。整体来看，预计2020-2021可以实现首期或全部转化的规划总建筑面积为730万平方米，预计可售建筑面积为423万平方米,预计可售资源为1078亿元。

同时珠海最大的城中村翠微村旧改项目也于3月完成项目备案公示，正处于一、二级联动转化阶段，该项目用地面积约24.4万平方米，规划总建筑面积约164万平方米，含可售商业和住宅约55万平方米，回迁房、商业及办公约66.6万平方米。项目将采取“整体拆建+局部保护”的方式进行改造，开发建设总成本预计需约121亿。目前拆迁工作已有序开展，回迁房建设即将启动，有望在今年6月正式动工。整体来看，伴随着珠海的城市更新的加速建设，优质旧改项目的价值将逐步释放，进一步扩大大湾区战略布局。

2019年奥园营业收入为505.3亿元，同比增长63%；销售物业480.9亿人民币，占营业收入95.2%，酒店、物业管理服务收入及销售货物21.7亿人民币，占营业收入4.3%，租金收入2.5亿人民币，占营业收入0.5%。从利润水平来看，奥园2019年毛利润为150.2亿元，同比增长56%；毛利润率较2018年同期微降1.3个百分点至29.7%但仍处于行业较高水平。净利润为52.2亿元，同比增长78%；核心净利润为人民币51.2亿元，同比增长67%。归母净利率和核心净利率分别为8.3%和10.1%，较前值保持平稳，收入利润增长强劲，盈利能力整体持续性较高。

2019年奥园融资能力表现突出,渠道相对多元，于2019年率先打开亚洲美元债券市场，并重启内房三年期美元债公开市场发行。同时企业于2016至2019年先后获惠誉、标普及穆迪三大国际评级机构一致调升企业信贷评级及“正面”展望，并获联合信用调升境内信贷评级至中国最高信用等级“AAA”，机构的较高认可度有助于企业进一步降低融资成本、拓宽境外融资渠道。 

企业2019年净负债率较期初增加16个百分点至75%，资产杠杆率同比增长21%至19.3，这主要受收购保险公司部分权益影响，根据约定条件奥园已于2020年1月20日公告终止收购协议。如剔除收购保险公司部分权益的影响，2019年净负债率约66%，仍处于合理区间。综合借贷成本维持7.5%水平，长期看来相对稳定，整体来看负债规模可控。

从债务结构上来看，企业总有息借贷957.6亿元，境内占比65%，境外占比35%。融资方式主要以境内银行贷款为主，占比52%，其次是境外债券和境外银团贷款，分别占比22%和13%，其余还有小部分的境内债券和信托，合计占比13%。一年内短期借贷合计418.7亿元，现金回款率约78%，总现金约人民币680.6亿元，现金短债比较2018年底下降2.6%至1.63，长短期债务比同比下降约10%至1.29，短期偿债压力有所提升，债务结构需要优化。

虽然近期受疫情影响，美元指数大涨，部分海外债务占比高的房企偿债压力略有加大。但是由于奥园2020年上半年到期的贷款余额占比偏低，仅为37%，同时企业信用评级较高、融资渠道较为通畅，加之2020年一季度企业已偿还及续期约人民币96亿元的短期借贷，在一定程度上缓和了上半年债务的到期压力。但是由于2020年下半年到期的贷款余额占比为63%，企业的偿债压力主要集中在下半年，企业仍应提前做好再融资准备和外汇敞口应对措施，继续优化债务结构，保持短期流动性充裕。

奥园保持“一业为主，纵向发展”的多元化发展战略，旗下以轻资产模式发展物业管理、商业运营为两大核心业务的奥园健康生活（3662.HK）于2019年3月18日成功于港交所主板上市。作为奥园旗下分拆的首家上市公司，一方面，奥园健康为企业开辟了新的融资通道，募集资金用于寻求战略投资和收购，有助未来业务快速发展。

另一方面，奥园健康2019年各项运营指标大幅提升，净利润增幅高达108%，实现跨越式的增长。同时企业充分发挥与母公司之间的协调作用，整合物业管理、商业运营以及大健康三个板块的资源优势，释放业务价值，未来成长性较高。2020年，奥园健康积极将物业管理和商业运营业务延伸至大健康领域，业务模式实现突破性发展。

在商业地产开发方面，企业将开发贯彻“销售为主、自持为辅”的轻资产模式，同时稳步开发投资性物业进一步实现收入来源的多元化，并有助于增加可售物业的附加值。

在产品力打造方面，奥园全面升级A+产品力，引入标杆房企产品主责人及团队，制定三年产品战略，建立区域设计中台，打造奥园A+产品力体系，形成四大产品套系及产品标准化体系，目前已获境内外多项行业大奖；同时，企业将着重打造数字化设计管理平台与实体化产品研发基地——A+工坊联动，在夯实标准化的基础上持续创新，实现产品提质增效。

另外在境外项目开发布局方面，奥园通过利用“当地银行融资”+“当地买家”+“当地合作伙伴”+“当地管理团队”+“当地专业顾问”的本土化策略稳步推进境外项目，切实融入当地的人文特色，以便于拓展收入来源，实现资产组合多元化，分散运营风险，并打响奥园国际化品牌。