资色·曝年报丨开启算账模式:许家印立下3个flag
阅读:2736 2020-04-01
2019年度中国恒大业绩会上,恒大董事会主席许家印立下flag:恒大从2020年开始转变发展方式,全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略,要用最大的决心、最大的力度,一定要把负债降下来。


许家印和恒大总裁夏海钧,对完成该战略目标非常有信心,并开启算账模式,有理有据地向媒体以及投资者解释胜任的理由。

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高增长:许家印表示,“高增长”就是要实现销售高速增长,今年对外销售目标是6500亿元,内部指标是8000亿元,到2022年恒大要实现销售1万亿。

实现此目标的概率是非常大的。一来,2020年恒大的可售货值为1.27万亿元,这意味只要恒大去化率完成51%—63%,就可以完成对外对内销售目标。

二来,销售表现良好,恒大今年实施“网上销售”的颠覆性营销革命,实现了一季度业绩“开门红”:销售额1465亿大增23%,销售回款1133亿大增55%,行业排名第一,刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。

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控规模:就是要严控土地储备规模,实现土储负增长,未来三年每年要降低3000万平方米左右,到2022年降低到2亿平方米左右。

许家印表示,这是科学和合理的,能够保证公司可持续发展。

年报显示,恒大拥有2.93亿平方米的土地储备,较2018年底降低3.3%;土储原值5273亿元,其中一二线城市项目土储原值3524亿元;三线城市项目土储原值1749亿元;平均楼面地价1800元/平方米,项目总数876个。此外,恒大拥有旧改项目101个,其中深圳6个项目122万平方米纳入土地储备。

2019年,恒大新购项目153个,新购土地储备建筑面积6703万平方米,土储原值为1408亿元,平均成本为2101元/平方米。

夏海钧会上算了一笔账:恒大最大优势是土储,2.93亿平米土储,67%一二线城市,楼面价1800元,建安成本3800元,总成本就是6100元。即便按照打折扣售价7800元,恒大毛利润也在30%,净利润10%。所以说,面粉已在口袋中,做面包就有清晰定价和盈利。

对此,夏海钧表示,这是因为恒大把握住了房地产黄金发展的20年,早期拿了很多优质地块,土地价格增长高过利息增长,为未来几年实现高利润打下坚实基础。

 降负债:就是要把有息负债每年平均下降1500亿,到2022年要把总负债降到4000亿以下。

许家印现场算账表示:“18年、19年,恒大销售回款每年维持在4500亿左右,如果今年实现销售8000亿,回款按7000亿计算,就会增加2500亿的销售回款。同时,恒大今年减少土地储备3000万平方米,就等于减少600亿的支出。这样一增一减,就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

在提到2020年或将出现并购潮时,夏海钧也提到了恒大负债问题,“去年恒大新增的土地储备50%左右都是并购来的,都是小企业发展过程中扛不住了,我们负债高跟这个也有关系,大家看到里面有信托比较多,其实不是恒大借的信托,而是我们收购二手项目的时候,这个项目原来带过来的负债,带过来的一些信托产品没到期,变成恒大的债务以后,由恒大并表。”

换赛道:业绩会上,许家印提到这样一句话:房地产的黄金时代没了,必须把房地产的金融属性去掉。房地产要从金融属性向实体属性转变。而恒大已经开始换赛道了。

许家印说,恒大汽车就是换道超车,去年我们提出要实现三到五年内,做成实力最强、规模最大的世界新能源汽车集团。我们对产品,核心技术要求是世界领先。

“恒大去年汽车已全部布局完毕,恒大是搞地产的,对于汽车不懂,没经验,没基地也没人。所以弯道超车不可能,要换道超车,换什么道,恒大就把汽车行业各链条龙头企业联合起来。现在已经有14款车,不敢说全部爆款,8—10款车爆款我还是非常有信心的。”


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