年报点评32丨正荣地产:换轨之年,聚焦盈利及运营
阅读:2761 2020-04-04
导读:

       换轨之年,行稳致远,以规模换质量;盈利方面,历史包袱基本消化,待不断债务置换,拓展多元投拓渠道,毛利率将得到改善。

【换轨之年,销售权益比有望提升至55-60%】2019年正荣实现销售金额1307亿元,顺利完成期内销售目标1300亿元,全年权益销售回款约500亿元,回款率达75%,对应销售权益比51%。2020年正荣销售目标同比增长7.7%至1400亿元,目标销售权益占比提升至55-60%。可售货值约2500亿元,按去化率60%保守计,销售目标完成压力不大。 
【谨慎拿地增权益,2020年投资预算270亿元】2019年正荣拿地谨慎,拿地销售金额比约为0.26,全年新增土储建面559.65万平,权益建面占比提升至73%,同比大幅提升40pct,以提前锁定集团应占的盈利空间。2020年正荣设定的投拓“红线”是权益销售额的35%,对应的计划权益拿地预算约270亿元,基本与2019年持平。值得关注的是,管理层将目标拿地权益比控制在55%,以求新获取的项目正荣并表和操盘为主。 

【合联营贡献净利大幅提升,盈利能力有待提升】受益于期内结转速度符合预期,2019年正荣实现营业总收入325.58亿元,其中地产开发结转收入321.85亿元,同比增长23%。综合毛利率19.96%,同比减少2.8pct,主要归因于2016-2017年一二线限价政策,及上市前正荣融资成本高企、拿地渠道单一所致。受合联营贡献逐渐加大的影响, 2019年正荣实现净利率9.5%,同比增加1.06pct,未来仍有改善空间。 

【非标占比显著下滑,融资渠道优化助推利率下行】2019年正荣融资成本7.5%,融资成本持续下行。正荣不断改善融资(渠道)结构,减少对高息非标和永续债的依赖,非标依赖度从2018年的34%显著降低至2019年的20%,永续债占比2.4%,大幅减少3.7pct。2019年正荣净负债率为75.21%,若将永续债计为负债,调整后净负债率则增长至83.72%;持有现金为353.07亿元,较期初仅上升24.46%,现金短债比为1.76,长短债务比为1.93,均明显改善,财务安全边际进一步提升。



1
销售


换轨之年
销售权益比有望提升至55-60%



2019年,正荣地产实现合同销售金额和面积分别为1307亿元、844万平,分别同比增长21.03%和30.99%,尤其下半年,正荣实现高达45%的销售金额增速,全年销售增速明显高于TOP20的平均销售金额增速15.2%,归因于广泛使用合作开发撬动规模增长,期内销售权益比51%,全年权益销售回款约500亿元,回款率75%。 
2019年是正荣 “新三年战略”的首年,通过调整组织架构(精总部、强区域:充分放权一线)、前端抢跑、标准化设计前置、加强战略资源方整合等措施提升运营管理效率,目前项目标化复制率100%,实现新项目拿地到首开平均需要7个月,其中并购和重点项目最快能实现4-6个月开盘,首开平均去化率超70%。

640.png

销售金额的区域分布来看,正荣以长三角和海西战略重点区域为主,中西部和环渤海为辅,珠三角(2018年首进)作少量补充。伴随集团全国化战略的推行,各区域销售贡献相对均衡。2019年,战略重点区域长三角销售贡献持续扩大至55.21%,同比提升2.46pct,海西区域销售贡献为24.23%,位列第二,同比减少1.52pct。其余中西部、环渤海和珠三角占比合计约20.56%,与上期基本持平。

640 (1).png

城市能级上,一线销售额占4%,二线占比78.4%,三四线为17.6%,对合约销售规模贡献前十的城市基本是一二线城市。单城市贡献方面,正荣长期重视核心城市群的深耕前十城市的销售额贡献就达80%,其中前三城市销售额占比高达50%。深耕区域、聚焦核心城市群为正荣提高局部区域市场份额,创造价值收益的同时,需警惕局部市场及政策波动加剧风险的可能。

640 (2).png

2020年,正荣全年对外公布的销售目标1400亿元(目标销售权益占比提升至55-60%),集团目前正处“换轨之年”,规模效应不再成为唯一追求的目标,将更关注有质量的增长,如聚焦财务风险管控、核心管理能力(产品、成本、经营)和全周期运营能力的提升等。2020全年正荣拥有可售货值约2500亿元,叠加原本一季度就属于推货、销售淡季,目前正荣3月销售已恢复至上年同期的70-80%,预期4月能恢复到正常水平,而且武汉占销售额的比例预期不到5%,整体销售端受疫情影响有限,如果按去化率60%保守计,销售目标完成压力不大。


2
投资


拿地谨慎增加权益
2020年拿地预算270亿元


2019年正荣投资拿地谨慎全年新增41个项目,新增土储建面559.65万平方米,同比减少49.8%,土地成交总价为334亿元,同比减少37.9%。2019全年正荣拿地权益支出约为248.77亿元处于年内权益拿地预算“红线”内;拿地销售比0.26,低于同梯队TOP20平均值0.32。

按建面计算,2019全年对应拿地权益比为73%,同比大幅提升40pct,也远高于期末土储权益比55%。出于规模扩张的诉求,正荣之前依靠合作开发以撬动规模增长,但进入新的发展阶段,正荣改变策略,保持有质量增长,适当提升拿地权益比,以期提前锁定未来归属于母公司的盈利空间。

拿地成本方面,2019年平均拿地成本5968元/平,同比增加23.6%,占同期销售均价的38.53%,较2018年增加9.73pct,土地成本提升,一方面由于正荣主要依赖招拍挂拿地,土拍成本难以人力管控,另一方面是正荣全年新增土储主要聚焦强二线城市,占比约85%。

640 (3).png

正荣延续“1+6+X”的全国化布局(即一个总部、六个区域、多个项目),始终坚持核心城市圈深耕战略,重点聚焦战略核心区域长三角和海西区域。新增土储分布方面,全国六大区域的投资布局相对于2018年更平均,长三角投资占比大幅降低,进而重点增加海西以及中西部的投资力度。

从新增建面来看,长三角占比同比减少13.81pct至28.65%,其余海西、中西部、环渤海和珠三角占比分别为33.53%(+8.28pct)、27.99%(+13.32pct)、7.68%(-6.64pct)和2.14%(-1.14%)。

城市能级上,正荣拿地布局聚焦强二线,二线新增土储建面占比同比大幅增加27%至84.53%,三四线占比约15.47%,其中不乏有襄阳、泉州和佛山等可承接外溢效应的三四线,区域布局合理。

640 (4).png

截至2019年底,正荣土地储备建面达2615万平,其中权益建面1446万平(权益比55%),可售货值约4500亿元可保障未来2-3年左右的发展需求,正荣应该继续把握拿地窗口期积极补充优质土储。2019年底,正荣土储成本约4647元/平,占同期销售均价的30%,与行业平均水平相当,未来盈利空间可期待。

土储建面区域分布上,战略核心长三角和海西土储分布占比分别为36%、29%,其余中部、西部、环渤海和珠三角占比分别为16%、6%、12%和2%。消化周期上,核心重点区域长三角和海西消化均控制在3年左右,其中珠三角土储消化周期高达21年,主要由于正荣2018年首进珠三角,2019年才实现销售导致的异常。

640 (5).png

2020年,正荣设定的投拓“红线”是权益销售额的35%,若按销售目标1400亿元且目标销售权益比55%计算,2020年计划权益拿地预算约270亿元,基本与2019年持平(2019年权益拿地支出250亿元)。另外管理层拿地权益比目标将控制在55%,新项目以正荣并表和操盘为主。


3
盈利


合联营贡献净利大幅提升
盈利能力有待提升


2019年,正荣实现营业总收入325.58亿元,同比增长23.08%,其中地产开发结转收入321.85亿元,同比增长23%期内结转面积同比增长43%至214万方,结转速度符合预期。

正荣实现毛利润64.98亿元,同比增长7.91%,综合毛利率为19.96%,同比减少2.8pct,主要由于结转部分对应2016-2017年销售,销售端受制一二线限价政策,而成本端上,上市前正荣融资成本高企、叠加当时土拍溢价率持续走高等综合影响下,期内毛利率下滑。随着正荣不断债务置换,拓展多元投拓渠道,提升运营效率,毛利率将得到改善,目前新项目对应毛利率22-25%。

净利润方面,2019年正荣实现净利润为30.94亿元,同比增长38.6%,净利率9.5%,同比增加1.06pct,净利指标增长明显优于毛利,主要得益:1)物业增值重估导致,受益于正荣投资性物业超七成布局于一线及强二线,2019年实现物业重估收益3.27亿元,同比增长126%,对除税前溢价贡献同比增加3pct 至6.5%;2)合联营项目对净利贡献大幅提升,2019年正荣合联营项目结转收入达153亿元(权益比30.7%),实现合联营应占溢利由亏转盈,贡献约5.2亿元,占除税前溢利的10.4%。未来随着合联营项目的进一步结转,对净利贡献将逐渐显现,有望成为额外的利润支撑。

合作开发撬动规模增长和增厚净利润的同时,同时会稀释归母净利润。2019年正荣少数股东损益占比19%,同比增加14pct,但是得益于结转速度的加快和净利润的稳步提升,2019年正荣实现归母净利润约25.06亿元,同比增长65.63%,对应归母净利率7.7%,同比减少0.32pct。剔除投资物业及金融资产重估、汇兑损益及递延税项后,2019年实现核心归母净利润23.12亿元,同比增长20.37%,对应核心归母净利率7.1%,同比减少0.16pct,核心盈利能力较为稳健。

640 (6).png


4
偿债    


非标占比显著下滑
融资渠道优化助推利率下行

2019正荣融资加权利率7.5%,同比降低0.3pct融资成本持续下行,主要得益于正荣不断改善融资(渠道)结构,持续新债置换旧债,期内提前赎回2019年发行的2亿美元/8.6%境外优先票据,及2018年发行的1.6亿美元/8.5%票息优先票据。

2019年,正荣有息负债为586.7亿(+26.19%),若算上永续债14.4亿,有息负债规模将达到601.1亿元(+21.42%)。正荣减少对高息非标和永续债的依赖,从融资渠道来看,非标依赖度从2018年的34%显著降低至2019年的20%,永续债占比2.4%,大幅减少3.7pct。

值得注意,正荣逐渐提升境外融资占比,若不计永续债在内,境外借贷占比28.71%,同比增加17.59pct。正荣境外债占比与绝大多数港股上市的内房企相差不多,考虑近期受疫情影响资本市场避险情绪上升,资本外流下美元持续走强,人民币汇率不确定增强,外债存在外汇风险敞口,正荣可适当考虑增加美元资产对冲汇率波动。

640 (7).png

2019年,正荣净负债率75.21%,虽较期初增加1.17pct,但是若将永续债计为负债,调整后的净负债率则明显减少14.7pct至83.72%,财务安全边际进一步提升。杠杆率下行,得益于正荣期内配售新股,以每股4.95港元配售约2.45亿股份(新股占扩大后股本约5.6%),募资约12亿港元。至2019年底,正荣持有现金为353.07亿元,较期初仅上升24.46%,现金短债比为1.76,长短债务比为1.93,均明显改善,财务风险进一步减少。
640 (8).png
从2020年正荣具体偿债计划来看,2020年,正荣年内到期债务规模约200.4亿元,其中外债(美元债、点心债)到期34.82亿元,可通过刚获取的7.5亿美元的优先票据和4-5月计划第二笔海外银团借款(2-3亿美元)偿还;非标到期82.76亿元,可通过境内银行未使用额度和境外剩余融资额度偿还;公司债到期20.24亿元,目前未使用公司债额度20亿元,到期后可借新还旧发行;境内银行借贷62.58亿元,可到时用销售回款分批偿还。整体而言,正荣年内发债额度充足,年内偿债并无压力。

640 (9).png

640 (10).png


ARCHINA 所有平台上发布的项目、招聘、资讯等内容,部分由第三方提供或系统自动收录。资料版权属于第三方,若信息不实或涉及版权问题,需要版权方和第三方沟通,ARCHINA 将配合对接,并在确认无误后删除涉及版权问题的信息,相应的法律责任均由资料提供方承担。
推荐阅读  
走进梅溪湖超级中轴项目东段现场,纵深落差近8米的东段地下空间,挖掘机不断掘进,开挖基坑,起重机来回转动,运送钢筋重物;百余名工人项目工地上忙碌作业,铺抹水泥防水基层、覆盖白色防水膜、搭建钢筋支架……成千上百根钢筋在白色的基坑上错落交织,构筑起600个车位停车场的雏形。
2022-11-02湖南湘江集团 商业地产  阅读:4704
北卡罗来纳州夏洛特2022年10月31日 /美通社/ -- 霍尼韦尔(纳斯达克代码:HON)近日公布了2022年度第三季度业绩,各项指标达到或超出公司业绩指导预测范围。同时,公司上调了全年内生式增长的指导范围下限和调整后每股收益的指导范围,并上调了全年部门利润率的指导范围。
上海2022年7月25日 /美通社/ -- 圣戈班宣布与房地产数据和管理平台Akila正式达成合作。Akila运用数字孪生技术和人工智能技术帮助大规模资产组合和跨国资产组合实现数据驱动型决策和ESG目标,以实现节能指标,改善员工健康。试点项目位于圣戈班上海研发中心,总面积15,000平方米。通过部署Akila平台以及Akila能源模块,管理、控制和优化暖通空调系统,该项目可将能耗和碳排放降低20%。同时,圣戈班项目过程中将继续听取员工的反馈,培养员工的主人翁意识,积极参与设施管理。
2022-08-27圣戈班集团 商业地产  阅读:3825
本书以商业的基本概念和历史发展为基础,对购物中心的决策理论和战略实践进行系统和综合的论述。有助于建立适合国内商业地产发展的系统性理论框架和认知,成为商业地产企业在新形势下作出战略决策的参考书籍。


评论


请 [登录] 后评论

资讯概况