年报解读 | 宋都:净利润增长47%,四大关键词引领发展新航道
阅读:4289 2020-04-29

4月28日,宋都集团发布2019年报。在业绩当中,除净利润同比增长47%分外吸睛之外,步入快速发展新航道的宋都,2019年的业绩表现可以用四个关键字来描述:快、稳、创新、多元。所谓“快”,是销售业绩和投资拿地快增长;“稳”则体现为盈利能力和债务水平保持稳健,“创新”层面涉及产品、人才、管理和信息化建设等方面持续创新,并且开启代建扩张步调,深度挖掘大健康产业,“多元发展”迈入“地产+”时代。



01

快增长:销售额增长1.7倍,新增土储面积增长59%


2019年,宋都集团实现权益销售额122.5亿元,超过2018年全年未计权益的销售额,根据中指研究院发布的《2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜》统计口径,宋都的销售额为280亿,同比增长1.7倍,实现从“求稳定”到“规模和稳健”并重发展的转变


自2017年以来,在房地产行业调整期,企业集聚与分化双重加剧的的大背景下,宋都在稳定的基因下,注入了快跑冲刺的内核动力——加强制度建设、升级人才体系、构建品质标准等等。充分的“助跑准备”,为宋都集团的快速健康发展夯实了根基。健康、快速的发展,宋都2020年荣膺“中国房地产百强企业”,位居78位。


图:宋都集团荣获2020中国房地产百强企业荣誉证书

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频繁拿地,新增土储面积增长59%。2019年,宋都集团在土地市场屡传捷报,共获取12个地块(含合作项目),新增土地总规模首次突破百万方,达到133万方,同比增长59%。宋都坚持“本土区域围猎和长三角挖掘价值洼地”为导向的投资策略,形成以“杭州为大本营,长三角都市圈为核心”优势投资区域圈。截止2019年底,宋都集团地块投资遍布浙江、江苏、广西、安徽四个省份,共进入全国 10 个城市。


图:2019年宋都拿地城市分布情况

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2019年,宋都将拿地范围重点锁定在杭州、南京、宁波、苏州等二线城市及其周边县市,如宁波奉化、苏州昆山等地区。杭州继续作为宋都的主战场,2019年拿地金额占比高达45.3%;南京、苏州、昆山、常州等是宋都未来业绩的重点发力区,拿地金额占比累计超过30%;宁波和舟山的拿地金额均在9%以上。



02

稳经营:运营提速,负债水平保持低位


运营提速,净利润大幅增长。2019年,宋都集团实现净利润5.9亿元,同比增长46.5%,净利率为14.1%,高于百强企业净利率均值(11.1%),较2018年提升5.4个百分点。净利润大幅增加的主要原因是项目集中交付结转收入,使得项目销售利润率提高而实现盈利增加。


图:2017-2019年宋都集团营业收入和净利润情况

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在现金流管控方面,宋都集团全年实现经营性现金流入 145.90 亿元,融资现金流入 102.58 亿元。宋都集团持续通过项目合作、拓宽融资渠道、保持良好的债务结构和资金状况来确保公司经营的安全稳定。


2019年,宋都集团的资产负债率为85.3%,剔除预收账款后,有效负债率为43.6%,明显低于百强企业有效负债率均值(49.0%),且近三年保持在45%左右,整体负债水平较低。


图:2017-2019年宋都集团负债情况

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在融资方面,宋都集团在债项融资端口公司继续取得重要突破,完成 10 亿住房租赁专项债券的发行,并在上交所成功挂牌。集团在 2019 年 12 月 13 日购房尾款 ABS 获得了上交所通过的批复,并在 2020 年 4 月 20 日完成发行工作。宋都始终将负债规模和融资成本保持在合理水平,公司债务融资余额为 81.92 亿元,债务融资加权平均成本为7.35%。



03

新突破:产品、人才、管理和信息化建设持续创新


产品体系推陈出新。2019年以来,宋都重新整合“吾家”产品体系,持续推出新品,从柏悦系、江宸系到如意系和鲲鹏系,打通了设计、营销与成本在新项目产品的标准化复制,诠释了宋都人初心不改、匠心不变的坚守。宋都“吾家”产品提出择址、规划、工程、形象、景观、地库、户型、精装、智能八大品质要求细则,以创新高端产品体系,对话人们臻心向往的美好生活。值得一提的是,宋都集团在杭州富阳的如意系代表作——春江项目获得由“美尚奖”颁布的极致建筑美学银奖,同时也获得由“第五届地产设计大奖.中国”颁布的年度优秀居住项目。


图:宋都集团产品系

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标准化管控,降本增效。成本管理方面,公司明确各级管控节点,要求在项目开发过程中的各关键节点目标成本逐级负偏差,确保利润达成;在招标采购方面,通过对采购制度的标准化管控,战略集采管控,供应商管控以及重大工程招标及风险管控,对公司大运营体系起到提速、降本、增效、性价比四个维度的提升。


全面推进内部人才培养。围绕“赋能助力公司发展”的主题,宋都利用地毯式、多频次的理念宣贯与实操练习,全面推进内部人才培养系列项目,推出的培养项目包括激励体系、人才资格认证项目、营销后备梯队培训项目以及关键岗位后备训练等,覆盖面上至经营管理层,到人才梯队,再到新进员工,全方位推出培训培优平台。宋都坚持从经营出发、强调结果导向的绩效管理机制,牵引经营团队对业绩结果的追求和奋斗。


信息系统实现落地,提效赋能助力发展。在信息化建设方面,人力资源北森系统、智慧工地系统、移动案场、全民营销等多个信息系统在2019年实现了落地,助力集团更好地达成年度的“提效赋能”。例如,智慧工地的实施上线,实现了多层级共享,跨组织协同的管理平台,提升了整个项目计划运营管理的能力。2020年,公司财务端口还将打造统一、动态的经营月度数据共享平台,为不同模块经营层提供分析和决策依据。



04

多元发展:开启代建扩张步调,深度挖掘大健康产业


迈入“地产+”时代,开启代建扩张步调2019年,宋都集团在浙江本省共获取3个代建项目,分布在浙江温州和诸暨两个城市,新增代建规模近62万方,代建费率保持在近3%的水平,预计代建费金额近6000万元。目前公司代建板块处于发展初期,以“轻资产、重服务、稳收益”的九字核心点为基础,结合各类代建模式,全方位寻求各类合作。通过品牌输出、管理输出和资源输出,凭借其品牌、项目、产品、产业、物业、运营、工程、资源等优势,最终实现管理创造价值,荣获“2020中国房地产代建运营优秀企业”殊荣。


图:宋都集团代建资源优势:部分合作资源

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宋都集团荣获2020中国房地产代建运营优秀企业荣誉证书

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扩张农业版图,深度挖掘大健康产业。宋都集团全资子公司与衢州市衢江区国资下属企业正式签订《世界(衢江)食品安全创新示范基地富里土地承包经营权流转协议》,获得农地总面积约3.6万亩。将通过打造种植、养殖、加工、展销于一体的农业产业新镇和检测、评估、审核、认证为一体的食品安全保障体系,切实介入大健康产业中以种养殖和食品安全为核心的上游领域。截至目前获得经营权土地面积 8418 亩,创立了“世界食品安全创新示范区”网站。



结语

2019年,是宋都实现从“安稳”到“快稳”转变的重要一年,不仅在运营销售、投资拿地、经营效率、产品创新等维度持续精进,更是积极思考行业未来发展的价值点,布局代建市场和农业版图等,都表现出了这个杭派老牌房企在新的竞争格局中,积极调整升级,保持独立的思考和实践。2020年,宋都将围绕“工匠年”,继续提升文化、夯实组织、坚定方向,继续努力延续“快、准、稳”的发展态势,不忘初心,以终为始!

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