截至目前 2019 年上市房企年报基本已出炉，商业方面整体表现出色。但开局艰难的 2020 使得多家企业纷纷调低对今年的整体预估。其中恒隆地产 2019 年租金收入为 85.56 亿港元，其中 53% 来自内地业务。内地商场租金收入达到 31.29 亿元，上升 14% ，2020 年原预定内地近 20% 的租金增长，由于疫情可能会减半，甚至更多。太古 2019 年业绩报告显示内地零售物业租金收入为港币 23.76 亿元，增幅 10% ，但受疫情影响，预计 2020 年的内地零售物业租金收入将会下降。作为具有创新性、地标性、时尚性等多方面引领作用的上海零售市场， 2019 年到底有什么样的表现，面对疫情的影响 2020 年的上海零售市场又将如何应对？根据 CAIC 监测显示，2019 年上海新开商业项目 43 个，新增零售面积 276 万㎡，以改造项目和区域性购物中心为主；其中 42% 的项目于年底入市，整体租金微降空置率上升；首店经济依然火热，新开首店 986 家，咖啡茶饮、生鲜超市等业态活跃度最高；购物中心共录得 8 宗交易；2020 年上海拟开 22 个购物中心，预计至 2022 年将迎来超 200 万 ㎡ 新增零售面积。
2019 年上海共有 43 个项目开业，新增零售面积 276 万 ㎡。从空间结构上来看，内环内核心区域新开业项目以改造项目为主，如新世界城、华润时代广场、Tx 淮海汇、柒彩里等；外环外新增商业项目占比达 53% ，主要集中在宝山、青浦、闵行等区域。2019 年零售市场新增供应项目类型较为丰富，涉及城市型、区域型及社区型物业。区域型购物中心供应数量、规模均超半数，分别为 51.2% 、 58.9% 。目前，上海核心商圈存量较大，新增零售项目较少，但均朝优质化商业方向发展。2019 年全年，约 90% 新增开业项目在非核心商圈，大量新项目入市使得零售市场的竞争加剧，对核心商圈商业形成一定程度的挤压；非核心商圈区域型购物中心数量的增加，主要由于城市周边住宅项目大量开发，区域人口迁移，聚集度逐渐增高，交通设施逐渐完善，形成零售市场向远郊区扩大的局面。3. 租金微降空置率微升，42% 的项目集中于年底入市2019 年上海购物中心全市存量达 2526 万 ㎡，其中核心区存量为 478 万 ㎡。2019 Q4，由于 42% 的项目于年底集中入市，使得全市空置率环比上升 0.3% ，同比上升 1.1% 。全市购物中心首层租金同比下降 4.63% 至 927 元/ ㎡ /月。本年共有 43 个项目入市，非核心区项目占比高达七成，导致非核心区空置率同比上升 1.2% 至 9.3% 。核心区购物中心首层租金与去年基本持平，同比下降 3.2% 至 1674 元/ ㎡ /月，非核心区租金环比上升 3% 至 571.5 元/ ㎡ /月。
新开首店 986 家，咖啡茶饮、生鲜超市类业态活跃度高2019 年上海购物中心品牌调整仍以零售、餐饮业态为主，其中服饰类、休闲餐饮类调整热度相对较高。2019 年上海共计开出首店 986 家， 85% 首店品牌选址更倾向于入驻购物中心、百货商场；剩余 15% 首店品牌则选择街铺。首店品牌选址主要集中于南京西、淮海中路、陆家嘴、徐家汇等成熟商圈。品牌方面， 2019 年上海购物中心品牌业态中咖啡茶饮、生鲜超市、服饰等业态租赁需求较为活跃。年内，新租主要品牌包括生超类如盒马菜市、盒马 mini ；茶饮类如星巴克、喜茶、乐乐茶；餐饮类如 Shake Shack 等。
商业购物中心共录得 8 宗交易，销售市场较去年下降，供需趋于平衡
2019 年上海大宗交易总成交额为 830 亿元，较去年同比下降 26 个百分点，近三年来首次跌出千亿规模。从项目类型看，写字楼共录得 21 宗，占比 46% ，仍为大宗交易的主力；长租公寓及酒店共录得 6 宗交易，商业购物中心共录得 8 宗交易。
2019 年，上海全市商业销售市场较去年下降。本年，全市商业销售市场供应面积为 90.6 万㎡，较去年下降 48.5% ；全市商业销售市场成交面积为 99.8 万㎡，较去年下降 20.9% ，销售类型多以住宅配套商业为主。受宏观经济下行和商办库存压力较大的综合影响，商办用地供地节奏放缓， 2019 年共计供应 51 幅涉商用地，供应面积约为 381 万 ㎡，环比下降 33.68% ；本年成交涉商用地共计 50 幅，成交面积约为 366 万 ㎡，环比下降 36.14% ，成交规模仅为 2018 年的 60% ；成交均价为 13941 元/ ㎡，环比下降 5.38% 。
2020 上海拟开 22 个购物中心，至 2022 年将迎来超 200 万 ㎡ 的新增供应1. 2020 年上海拟开 22 个购物中心
2020 年上海拟开 22 座购物中心，商业体量近 175 万 ㎡，尽管项目数量和商业体量方面均有所下降，但南翔印象城 MEGA、北外滩来福士广场、大宁久光百货等项目均将于今年亮相。2. 2022 年市场还将迎来超过 200 万 ㎡ 的新增供应至 2022 年，上海零售市场还将迎来约 238 万 ㎡ 的新增供应，其中非核心商圈供应量占全市供应超 70% 。核心区的静安及黄浦为主要的供应区域；而非核心区的青浦表现亮眼。此外，未来三年浦东新区供应项目均位于非核心区域。
上海市 2020 年-2022 年零售市场未来供应项目「疫」后重启，「五五购物节」刺激消费，新一轮重组调整酝酿中消费是经济增长的第一动力，上海也是国内首批社零迈入万亿级的城市之一，2019 年上海社会消费品零售总额达 1.35 万亿元，连续三年稳居全国城市首位，消费作为经济稳定器和压舱石的作用更加凸显。突如其来的新冠疫情对实体商业产生了巨大冲击，在疫情最严重的时期多家购物中心被迫关闭或者缩短营业时间，客流量几乎忽略不计。但随着疫情逐渐被控制，核心商圈开业率和客流量也逐步恢复。 整个消费市场和消费信心的基本面仍是向好，通过政府和企业共同努力，二季度全上海市开展「五五」购物节，进一步扩大「上海购物」品牌影响力，消费市场将会较快得到恢复增长。疫情不仅抑制了消费欲望也改变了很多消费习惯，随着人们对健康卫生的重视，大健康产业以及与健康相关的消费业态得到创新发展；也将重塑和改造购物中心的空间环境，街区式开放型的购物中心更受消费者喜欢。同时疫情期间线上用户增加，未来商场也将更加注重对客群的细分，使商业体更好地服务于周边消费者。疫情过后零售市场势必将出现新一轮的重组调整。相当一部分生命力不强的小微品牌商关门歇业，将直接影响一些功能不齐，设施陈旧，原本经营不佳的单个商业实体，很难挺过这次疫情的冲击，可能出现商业项目的转让兼并，调整重组，更多地转向综合经营能力强，有规模有实力的头部企业。一些以轻资产管理为强项的运营商在新一轮重组调整中一展身手。附表：2019年上海新开商业项目列表
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