2020年3月17日，由中国房地产TOP10研究组主办，中指控股（CIH）、中指研究院承办的“2020中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十七届中国房地产百强企业家峰会”隆重举行。本次大会全程在线上进行，通过网络连线直播的方式，众多行业专家、房企领导、媒体等200多位嘉宾围绕新形势下房地产行业发展的机遇和挑战进行了深入的探讨，发布2020中国房地产百强企业研究最新成果。
作为杭州最早“老十八家”知名房地产开发企业之一，宋都集团从脱胎于政府体系，到实现资本市场上市，再到跻身中国百强房企，宋都集团砥砺前行了36载，持续贯彻品质人居理念，真可谓是老派浙系房企焕新颜的典范。凭借着快稳的发展战略，宋都集团荣获“2020中国房地产百强企业”称号。
▲宋都集团荣获2020中国房地产百强企业荣誉证书
在房地产行业调控进入深水区的背景下，宋都集团积极调整发展战略，在稳定的基因下，注入了快跑冲刺的内核动力，实现从“安稳”到“快稳”的转变，步步为营，行稳致远。从“安稳”到“快稳”的转变
2019年，宋都集团实现销售额280.3亿元，从2016年的50多亿元销售额到2019年的280.3亿元，年复合增长率达到71.3%，以3年业绩翻5倍的发展速度成就行业发展的“超速度”，实现从“求稳定”到“规模和稳健”并重发展的转变。图：宋都集团2016-2019年销售额变化
自2017年以来，在房地产行业调整期，企业集聚与分化双重加剧的的大背景下，宋都在稳定的基因下，注入了快跑冲刺的内核动力——加强制度建设、升级人才体系、构建品质标准等等。充分的“助跑准备”，为宋都集团的快速健康发展夯实了根基。频繁拿地，2019年拿地金额远超去年销售额
2019年，宋都集团在土地市场屡传捷报，新增土地总规模首次突破百万方，达到131万方，同比增长57%；拿地金额127亿元，同比增长88%，超过去年全年销售额，占销售额的比重达到45.3%。图：宋都集团2016年-2019年拿地与销售额对比
事实上，从2016年底宋都定下快周转的发展方向之后，2017年开始便在土地市场频频出手录得优质地块。2017年和2018年的拿地金额绝对值与其他企业相比明显不高，但占企业当年销售额的比重达到76.4%和66.4%，同期百强房企的这一比重仅为46.9%和27.2%，宋都的拿地热情远高于百强企业平均水平。正是基于前两年的提前筹谋和铺垫，2019年才有了宋都销售业绩的大幅提升。从“安稳”到“快稳”，宋都靠的不仅是超强的前瞻力和决断力，更是深挖增长点的谋略，凭借“环杭”和回归杭州主城的区域围猎策略，以及持续挖掘价值洼地，政策利好导向提前筹谋，产品聚焦等布局和产品策略，运筹帷幄取得“又快又稳”的全新发展。“环杭”和回归杭州主城的区域围猎策略
在城建提速、融杭加速的背景下，宋都以杭州大本营为圆心，全面布局杭州都市圈内的融合县市，如萧山、富阳、桐庐、临安等城区，以及德清、安吉、海宁、桐乡等杭州相邻县市。同时，宋都也清晰地认识到“环杭城市”的价值已然迎来质变。图：宋都择址“环杭”的城市地图
从宋都2019年销售额的城市贡献也不难看出企业的布局策略。2019年，宋都在杭州主城的销售业绩占比达到33%，除自主布局的项目之外，宋都还入股了绿地之门50%的股权、绿城建发沁园16%的股权，通过入股形式巩固在杭州主城的市场地位；在杭州非主城的临安、富阳和桐庐，宋都销售额累计超过80亿元，业绩贡献29%，充分挖掘杭州融合县市的市场价值；在环杭城市，宋都实现销售额累计77亿元，业绩贡献28%，宁波、舟山、绍兴等城市都取得不俗的销售业绩。图：2019年宋都销售额业绩城市贡献
备注：杭州非主城包括临安、富阳和桐庐，环杭城市包含舟山、湖州、宁波、绍兴、衢州
2019年，宋都将拿地范围重点锁定在杭州、南京、宁波、苏州等二线城市及其周边县市，如宁波奉化、苏州昆山等地区。杭州继续作为宋都的主战场，2019年拿地金额占比高达45.3%；南京是宋都未来业绩的重点发力区，拿地金额占比25.4%；舟山和宁波的拿地金额均在9%以上。图：2019年宋都拿地城市分布情况
在杭州市场的拿地中，2019年宋都重新开始把视线转移到主城区，回归主城。2018年，宋都在杭州市场所获地块全部集中在桐庐、临安和富阳三个“环杭”的非主城区域；而2019年拿地金额的大部分集中在杭州主城区，非主城的富阳和桐庐各录得一宗地块，主城区拿地金额占杭州市拿地金额的比重高达80.9%。图：2018年和2019年宋都在杭州的拿地情况
在拿地策略上，宋都集团一直采取“区域围猎”的方式，即在布点城市的相同区域，形成3-5个项目联动布局，合力在区域内形成并强化“宋都影响力”。实战证明，这种模式适合宋都目前在三四线城市为主的城市发展策略。如今，宋都集团在舟山、富阳、安徽巢湖等地区运用的正是同样的逻辑布局。持续挖掘价值洼地，政策利好导向提前筹谋
除“区域围猎”之外，宋都集团的投资策略重点关注价值洼地，形成城市布局的“狙击洼地”策略。对于价值洼地的理解，宋都强调“未来”两个字，板块的投资属性在于未来，所以宋都在拿地之初要考虑的也是未来的问题，而不是现在。因此，抢占规划红利成为宋都掘金价值洼地的法宝之一。宋都2015年以2470元/平方米的楼面地价落子大江东，是较早在大江东区域布局的房地产企业之一。而2019年，浙江省政府正式批复设立杭州钱塘新区，将大江东正式纳入钱塘新区范畴，使区域未来充满了想象空间。图：大江东2013-2019年土地成交面积及楼面均价
从大江东这几年成交地块的楼面均价走势来看，宋都绝对是踩准价值洼地，第一批获得区域红利的企业之一。到2018年，大江东成交楼面均价已经突破9000元/平方米，多宗优质地块甚至破万。宋都布局大江东的第一个项目是丽郡国际，拿地10个月即开盘，每次开盘去化率均在98%以上，实现15个月清盘，项目成交均价也随市场形势变化持续走高。整体来看，项目成交均价为10587元/平方米，地货比达到1:4，给宋都贡献了较高的毛利率。之后布局杭州富阳、桐庐，落子宁波奉化，重仓舟山、巢湖等地，也都体现了宋都专业的前瞻性预判能力——看清未来的政策导向、瞄准基础建设、和未来产业发展节奏。宋都近几年一些的成功投资，使企业享受到了政府的政策红利，另一方面也是不断考验着宋都人挖掘蓝海的能力与眼光。产品聚焦，让听到炮声的人呼唤炮火
宋都的产品类型贯穿刚需、改善和高端。但是现在更加聚焦细分市场，缩小产品“宽带”，不做大面积撒网，满足主流客户的需求。满足各个细分市场客户的差异性需求与个性化需求。如何实现产品在市场的快速去化，宋都在产品聚焦的过程中，遵循“让听到炮声的人呼唤炮火”的理念。宋都集团积极对标优秀企业成果，深入各个区域现场对代表性产品进行学习，从区域一线了解需求，在部门内部进行初次系统性梳理，再汇总到集团层面进行定位系统再次梳理，最终搭建技术框架，建立统一标准，完善产品序列。图：宋都集团产品系
2019年以来，宋都重新整合吾家产品体系，持续推出新品，从柏悦系、江宸系到如意系和鲲鹏系，实现了打通设计和营销在新项目产品的标准化复制，诠释了宋都人初心不改、匠心不变的坚守。宋都吾家产品提出择址、规划、工程、形象、景观、地库、户型、精装、智能八大品质要求细则，以创新高端产品体系，对话人们臻心向往的美好生活。值得一提的是，宋都集团在杭州富阳的如意系代表作——春江项目获得由“美尚奖”颁布的极致建筑美学银奖，同时也获得由“第五届地产设计大奖·中国”颁布的年度优秀居住项目。在房地产增量市场之外，宋都积极抢滩代建这片万亿级规模的蓝海，重构中国的房地产行业生态；挖掘存量市场价值，提前落子布局老旧小区开展“鲲鹏服务”；并进一步扩张农业版图，持续介入大健康产业。这也是宋都集团3+战略中的“地产+”，仍积极探索金融、产业地产、大健康、大服务等领域，以培育未来的新增长极。“代建”盘活重构房地产行业生态，抢滩万亿规模的蓝海
如果说十年前，代建还只是房地产行业的一个细分市场，那么今天，有越来越多的品牌房企抢滩这片万亿级规模的蓝海，代建的影响力可见一斑。更为重要的是，以“轻资产”为特征的代建，正在快速增长中，重构中国的房地产行业生态。宋都代建目前处于发展期，以“轻资产、重服务、稳收益”的九字核心点为基础，结合各类代建模式，全方位寻求各类合作。在做好政府代建项目相关工作的基础上，宋都代建积极介入商业代建、股权代建、配资代建、定制代建等其他代建模式，通过品牌输出、管理输出和资源输出，凭借其品牌、项目、产品、产业、物业、运营、工程、资源等优势，最终实现管理创造价值，荣获“2020中国房地产代建运营优秀企业”殊荣。图：宋都集团代建资源优势：部分合作资源
▲宋都集团荣获2020中国房地产代建运营优秀企业荣誉证书
“鲲鹏服务”布局老旧小区，畅享存量机遇
2019年11月，宋都物业承接了“采荷街道”老小区的物业管理，管理范围涵盖14个社区、36个小区，常住人口十万，外来人口3万人。与新小区相比，老旧小区的服务在收费标准、城市界面、配套升级、居民构成等方面诚然有着更高的难度，但同时，宋都集团更看到了它具备更好的资源禀赋、政策倾向与生活氛围的醇熟度等天然优势。未来宋都将利用好这些优势，与政府一道探索出属于老旧街区的针对性的运营模式，并称之为“鲲鹏服务”。为什么宋都要布局“鲲鹏服务”？基于四大价值逻辑，即政策价值、服务价值、资源价值和产业价值。首先，是政策价值。随着近年来我国城镇住房建设的迅猛发展，存量住房在住房供应体系中的作用越来越重要。2019年6月，国务院常务会议强调要加快改造城镇老旧小区，老旧小区改造成为一项非常重要的民生工程和发展工程。而在宋都重点布局的浙江省，政府自2019年初提出“未来社区”概念，未来社区统筹改造更新和规划新建两大类型，以改造更新类为主，注重分类推进、精准施策，确保到2021年底，培育建设100个左右省级试点项目，建立未来社区建设运营标准体系；到2022年底，全面复制推广未来社区。这些都为宋都布局存量市场奠定了强有力的宏观保障。第二，服务价值。“服务”一定是未来物业价值延伸的发展方向。城镇老旧小区的改造主要集中在硬件改造和软件提升两方面，其中软件提升除了基本的保安、保洁、绿化、维修养护等基础服务之外，还根据群众需要提供养老、托幼、医疗、助餐等增值服务。第三，资源价值。在老旧小区有很多尚未挖掘的资源，比如社区道旗、电梯、LED等，这些资源可以为企业创造价值。第四，产业价值。老旧小区的社区教育、社区康养、社区零售等等服务，这都具备了未来足够的想象空间。按照第六次人口普查中的住房数据测算，全国房龄在30年以上的住房比例在25%左右，截至2019年5月底，各地上报需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人，总建筑面积约40亿方。扩张农业版图，深度挖掘大健康产业
有数据显示：全球智慧农业的市场规模将在2025年接近700亿美元。如此大的市场空间，阿里、华为、谷歌、腾讯等行业巨头都已纷纷布局生鲜和智慧农业。在这样的背景下，宋都也积极介入这一领域，扩张农业版图，持续挖掘大健康产业的价值机遇。宋都集团全资子公司与衢州市衢江区国资下属企业正式签订《世界（衢江）食品安全创新示范基地富里土地承包经营权流转协议》，获得农地总面积约3.6万亩。将通过打造种植、养殖、加工、展销于一体的农业产业新镇和检测、评估、审核、认证为一体的食品安全保障体系，切实介入大健康产业中以种养殖和食品安全为核心的上游领域。截至目前获得经营权土地面积4,317亩。为便于公司高效对接与管理该项目的实施，公司创立了“世界食品安全创新示范区”网站（www.sundyny.com），已于2019年3月正式上线。2019年，是宋都实现从“安稳”到“快稳”转变的重要一年，不仅在布局策略、拿地策略、产品策略等维度持续精进，更是积极思考行业未来发展的价值点，抢滩代建蓝海、布局存量市场和农业版图等，都表现出了这个杭派老牌房企在新的竞争格局中，积极调整升级，保持独立的思考和实践。未来，宋都将继续提升文化、夯实品质、坚定方向，继续努力延续良好发展态势，筑就宋都集团长青，谱写崭新璀璨华章！
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