随着房企年报陆续发布，头部房企的业绩也千呼万唤始出来。
在今年前十房企中，炸天团格外留意几家房企，新城控股便是其中一个。
2019年对新城来说是一个考验，受突发事件影响，外界一度对其产生诸多疑问：
2708亿销售额，超额完成年度目标，规模依然稳居行业第八；营收858.47亿，同比增长58.58%，归母净利润126.54亿，同比增长20.61%。在各项指标实现增长的同时，新城的财务杠杆还在不断降低，净负债率降至16%，新城2019年末在手现金余额639亿，流动性比较充裕。此外，根据港股新城发展的披露，目前公司已售未结转金额为3600亿元，提前保障了未来部分收入和利润。不经历风雨怎么见彩虹，在经历重大事件后还能全身而退的企业安全系数更高。2019年，新城实现有质量增长，经过淬炼之后，经营更稳，底气更足。炸天团关注到，从上周五晚间发布年报后，新城的投资者比较关注的便是其年报中提及的2020年销售目标2500亿的问题。2019年2700亿目标顺利完成，2020年却要2500亿，新城要收缩？在讨论这个问题之前，先来看看新城2019年的销售表现。2019年，新城全年实现销售额2708亿元，顺利完成年初制定的2700亿销售目标，同比增长22.48%。这一增速放在以前的确毫不起眼，跟新城2018年75%的增幅比也逊色很多，但在行业下行周期，龙头房企销售增速现个位数，且自身规模已经是2000亿以上大盘，新城能保持22%的增速实属不错。支撑新城销售增长的是2019年公司旗下各个区域能效提升。在地域深耕策略的指引下，新城旗下诸多地方公司的销售规模都突破百亿，比如苏州、苏南、上海、南京、杭州、宁波、天津和北京公司，其中苏州公司和苏南公司的规模量级均突破200亿。实际上，从2018年开始，行业千亿房企增多，为了在千亿之上实现规模突破，各家房企开出的方子均是赋能区域，新城也是如此。未来，随着全国化战略以及区域深耕持续推进，新城旗下可能还会孵化更多个百亿甚至千亿的强区域公司。再回到2020年销售目标的问题，在炸天团看来，2500亿对于新城来说的确过于保守，但新城自己也说了今年就是要稳、稳、稳，考虑到一季度疫情对销售的直接影响，因此才将年度目标制定得较为审慎。按照目前疫情的影响以及国家对地产行业依然维稳的基调来看，新城的2500亿目标可能是按照预期下限来制定的。但如果后续国家对地产刺激政策比较给力，年中再调高销售目标也不无可能。且一般而言，今年能完成多少销售额是由前几年的土地储备情况决定。截至2019年末，新城还有总计1.24亿平方米土地储备，再按照近几年的发展势头来看，新城今年大概率还是会超额完成销售指标，至于完成率是多少，炸天团也拭目以待。看新城的业绩，商业表现就不得不提，毕竟这是新城近几年着力打造的品牌名片。2019年，依赖“住宅+商业”双轮驱动模式，新城实现营业收入858.47亿，同比增长58.58%。其中，商业部分全年实现租金及管理费收入40.69亿元，超额完成年初设定的40亿元收入目标，同比大幅上涨92.3％，平均出租率达99.16%。虽然目前商业板块收入在总收入中占比较小，但从成长性来看，商业地产涨势远超住宅开发，2019年商业收入已接近翻番。年报数据显示，2019年新城旗下21座吾悦广场满铺开业，至年末已累计开业63座吾悦广场，已开业面积共590.62万平方米，同比增长51.44%。商业规模扩大的同时，新城也在进一步提升商业运营能力。围绕“幸福商业”的理念，新城持续深化旗下吾悦广场文化、科技、情感等属性，不断提升幸福体验。如果不是疫情影响，预计2020年新城商业部分收入将增长50%。但今年一季度，疫情对商业地产冲击较大。基于此，新城调低了收入目标，将2020年商业租金及管理费收入目标定为55亿元。根据新城的计划，今年还将新开业吾悦广场30座，预期到2020年底吾悦广场开业总数会达到93座。房地产行业一直说“手有余粮心不慌”，“粮”对于房企来说是土地。这句话放在以前，并无任何问题，但在今年疫情对房地产行业的影响下，能够心不慌的只有一种企业，即大量持有经营现金的企业。从新城年报数据来看，期末公司经营性现金流量净额为435亿，在手现金余额639亿。现金流的增加一方面是期内销售增加，回款也同步增加，长期以来，新城自主操盘项目回款率一直保持在90%以上。从年报数据上看，2019年新城新增土地储备共72幅，新增总建筑面积2508.47万平方米，按照平均楼面地价2421元/平方米计算，新城全年拿地金额约607亿。实际上，2019年上半年新城保持了较快的拿地节奏，但年中新城控股根据自身实际情况，将旗下部分新获取但未开工的土地转让出去，从而保证现金流安全。从当时看，转让项目让不少人看衰新城，但现在再看，塞翁失马焉知非福。自去年下半年，房企融资渠道更加收紧，房企缺钱，现金流紧张愈演愈烈，而新城反而保持了流动性充裕。尤其适配今年一季度疫情黑天鹅席卷下的房地产行业大环境，手里超600亿现金就是新城的底气。但持有现金太多也有其两面性，合理配置才能提升经营效率。对于房地产企业来说，有钱还是要择机补仓，土地储备仍然是决定话语权的筹码。实际上，从去年四季度，新城收缩投资的状态有所改变，投资端出现复苏，12月单月新增5幅地块。今年一季度，新城抓住窗口，发挥资金充裕的优势逆势拿地，分别在江苏宿迁、广东肇庆等地获取土地。根据中指院数据显示，前2月拿地金额排名靠前的除了“有爹任性”的央企国企，在民营企业中，新城拿地表现不差。从拿地面积来看，新城前2月所拿土地面积接近300万平方米，在所有房企中排名第一。一般而言，房地产企业净负债率保持在70%就是比较安全的水平，而新城的净负债率在2018年49%的基础上进一步下降至16.36%。不得不感叹，新城的财务杠杆也太低了吧，这意味着金融机构可以很放心，并且用低利率，借钱给他们了。2019年，新城在中国银行间市场先后发行中期票据、超短期融资债券和资产支持票据，共募集资金31.58亿元人民币；在上交所平台完成公司债券的发行，募集资金21亿元人民币；在境外通过发行高级美元债券，募集资金9.5亿美元，为公司的高速发展提供了稳定的资金支持。截至2019年期末，新城的平均融资成本为6.73%，在民营房企中处于较低水平。而依赖低至16%的净负债率，新城2020年融资成本可能会更低。从今年以来新城的融资表现来看，3月3日，新城控股发布公告称，为优化债务结构、降低融资成本，拟在境内外利用直接融资工具进行融资工作，新增融资规模合计不超过等额人民币300亿元（含境外等值外币）；3月9日，新城控股完成发行2020年公开发行公司债券（第一期），发行规模6亿元，票面利率仅为5.10%，低于2019年平均融资成本。有专业人士估计，2020年，新城的平均融资成本有可能在2019年基础上再降低一个点。Wind数据显示，在市值500亿元以上的10家A股地产公司中，2019年股价表现最亮眼的还是新城，其以70.47%的涨幅高居榜首。且新城在其年报中披露，拟向全体股东每股派发现金红利1.7元（含税），预计派发的现金红利共计38.34亿元。自2015年B转A股上市至今，在未开展股权融资的情况下，包含此次派息，新城已累计分红99.6亿。在A股众多“铁公鸡”中，新城也算得上以真金白银回馈投资者的“现金奶牛”了。
点击收藏，并建立自己的在线数据库
评论