对房企来说，2020年是特别艰难的一年——卖房难、融资难……去年业绩普遍一般，减员正在进行时。对此，资本市场早有反应——有巨头披露业绩的次日股价大跌，还有的巨头今年以来股价已腰斩。

与此同时，众多房企旗下的物业公司却恰好相反——不仅不裁员还在大肆招兵买马，股价更是一飞冲天。

蓝光嘉宝披露2019年业绩报告当天，股价大涨23.5%；永升生活服务今年最大涨幅88.26%（截至4月3日收市）……绝大部分上市物业公司的滚动市盈率超过了腾讯、阿里（截至4月3日收市，腾讯控股TTM为34.5，阿里巴巴为20.4）！

▲来源：各公司公告、明源地产研究院

注：1滚动市盈率和市值为截至4月3日收市；2没有涨幅的为2019年才上市的。

为啥？明源君认为有以下几个原因：一是物业上市公司去年的业绩普遍大好（如下表）；二是疫情让业主和社会发现了物业新的价值，未来物管的重要性进一步凸显，业主对物业费涨价的抗性减弱不少；三是相比于房地产开发企业，物管行业拥有现金流稳健、轻资产扩张快、周期属性弱等特征，目前行业集中度不高，头部企业在规模、效率和增值服务板块，均还有极大的提升空间。

相比物业公司的扩张速度，开发企业简直小巫见大巫。下面，明源君就结合上市物业公司2019年的年报，来进行具体分析。

行业分散、集中度非常低

存在着大规模并购的机会

“我们始终认为这一次防不胜防的疫情既有经济上的危，同时也有机会。”碧桂园服务执行董事、总经理李长江在业绩发布会上表示。

李长江所说的机会之一，就是收并购。其表示，目前物业行业分散、集中度非常低，而最近疫情期间市场的反应，让公司感觉收并购的机会似乎比往年来得更早一些、更多一些……

事实上，碧桂园服务早已在收并购上斩获颇多。年报显示，截至去年末，碧桂园服务的合同管理面积（除“三供一业”业务）达到了6.85亿平方米，收费管理面积约为2.76亿平方米，规模位居行业第一，远超年初给市场提供的预期目标。

这跟碧桂园服务除了“背靠大树好乘凉”，还一直以来致力于增加第三方外拓管理面积和营业收入，打造自己的市场化能力紧密相关。

2017-2019年，独立第三方物业开发商的物业收入分别占碧桂园服务总收入的7.7%、11.4%和25.2%，显示其加速降低对母公司依赖。

为增加独立第三方物业开发商的项目数量，碧桂园服务于2018年建立了一支市场拓展团队。

收并购是物管公司规模扩张的利器（这也是营收、利润大幅增长的关键因素）。除了碧桂园服务，其他公司也没闲着。

雅生活服务通过大举收并购，合约面积在两年内增长近3倍。年报显示，2019年，雅生活服务新增接管雅居乐集团开发的项目约560万平方米，新增接管绿地控股开发的项目约380万平方米，通过第三方拓展及收并购方式新增在管面积约8640万平方米（其中，通过收购新增6680万平方米的在管面积，新增率达115.8%）。截至2019年底，该集团总在管面积约为2.34亿平方米，同比增长约69.4%。

佳兆业美好2019年通过收购嘉兴大树物业和江苏恒源物业两家物业企业，带来超过1500万平方米的在管面积，规模迅速扩大。

截至去年末，其管理的第三方物业开发商的项目面积为2145万平方米，占比达46.4%，较2018年的15.9%上升超30个百分点！

▲来源：企业年报、嘉和家业

2019年，永升生活服务来自于第三方开发商的在管面积为4749万平方米，占总管理面积的73%。2015-2019年，公司来自第三方的管理面积占比持续提升，由2015年的11%提升至2019年的73%

永升生活服务用于对高管的股权激励比例占发行后股本的18.68%，该股权激励机制，使管理层与公司的利益深度绑定，有充足的动力进行规模扩张。

新城悦服务表示，为增强自身运营的独立性，在寻求与第三方的合作，扩大在管面积。财报显示，2019年，新城悦服务第三方拓展团队人数较2018年底增加了超1倍，新增第三方合约面积为1010万平方米，其中超70%是新项目。

自2016年以来，保利物业市场开拓力度也在不断加码，通过与多家地方城投平台、央企国企、区域开发商建立战略联盟，加速“央央合作”、“央地合作”落地。

2019年，保利物业第三方合同面积新增1.05亿平方米至2.88亿，同比增长57.3%，累计占比提升7.2个百分点至57.9%，而2016-2018年期间这一比例为9.9%、19.7%和50.6%。

为何物业公司收并购这么凶猛？明源君认为，原因有几个：

一是跟开发板块一样，物业板块也存在规模效应，包括永升生活服务在内的绝大多数上市物业公司，在未来的的展望中，规模扩张被放在了首位。

二是第三方占比还有极大的提升空间。2019年末，绿城服务在管面积达2.12亿平，同比+24.6%，较19H1末+15.3%；储备面积达2.33亿平，同比+21.4%，较19H1末+12.7%；储备/在管覆盖率达1.1倍，较19H1末持平。公司在管面积中，第三方占比约80%，体现出极强的第三方拓展能力！这说明其他物管公司第三方占比还有极大提升空间。

三是仅仅依赖母公司输血是很危险的。增强第三方占比，是加大物业公司独立性和市场竞争力的重要举措。某上市物业公司，高度依赖母公司，而该母公司的布局范围很窄，导致公司未来营收预期悲观，股价已由最高点下跌近7成。

物业结构以及效率

还有极大提升空间

众所周知，任何收并购之后都要磨合，导致成本增加，规模大了营收是会增加，但毛利未必会高。这一点2019年各上市物业公司的年报中也有所体现。

然而，这只是暂时的。首先，如上所说，经过这次疫情大家对物业的重视程度空前增强，愿意为好的服务付费；其次，为了应对住宅物业涨价抗性较大的问题，各上市物业公司还在积极拓展非住宅物业；最后，相比开发领域，科技在物业管理中有着广泛的应用场景，助推效率的提升。

一、收并购项目的业绩，随着时间会不断释放

一直被碧桂园服务视为新蓝海的“三供一业”（供水、供电、供热和物业管理）业务，经过近2年的筹备，在2019年完成了过渡接管。

“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均为8490万平方米，2019年产生收入约为5.25亿元。已实现接管的供热业务的收费管理面积约为4080万平方米，年内产生收入约为9.9亿元。

不过，目前“三供一业”的盈利水平并不高，其中物业管理部分毛利率为13.4%，净利率为5.1%；供热业务部分毛利率为6%，净利率为2.7%，均低于碧桂园服务的平均水平。

但在黄鹏看来，这只是短暂的。“这一块会成为碧桂园服务可以期待的粮仓……。”李长江认为“三供一业”业务2021年开始会进入收获期。

雅生活服务和永升生活服务等，也在年报中表示，由于年内积极进行外拓项目的承接，使得项目前期投入较多导致毛利率/单位面积收入相对较低。但一段时间后会逐渐上升。

二、非住宅业态高速发展，利润空间大

过去，多数物管公司的管理面积为住宅物业，但业主对物业费上涨的抗性很大。为此，近年来物管公司纷纷瞄准非住宅物业。

2019年是非住宅业态高速发展的一年。万科物业、绿城服务纷纷设立独立子品牌运营商业物业服务。碧桂园服务在2019年业绩发布会上也表示会组建商业资产事业部，培育商业物业和资产运营能力。

在这样的背景下，中海物业也成立了商业物业管理事业部，专业化打造商业物业品牌“海纳万商”。“借助国资背景与良好的政商关系，积极承接各类政府、公建项目，不断拓宽管理边界。”

2019年，雅生活服务的在管面积中，住宅类业态占比约58.9%，同比减少1.5个百分点；非住宅类业态占比约41.1%，同比增长1.5百分点；非住宅类业态占比增加主要由于年内该集团通过收并购新获得的非住宅类业态占比较高。

商业、写字楼业态项目拥有基础物业费天花板高、B端客户支付能力强，以及对部分增值服务的刚性需求等优势，可以提高公司的整体毛利。

三、科技应用场景丰富，效率可以被极大提升

人员成本占了物业公司的很大一块。而科技的应用，可以有效的降低成本。特别是疫情，进一步强化了科技的应用（以前过于无接触，业主会觉得没温度）。

以万科物业为例，依靠科技创新，管理变革，万科物业一直保持单位人员效率不断提升。2019年，万科物业以25.5%的员工同比增速支撑了29.7%的收入（剔除分布间销售）增速，33.1%的年饱和业务收入增速和26.1%的签约面积增速。

佳兆业还与第三方承包商及能解决方案服务供应商佳科智能（其专门提供电子智能解决方案服务）合作，向物业开发商提供智能解决方案服务。

截至去年末，佳兆业美好累计为678个住宅小区及58个非住宅物业提供智能解决方案服务，正在，或者将会进行217项智能解决方案服务合约。

增值服务的潜力被极大低估了

全生命周期服务是没有边界的

几年之前，很多人认为，对物管公司来说，核心还是收物业费，增值服务只是配菜。严格意义上来说，这一格局至今依然是，但是增值服务的收入占比越来越高，而且，在“以物业服务为核心，多元业务协同发展”的模式下围绕客户需求不断拓宽服务深度，服务边界还有巨大延伸空间。

如上所说，收并购过来的项目，短期成本增加，物业管理服务部分的毛利都很可能下滑。从项目收并购到增值服务的植入并产生收入更需要较长时间。

可是，明源君注意到，雅生活服务2019年外延增值服务和社区增值服务的毛利均上升，一定程度上弥补了物业管理服务毛利的下滑。

▲来源：雅生活服务

佳兆业美好社区增值服务的毛利率在其4大板块中最高，达47.1%，较2018年上升11.4个百分点。时代邻里业绩公告显示，非业主增值服务、社区增值服务和其他专业服务上占据总营收的37.3%，为其在2019年的业绩增长提供有力保障。蓝光嘉宝服务也表示，毛利率的增加主要是由于咨询服务及小区增值服务占比提升所致。

新城悦2019年的营收大幅增长，更是与增值服务收入增长休戚相关。期内新城悦的增值服务收入达到11.8亿元，同比大增166.2%。与2018年相比，公司增值服务收入占总收入的比例由37.6%上升至58.1%——增值服务的收入，远远超过了物业服务取得的收入！

李长江认为，2014年是资本市场发现了物业行业的价值，今年疫情则让业主、社会、政府发现物业的重要性。

虽然目前看来，增值服务的种类已经十分丰富，但是，未来挖掘的空间依然非常之大……

第一个机会是家庭消杀和消毒服务将成为业主的刚需，市场量级是以亿元为单位的；第二个机会是政府会对一些过去没有做物业管理的物业，如老旧小区、公建物业等提供物业服务；第三个机会是疫情期间为业主提供的线上服务，在疫情之后转化成团购服务（今年1、2月份，碧桂园社区团购业务比去年大概有近3倍的增长）。

碧桂园服务首席战略官徐彬淮表示，2020年，公司在增值服务方面继续会保持特别高的投入程度以及推进力度。

碧桂园服务在去年底时正式成立了一个一级组织，叫做社区生活服务事业群，希望借此去整体规划、协同推进公司各个板块相关的增值业务。

再往前，其在2019年初就对此做好了全面布局，下面一共有五大板块——社区团购、社区传媒、家政服务、资产管理服务还有家装服务。

徐彬淮表示，每个板块下碧桂园服务都会沿着既定战略和打法，坚实地推进这项工作……

事实上，很多房企已经建立起了全生命周期的服务体系。

比如，蓝光嘉宝服务创新“嘉宝生活家”增值服务模式，构建了以买、装、住为一体的全生命周期住宅生活价值链，加快数字化转型升级提速。兆业美好的收入主要分为四个板块，分别为物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务以及智能解决方案服务，涵盖整个物业管理价值链，形成贯通上下游的整合服务范畴。2019年，时代邻里开发了房屋维修、旅游定制等多元化的增值服务与产品。保利物业2019年围绕业主在美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理等领域的生活需求，打造增值服务品类，全面构建社区增值业务链。

去年，永升生活服务社区增值服务收入达4.83亿元，同比涨幅达148.5%，对收入的贡献率达25.7%，较2018年提升7.3个百分点；这与居民对社区服务需求旺盛、企业多样化产品的渗透率不断提升紧密相关；其中，社区增值服务收入中的家居生活服务实现2.63亿元收入，同比涨幅达191%，展现出业主在房屋装修、上门维修、团购、拎包入住等方面有极大兴趣。

▲来源：企业年报、嘉和家业

2019年末，奥园健康正式启动康养业务战略，除中医及医美外，在年报中首次提出未来3年内要打造完成「1+3」模式和「1+1+N」的康养体系布局——

以小区养老为入口，全面带动居家养老、机构养老和旅居养老服务；通过在线智能健康平台、贯通线下健康一卡通，提供从健康颐养、快乐颐养、学习颐养3大类70余项全方位康养服务。同时，将与国内成立健康产业研究院，提供中国健康产业研究、咨询和产业化辅导服务。

▲奥园中医线下店

保利物业认为，增值服务将加快产业链延伸，引领产业服务扩容，经历多年探索，社区增值服务已经告别简单的流量入口模式，呈现垂直化、专业化的发展趋势。

小结

万科在2019年报的“致股东”中表示，（疫情后）一些之前蓄势待发的技术应用、商业模式可能借此突破瓶颈，而一些我们已经习以为常的传统业态也可能面临重大挑战。

▲来源：万科年报

这句话用来形容物业最合适不过了。随着整个房地产行业逐步进入存量时代（或者“后开发时代”），土地变得没那么重要了，专业的运营、服务能力变得越来越重要；资金变得没那么重要，而个人能力却变得越来越重要。

用碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏在业绩发布会上的话说：“现在是物管的大时代，也正是头部企业长空冲击的好时刻。”（作者：明源地产研究院执行主编、存量地产首席研究员 艾振强）