碧桂园的自我“控速”
阅读:2320 2020-04-01
01


上周五,碧桂园发布了其2019年期末成绩单。

作为龙头房企,碧桂园的数据是闪亮的:

2019年全年实现总营业收入约为4859.1亿元,同比增长28.2%;毛利润1266.4亿元,同比增长23.6%;净利润约为612亿元,同比增长26.1%;全年分红额约124亿;全年完成纳税总额702亿......

这样的数据,放在其他任何一家房企里,都是很漂亮的。

02

那么,对于碧桂园,意料之外的事有哪些呢?

纵观年报,发现四组数据,特别引人注目:

第一组数据是此次年报,碧桂园只发布了权益金额,没有公布流量金额:

截至去年12月31日,碧桂园集团连同其联合营公司,共同实现归属于集团股东权益的合同销售额约为人民币5522亿元,同比增长10.0%;合同销售面积约6237万平方米,同比增长15.2%;权益销售去化率高达72%,权益合同销售金额继续保持行业领先地位。

我们知道,早年间地产销售排名,大家最先看到的榜单是流量金额榜。但流量金额并不完全代表企业有这么多销额,里面有很多是合作方的权益。而自2018年年中以来,碧桂园便不再提流量金额,仅公布权益金额这一做法,也是行业中第一家。

显然,碧桂园是在挤水分”,但仅仅计算权益合同销售金额,也有5522亿元,仍然是房企第一阵营(已售未结转收入并未计算在内)。

由此,对于当前的碧桂园而言,众多房企追求的“规模”,已经不是最重要的了。

03

第二组数据是现金流和负债数据。

据了解,由于权益销售回款率高达96%,自2016年起,碧桂园已经是第四次连续在年末实现净经营现金流为正。截至2019年12月31日,公司账面拥有现金余额2683.5亿,达集团有史以来最高值,现金余额占总资产比例高达14.1%。

这意味着什么?意味着碧桂园2600多亿的现金余额,对于碧桂园需于一年以内偿还的1163亿短期有息债务,覆盖比例达到2.3倍!

此外,碧桂园还有3167.9亿银行授信额度尚未使用,如果算上这个授信,碧桂园可以动用高达5851.4亿资金。

由此可见,作为很多房企标签的“高杠杆”,不能单单只是如此形容碧桂园。毕竟,按照数据,碧桂园净借贷比率仅为46.3%,已连续多年保持了净借贷比率低于70%,这在国内地产一线军团中极为罕见。

也正是因为如此,碧桂园备受评级公司及主要金融机构认可与支持,企业信用评级已连续多年被国际评级机构惠誉评为投资级。

其实,话说回来,高杠杆并非什么原罪。预判行情好的时候加点杠杆,预判行情回落的时候减杠杆,灵活且正确的杠杆策略,是一家企业做大做强的秘诀。

怕就怕,当今很多房企还在高看自己、轻看大势,在国内房地产企业融资环境趋紧,融资成本明显上升的情况下,逆势加杠杆这才是最要命的!

04

第三组数据是土储和投资数据。

土储决定未来的营收。根据年报。2019年,碧桂园新增土储权益总代价约为1606亿元,而这一数字在2017年是3271亿元。

这也印证了我前面说碧桂园的策略是“灵活杠杆”的说法。不唯多,不唯空,只唯实,稳健投资。

然而,尽管2019年相较前几年,实际投资额小幅缩水,但整体来看,碧桂园已签约或已摘牌的项目总数达到2512个,权益可售资源合计24181亿元,按照当前的销售节奏,足可维持公司未来4年的销售。

640.png

更令人惊奇的是,这些权益可售资源的分布结构。

根据年报,碧桂园已获取的权益可售资源中,按照城市等级划分目标为一线城市、二线城市和三四线城市。按照我们的惯常思路,作为“三四线之王”,碧桂园三四线城市的可售资源应该是最多的。

然而实际情况呢?碧桂园在一线的权益可售资源有2906亿,在二线有6140亿,在三四线只有7976亿。

由此,碧桂园在一二线城市的权益可售资源,高达9046亿占比53.14%,三四线城市仅为占比46.86%!

640 (1).png

全年业绩展示》PPT第29页

碧桂园长期深耕三四线。在一二线,它也有精准布局。

为什么会出现这样的情况?其实,碧桂园布局不是依据我们网友固定的思路只投三四线,它是根据城市群动向,精选城市来布局的。

据调查,碧桂园拥有的24181亿权益可售资源,73%的权益货值位于中国五大城市群(长三角/江浙沪皖,广东省,环渤海/京津冀辽,晋鲁蒙,长江中游/湘鄂,川渝)。

显然,这五大城市群既有一二线城市,也有三四线城市,但无论是三四线还是一二线,都具备国家宏观战略政策支撑、经济发展水平较高且需求旺盛,处于人口流入状态,被认为是中国房地产市场最具发展潜力的区域。

由此,碧桂园在坚持三四线、坚定下沉五六线的同时,还谨慎布局一二线。

640 (2).png

▲ 碧桂园《2019年财政年度全年业绩展示》PPT第33页

其实,就算只分析碧桂园布局的三四线,我们也会暗暗惊奇碧桂园——截至2019年底,碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27,相较同行一二线城市项目,碧桂园三四线项目的优势非常明显。

在碧桂园进驻的三四线城市中,88%的城市处于库存短缺或合理状态,对应三四线城市权益货值的88%。

640.webp.jpg

640 (3).png
▲ 碧桂园《2019年财政年度全年业绩展示》PPT第30、31页


可见,碧桂园不仅杠杆策略灵活务实,布局策略也一样灵活、务实。过去,市场对它布局三四线城市有顾虑,但正因为它灵活务实的布局策略,让这些城市的价值,得以被重新认识

05

第四组数据,则是碧桂园的机器人新业务。

早在2019年初,碧桂园董事会主席杨国强,就给碧桂园提出了“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的全新定位,驱动地产、机器人、现代农业“三驾马车”,加速驶入多元布局、协同发展的新赛道。

目前,这“三驾马车”齐头并进,均保持着稳健向好的发展态势。据介绍,碧桂园博智林机器人项目自2018年7月启动建设以来,重点聚焦建筑机器人研发、制造与应用,已招募了3000多名国内外优秀研发人才,集中开展重点产品研发、关键技术突破,现有在研建筑机器人50款,其中32款已投放工地测试,其安全性和工作效率相比人工作业大大提升。

截至2019年底,博智林已递交专利申请1843项,获授权327项,在关键领域拥有一批自主核心技术。

过去一年,美国联合欧洲、日韩等国,在芯片制造、5G建设等领域处处设防、处处掣肘。贸易战实际上是科技战,科技创新成为当前时代的主要命题。

从另这方面看,碧桂园的机器人新业务,顺应了时势,我个人是期待它能够有创新性的发展。

而在碧桂园的计划中,未来机器人还将承接房屋建造中的更多任务,并被应用到物业管理、餐饮、医疗、农业等多个领域。


ARCHINA 所有平台上发布的项目、招聘、资讯等内容,部分由第三方提供或系统自动收录。资料版权属于第三方,若信息不实或涉及版权问题,需要版权方和第三方沟通,ARCHINA 将配合对接,并在确认无误后删除涉及版权问题的信息,相应的法律责任均由资料提供方承担。
推荐阅读  
走进梅溪湖超级中轴项目东段现场,纵深落差近8米的东段地下空间,挖掘机不断掘进,开挖基坑,起重机来回转动,运送钢筋重物;百余名工人项目工地上忙碌作业,铺抹水泥防水基层、覆盖白色防水膜、搭建钢筋支架……成千上百根钢筋在白色的基坑上错落交织,构筑起600个车位停车场的雏形。
2022-11-02湖南湘江集团 商业地产  阅读:4700
北卡罗来纳州夏洛特2022年10月31日 /美通社/ -- 霍尼韦尔(纳斯达克代码:HON)近日公布了2022年度第三季度业绩,各项指标达到或超出公司业绩指导预测范围。同时,公司上调了全年内生式增长的指导范围下限和调整后每股收益的指导范围,并上调了全年部门利润率的指导范围。
上海2022年7月25日 /美通社/ -- 圣戈班宣布与房地产数据和管理平台Akila正式达成合作。Akila运用数字孪生技术和人工智能技术帮助大规模资产组合和跨国资产组合实现数据驱动型决策和ESG目标,以实现节能指标,改善员工健康。试点项目位于圣戈班上海研发中心,总面积15,000平方米。通过部署Akila平台以及Akila能源模块,管理、控制和优化暖通空调系统,该项目可将能耗和碳排放降低20%。同时,圣戈班项目过程中将继续听取员工的反馈,培养员工的主人翁意识,积极参与设施管理。
2022-08-27圣戈班集团 商业地产  阅读:3821
本书以商业的基本概念和历史发展为基础,对购物中心的决策理论和战略实践进行系统和综合的论述。有助于建立适合国内商业地产发展的系统性理论框架和认知,成为商业地产企业在新形势下作出战略决策的参考书籍。


评论


请 [登录] 后评论

资讯概况