年报点评19丨合景泰富：深耕粤港澳及长三角，今年冲击千亿目标 ARCHINA 资讯

年报点评19丨合景泰富：深耕粤港澳及长三角，今年冲击千亿目标

阅读:3042 2020-03-29

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导读：

持续深耕粤港澳及长三角，合景泰富2020年进击千亿可期。

【业绩增长31.5%，2020年销售目标1033亿元】2019年，合景泰富累计预售金额为861.07亿元，同比增长31.5%，超额完成850亿销售目标。2020年，受疫情影响，合景泰富保守预计在2019年实际完成销售额的基础上增长20%，目标销售1033亿元。从货值安排、项目推盘及去化前景来看，合景泰富冲击千亿目标可期。

【收并购及合作开发项目增加，城市更新业务加速突破】2019年，合景泰富以一二线城市为主要目标市场，通过招拍挂、收并购、合作开发等方式共新增26个项目，合计新增总建筑面积374 万平方米，其中通过收并购及合作开发模式获取的建筑面积占74%。截至2019年年底，合景泰富储备项目达156个，分布于39个城市，总计权益建筑面积达1701万平方米，投资态度表现谨慎。城市更新业务方面，合景泰富在广州、深圳、佛山三个城市11个区共有26个旧改项目，预计可售建筑面积1373万平方米，可售货值约5850亿元。对于合景泰富来说，推进现有旧改项目全面转化成为重点任务。

【6SX体系成效显现，营收同比增长233.8%】2019年，合景泰富总营收249.6亿元，较2018年同比增长233.8%，营收的增长对于房企经营管控、建设开发的效率提出要求。2019年合景泰富的营收实现量级的跨越，背后是运营升级的成果，6SX体系（S1标准设计、S2标准成本、S3标准清单、S4标准工期、S5标准建造、S6标准交付、X管理员驾驶舱）在开发运营中成效显著。年内，实现毛利78.7亿元、净利润100.6亿元，毛利率、净利率分别为31.5%、40.3%。

【融资成本6.4%处行业低位，净负债率仍处正常水平】2019年，合景泰富在境内外通过ABS、优先票据和公司债等方式进行多笔融资，融资成本为6.4%，表现出良好的融资能力。截至2019年12月31日，合景泰富总债务规模达855.8亿元，主要为中长期债务；现金短债比为2.39，现金流充裕，短期偿债压力较小；净负债为75.4%，同比上升9个百分点。充裕的金流和稳健财务结构稳健，有助于增强抗风险能力较强，实现企业稳定经营。

【商业链持续完善，数字化助力管理与服务效能提升】2019年，合景泰富权益持续性经营收入达到24.3亿元，同比增长49%，酒店、购物中心、办公三大模块逐步成熟，收入规模不断扩大，为企业带来稳定的现金流入。经营管理方面，2019年，合景泰富一方面启动SAP项目建设，大幅提升整体效率，助力实现“规模运营，提速增效”的跨越式发展目标；另一方面，创新推出“一合”APP，整合旗下板块资源打造产业跨界生态，升级服务水平与效能。

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销售

业绩增长31.5%
2020销售目标1033亿元

2019年，合景泰富累计预售金额为861.07亿元，同比增长31.5%，，全年累计预售面积为491.9万平方米，同比增长24%。根据2019年年初定下的850亿销售目标来看，合景泰富年度目标完成率达到101%，这主要得益于充裕的可售货源保障以及有序的推盘节奏，年内共推广州臻林、广州朗云花园、佛山领峰等36个全新项目，去化效果显著，推动全年较高的业绩增长和目标完成率的实现。

业绩分布结构上，预售业绩的43%来自长三角区域，30%来自粤港澳大湾区，两大核心区域业绩贡献率总计达73%；按城市等级划分，89%来自一二线城市。

2020年，受疫情影响，合景泰富保守预计在2019年实际完成销售额的基础上增长20%，目标销售1033亿元。从货值安排、项目推盘及去化前景来看，合景泰富冲击千亿目标可期。

一方面，2020年合景泰富总可售货值达1700亿元，并将推出广州臻溋、北京领汇长安、杭州春来晓园、宁波美云閤府、重庆天銮、南宁叠翠峰等多个全新项目，若全年去化率达到60%，合景泰富即可顺利冲击千亿，完成目标任务。

另一方面，从区域分布结构来看，合景泰富的可售货值集中于粤港澳大湾区和长三角区域，分别占比42%、28%，合计占比达7成。长三角区域一直是房地产市场发展的热点区域，而粤港澳大湾区政策利好加持，市场增长空间可观，为去化提供了保障。

另外，从城市布局来看，合景泰富以一二线城市为主力市场，可售货值占比88%，一二线市场走势向好，也将推动合景泰富目标的实现。

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拿地

加大收并购、合作开发力度
旧改项目将持续释放可售货值

（1）公开市场拿地谨慎，收并购及合作开发新增建面占比达74%。2019年，合景泰富以一二线城市为主要目标市场，通过招拍挂、收并购、合作开发等方式共新增26个项目，合计新增总建筑面积374 万平方米，总土地成本276亿元，总可售货值约为730亿元，并新进西安、昆明两个城市。由于公开市场拿地成本高，合景泰富有意减少招拍挂拿地，进一步加大收并购、合作开发力度，年内通过收并购及合作开发模式获取的建筑面积占到新增总建筑面74%。

截至2019年年底，合景泰富储备项目达156个，分布于39个城市，总计权益建筑面积达1701万平方米。由于收并购及合作开发项目的增加，权益土地储备总建面相较2018年末仅增加43万平，整体来说，合景泰富土地投资态度谨慎，有效地控制了土地成本。

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从布局结构来看，合景泰富的土地储备覆盖粤港澳大湾区、长三角区域、中西部地区、环渤海地区，其中粤港澳大湾区、长三角区域作为核心布局区域，权益储备建面分别占比39%、18%；中西部的战略地位也凸显出来，权益储备建筑占比达34%；环渤海区域布局最为薄弱，占比仅为9%。未来，合景泰富主要还是从粤港澳大湾区、长三角两大核心区域突破，凭借深耕优势及品牌效应，实现业绩持续增长。

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（2）旧改项目总可售货值达5850亿元，将持续为企业贡献业绩和利润。除了通过公开市场拿地增加土地储备，合景泰富在城市更新业务上也加速突破。截至2019年12月底，合景泰富在广州、深圳、佛山三个城市11个区共有26个旧改项目，预计可售建筑面积1373万平方米，可售货值约5850亿元。

对于合景泰富来说，在城市更新业务方面，推进现有项目全面转化成为重点任务。2020年将启动4-5条村拆迁动工，3月以来，广州红卫村、双沙村、南岗村已启动拆迁。随着项目转化推进，旧改项目预计将为企业带来可观的可售货值。根据合景泰富进度预估，旧改项目2021年可实现供货100亿，助力企业规模和利润的双增长。

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财务

营收同比增长233.8%
债务风险可控

（1）6SX体系成效显现，营收同比增长233.8%

2019年，合景泰富总营收249.6亿元，较2018年同比增长233.8%，其中，由于交付总建筑面积大幅提升，物业开发收入大幅增加275.3%，为227.6亿元。营收的增长对于房企经营管控、建设开发的效率提出要求，2019年合景泰富的营收实现量级的跨越，背后是运营升级的成果，2019年合景泰富制定的运营6SX体系（S1标准设计、S2标准成本、S3标准清单、S4标准工期、S5标准建造、S6标准交付、X管理员驾驶舱）在开发运营中成效显著。

在高营收的同时，合景泰富的盈利规模也同步提升。年内，实现毛利78.7亿元，是2018年的3.2倍，净利润达到100.6亿元；毛利率、净利率分别为31.5%、40.3%，处于行业较高位。此外，合景泰富每股盈利309分，派息率为45%。

总的来说，合景泰富的盈利能力具备支撑的，一是物业投资收入不断增长，盈利表现强劲，二是城市更新项目的推进也将助力企业利润的实现，此外，合景泰富也关注产品的溢价，4.0产品标准设计有望实现较高的毛利。

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（2）债务结构稳健，融资成本6.4%处于行业低位

境内外多渠道发债，融资成本稳定在6.4%。2019年，合景泰富在境内外通过ABS、优先票据和公司债等方式进行多笔融资，并成功获取深交所批准的市场首单储架式商业物业CMBS人民币100亿元额度，融资渠道进一步拓宽。年内，融资成本为6.4%，与2018年持平，保持在低位，表现出良好的融资能力。

债务期限结构合理，以中长期债务为主。截至2019年12月31日，合景泰富总债务规模达855.8亿元，从债务到期时间来看，主要为中长期债务，其中一年内到期债务为237.3亿元，占比27.7%，二到五年到期债务为530.6亿元，占比62%，五年后到期债务87.9亿元，占比10.3%。

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现金短债比为2.39，杠杆风险可控。报告期末，合景泰富持有现金576.3亿元，较2018年末稍有增加，现金短债比为2.39，现金流充裕，短期偿债压力较小。净负债为75.4%，较2018年年末66.4%提高9个百分点。充裕的金流和稳健财务结构稳健，有助于增强抗风险能力较强，实现企业稳定经营。

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战略

商业链持续完善
数字化助力管理与服务效能提升

商业发展逐步成熟，持续性经营收入达到24.3亿元。商业板块，作为合景泰富的核心板块之一，近年来发展迅速，酒店、购房中心、办公三大业务逐步成熟，收入规模不断扩大，为企业带来了稳定的现金流入。2019年，权益持续性经营收入达到24.3亿元，同比增长49%。

购物中心：2019年，合景泰富新开业广州南沙悠方和佛山悠方2个购物中心，已开业购物中心增至8个，分别位于广州、北京、上海、成都、苏州和佛山，经营面积达70万平方米，年内客流量和零售额均实现大幅增长，出租率稳中有升，未来，更多全新购物中心将陆续开业投入运营，分别位于北京、广州、成都、苏州、南宁和重庆等一二线城市，收入增长可观。

酒店：2019年，酒店板块通过轻资产模式，新开业8家木莲庄酒店，包括广州琶洲国际会展中心、广州南沙凤凰湖、广州萝岗科学城、深圳坂田、杭州西溪灵隐寺、武汉国博中心、西安高新万象汇及成都大邑木莲庄。目前，已开业17个酒店，经营面积达36万平方米。2020年，成都W酒店将迎来开业，而木莲庄酒店则将在全国主要一二线城市，继续以轻资产模式扩张。随着已开业木莲庄酒店运营走向成熟，房价水平和出租率稳步提升，未来新开业计划也将助力酒店收入增长发力冲刺。

写字楼：目前，合景泰富在广州、上海、成都、苏州、南宁等一线及强二线城市的核心商务区已开业运营8座写字楼，经营面积达35万平方米，为集团租金收入提供稳定的现金流入。未来，仍有更多写字楼将陆续开业。

SAP与“一合”数字化创新提升管理与服务效能。经营管理方面，2019年，合景泰富启动SAP项目建设，通过建立贯穿集团、区域公司、项目公司的多级管控体系，打造业务标准规范化、运营管理精细化、成本管理系统化的“业财一体化”运营管理平台，实现运营、核算、资金、业务的全面一体化。随着SAP上线企业整体效率获大幅提升，将助力实现“规模运营，提速增效”的跨越式发展目标。

升级服务方面，合景泰富整合旗下地产、商场、写字楼、物业、教育、大健康等多元业务板块推出“一合”APP，运用大数据分析，升级会员管理服务体系，为会员提供服务多元化、生活复合化、体验丰富化的多维度价值体系。

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