华夏幸福在弱化什么
阅读:3915 2020-04-29
展现好的一面而隐藏不好的一面,是天性。

 

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4月26日,华夏幸福董事长王文学和吴向东双双露面华夏幸福2019年业绩发布会,一南一北分别坐阵,这是吴向东来到华夏幸福的首次业绩发布。
 

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营业收入1052.1亿元,首破千亿,同比增长25.55%;
归属于上市公司股东的净利润146.12亿元,同比增长24.4%。

华夏幸福凭借1.24亿元的超额,完成了与平安第二年对赌协议。
 
过了2018年“水逆”期的华夏幸福似乎真的幸福了起来。
 
但炸天团也发现,有一些问题还是被有意弱化了。
 
比如华夏幸福2019年销售额出现下降,经营活动产生的现金流量净额依然为负数,有息负债占比仍高,财务费用大幅增加。
 
这种情况下,华夏幸福2020年还能轻松完成业绩对赌吗?
 
 
01
销售额
 
根据过往年报数据显示,截至2017年底,华夏幸福的土地储备仅有988万平方米,而中指院当年的拿地金额top50排行榜上也找不到华夏幸福的影子。
 
相比其他地产商,华夏幸福的土地储备明显不足。
 
华夏幸福副总裁、财务总监吴中兵曾对此表示,华夏幸福不是纯粹的房地产开发企业,而是产业新城运营商,所以没必要像其他房地产企业一样去囤地。
 
这句话当时听来不明觉厉,但拿到现在来看,就有点尴尬。
 
因为2019年华夏幸福实现销售额1431.72亿元,同比下降了约12%。
 

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从华夏幸福销售构成来看,产业新城园区结算额以及物业、酒店收入额均有不同幅度增长,只有房地产住宅开发业务签约额同比下降20.37%,从1292.68亿元降至1029.35亿元,这也是导致华夏幸福整体销售额下降的主要因素。
 
诚然,2019年,房企日子不好过,行业下行背景下,标杆房企规模增速放缓,融资渠道收窄,房企的生命线受到威胁,利润空间受挤压,但在标杆房企中,华夏幸福是唯一一家规模不增反降的企业。
 
在2019年业绩发布会上,吴中兵对此解释称,销售下降主要是因为2017-2018年孔雀城拿地、取地相对不足,影响到了2019年的销售业绩,甚至部分也反应到了2020年第一季度销售数据的情况。
 
炸天团觉得,即使“规模”不再是房企唯一看重的指标,但应该不会有开发商拒绝规模增长吧,毕竟有规模就有话语权。
 
华夏幸福到底是有意不拿地还是迫不得已拿不了地,或许可以追溯到2017年。
 
2017年环京限购,这对于重仓环京区域的华夏幸福来说就是平地一声惊雷,也是其“不幸福”的开始。
 
数据显示,华夏幸福2017年收入596.4亿元,同比增长仅有10.8%,在房地产大年,其他地产商收入同比增长速度都在50%以上,华夏幸福的业绩增速却创了新低。经营活动产生的现金流量净额也从2017年开始变为负数。
 
环京限购导致的经营问题让华夏幸福从2017年陷入拿地被动局面。
 
而事实证明,不囤地就没有销售额。
 
也正是如此,2017年-2018年拿地榜上无名的华夏幸福在引入平安这一股东后,于2019年也开始加大拿地力度。
 
华夏幸福在年报中指出,2019年为了加大经营取地,全年购买商品接受服务的现金同比增长58.19%。
 
根据中指院数据显示,华夏幸福2019年拿地金额292亿元,位列房企拿地金额榜第33位,且拿地金额和拿地面积较2018年同比大幅增加。
 
有投资者戏称,这恐怕是唯一令华夏幸福股民们看到希望的地方,至少在投资者看来,华夏幸福仍未放弃目前仍是其主营业务的地产开发。
 
但在炸天团看来,华夏幸福不是不放弃,而是不能放弃。
 
目前房地产行业很多产业地产商、文旅地产商,抑或是城市运营商,其实都是房企披着不同的马甲,为了获取便宜的地。
 
虽然华夏幸福的模式与其他地产商不同,但不可否认的是,借助住宅开发高周转获得现金回款反哺产业运营,这个套路目前还是不会变。
 
只要核心没变,那么住宅开发对于华夏幸福就依然至关重要。
 
 
02
现金流
 
2019年业绩会上,吴向东的亮相也可谓华夏幸福给业界的一个惊喜,这也让业界认识到华夏幸福发力商业地产的决心。
 
而伴随着商业地产在业务比重中的倾斜,华夏幸福的战略定位正从“产业新城运营商”转向“核心都市圈不动产投资开发及运营管理平台”。
 
定位越来越宽,资金面却越来越窄。
 
因为无论是产业新城还是商业地产,都是需要沉淀资金的业务类型,回报周期长,对企业的运营和资金实力要求较高。
 
也正是因为此,华夏幸福经营活动产生的现金流量净额从2017年开始连续三年为负。2019年,这一数值为-318.19亿元。
 
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具体从四个季度的现金流量净额分别来看,华夏幸福2019年第三季度现金净流出较多,炸天团认为这与其去年第三季度拿地较多有关。
 
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根据中指院数据显示,华夏幸福2019年上半年拿地金额103亿元,排在第45位,而前三季度拿地金额飙升至283亿元,排名也升至23名,拿地面积610万平方米,位列25名。
 
这相当于第三季度拿地金额已经超过了其他三季度之和。
 
这就能解释为何在2017年-2018年华夏幸福不拿地了,因为拿地多,现金净流出就多,而那两年正是华夏幸福资金最紧张的时候。
 
值得注意的是,2017年以来,华夏幸福基本上每年都实现了归母净利润增长,但为何现金流净额却总是负数?
 
实际上,在2017年,上交所就对此问题问询了华夏幸福,当时华夏幸福的问答总结来说就是由于政策影响,公司回款下降。
 
但2019年,华夏幸福在年报中明确表示了回款增加17.06%,全年回款金额879.27亿元,在此情况下,现金流依然为负数。
 
这也难怪有投资人称,或许只有华夏幸福不再扩张,现金流才有望转正吧。
 
 
03
财务费用
 
一方面,现金流状况没有改善,而另一方面,华夏幸福的财务费用还在大幅增加,这也是华夏幸福年报中并未过多提及的一点。
 

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年报显示,2019年,华夏幸福财务费用27.82亿元,相比2018年,激增188.99%。
 
相比财务费用,华夏幸福在销售费用和管理费用方面的管控在加强,销售费用仅同比增长0.59%,管理费用2019年不增不减。
 
一般而言,财务费用增长原因主要是利息支出,这与华夏幸福的负债情况联系起来看,就很好理解了。
 
2019年,华夏幸福总负债751.52亿元,资产负债率83.9%,同比下降2.75%。但一般看房企的真实负债状况要看有息负债。
 
从华夏幸福年报数据中可看出,华夏幸福短期借款、一年内到期的非流动负债以及应付债券都在同比增长,尤其是短期借款同比增幅超过500%。
 
有息负债增长这么多,财务费用不增加才奇怪了。
 
此外,报表里显示,华夏幸福2019年利息资本化金额为111.56亿元,而其2019年归母净利润为146.12亿元,资本化利息占净利润的比例为76.35%。
 
乐居财经推出的研究表明,如果资本化利息的金额,占比该年度的净利润比例过大,往往会被认为是在利用未来的空间,维持现有的利润。
 
这样看来,华夏幸福似乎也存在利用资本化利息“粉饰”利润的嫌疑。
 
 
04
裁员
 
实际上,华夏幸福一直以来对债务的依赖性就很大。
 
华夏幸福的具体举债就不一一列举,在这里,炸天团要指出的是,现在房企都在积极降负债,难道华夏幸福不想降低债务提升利润吗?
 
答案是想。
 
但是华夏幸福对债务的依赖性已经形成,要降不容易,那么如何提升利润呢?
 
毕竟2020年是与平安业绩对赌的最后一年,要完成比2019年还要高的净利润。
 
今年叠加疫情影响,房企销售只会更难,在这种情况下,要挤出利润空间,房企的招儿就是从成本下手,华夏幸福也是这么想。
 
要控制成本,控制费用就很重要。
 
上述也提到,在华夏幸福的三项费用中,可以明显看出,财务费用是亟待改善的,然而华夏幸福却最先从管理费用动刀。
 
裁员,是最轻松的办法,美其名曰“向管理要效益”。
 
据21世纪经济报道,出于“降费增效”考虑,华夏幸福进行了一轮大范围裁员。
 
传统业务的产业园区板块和房地产板块,是这轮裁员的重点。
 
在产业园区板块中,产业发展集团的裁员比例在50%以上,产业新城集团的裁员比例则在30%左右。
 
这波操作很可以,裁的都是重点业务板块的人。
 
彼时外界有评论认为,新冠肺炎疫情影响下的市场降温对华夏幸福产生了不小的冲击,很多业务无法开展,加上与中国平安的业绩对赌协议兑付日期将近,裁员也是为了压缩成本。
 
其实,炸天团也表示理解,毕竟借着疫情而裁员的企业不在少数。
 
但在提升管理能力的同时,是否也可以提升下财务管控水平?


最后,炸天团认为,最想回避的或许就是最应该解决的问题。

就像在业绩发布会结尾王文学献上的祝福语“平安、幸福”,只有解决了“不好”的面,才能平安收获幸福。


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