2020年4月25日，华夏幸福基业股份有限公司（下称“华夏幸福”，600340.SH）发布了2019年年度业绩报告，并在次日举办了线上业绩发布会。
莫老爷的这篇年报解读来的晚了些，但却很真诚，选择了一个比较另类的角度切入。别的媒体关注到的都是华夏幸福的都市圈战略、异地复制能力、明星高管团队、产业新城独特运营模式等，莫老爷关注到的是，华夏幸福企业战略定位的变化。华夏幸福董事长王文学在业绩发布会上宣布：公司将从“中国领先的产业新城运营商”，变更为“中国领先的核心都市圈——不动产投资开发及运营管理平台”。华夏幸福原来的落脚点在“商”，商就是自己，单干单玩。如今升级为“平台”，开始做生态系统和资源对接，想象空间真的就无限大了。要知道，世界5大互联网公司Google、亚马逊、Facebook、腾讯和阿里巴巴都是平台型公司。
莫老爷很早之前就把华夏幸福比做过产业地产界的“阿里巴巴”，感兴趣的读者欢迎点击文章链接《有人悄悄在造另一个“阿里巴巴”》查看。
此次，聆听完华夏幸福2019年业绩发布会后，莫老爷更是坚定地认为华夏幸福已经具备并扎实了成为产业互联网平台的基础。
而观察到华夏幸福财报披露后，股价连续多日上涨， 这也体现出了投资者们对华夏幸福新企业战略定位的认可。下面，莫老爷就来解读一下这份财报，公司平台价值将作为重点解读部分。先来看看2019年华夏幸福财报的一些亮眼内容，莫老爷主要提炼为三大点：
报告期内，公司总资产4578.12亿元，增长11.7%；公司营业总收入突破千亿，达到1052.10亿元，同比增长25.6%，近五年复合增长率28.7%。归属于上市公司股东的净利润146.12亿元，同比增长24.4%，过去五年净利润年复合增长率达32.1%，整体毛利率达43.7%。2019年，华夏幸福产业新城业务园区结算收入额368.37亿元，产业新城毛利润占比52%。环京以外区域收入467.19亿元，同比增长81.7%，占公司主营业务营业收入比例由30.8%提升至44.6%。报告期内，华夏幸福实现销售额1431.72亿元，环京以外区域销售额828.09亿元，同比增长9.5%，占公司整体销售额比例从去年同期的的46.5%提升至57.8%。环北京以外区域新增入园企业430家，新增签约投资额1618.73亿元，同比增长15.1%，占公司整体新增签约投资额比重达到82.8%。这几组数据充分说明了华夏幸福商业模式具有可复制性，同时，“3+3+N”核心都市圈全面布局也已基本实现。在平安成为第二大股东后，华夏幸福开始探索新业务，由2019年从华润置地加入的吴向东（现华夏幸福联席董事长、CEO）负责。
业绩发布会上，吴向东说：“我和文学董事长各有千秋，文学董事长在产业新城领域做的最早、做的最大、做的最好，而在商业地产领域，我的工作经验也算走的比较早的，曾经的工作单位也做的比较大、比较好。”
华夏幸福2019年新业务主要取得了以下代表性成绩：北京丽泽项目成为公司首个“轻资产”模式项目；摘牌武汉长江中心综合体项目，成为公司首个从拿地开始，涵盖开发建设、运营管理全周期的商业综合体项目；布局深圳市坪山区碧岭顶等城市更新项目等。
未来，华夏幸福的新业务还会发力养老等领域，个人猜测可能将形成这样的闭环：产业新城-引入企业-企业需要人上班-人口净流入-买房安家-去综合体消费-养老消费。以上，就是莫老爷认为的2019年华夏幸福财报最亮眼的内容了。总的来说，莫老爷看到了一个这样的华夏幸福：独特的产业新城模式在全国核心都市圈布局基本完成+几万亿资产等待投资的二股东（中国平安）+ 2000多亿市值的华润置地前掌舵者（吴向东）+ ......组合在一起，就是一个王炸公司。好了，现在到文章的重点了，莫老爷来尝试理解一下什么是：“中国领先的核心都市圈——不动产投资开发及运营管理平台”？
“中国领先的核心都市圈”就不必多说了，纵观中国各大都市圈，经济发展排名靠前的（人口，GDP）的都市圈中，华夏幸福均有业务布局。
“不动产投资开发及运营管理平台”，个人认为，就是要做生态系统和资源对接，这个大平台上，我们至少会看到以下合作伙伴：华夏幸福一直在真心诚意做产业，这是地方政府发展的刚需。通过对产业新城业务提出的推进“四化”中的“两化”，大家可以感受一下：
1）区域价值最大化。通过区域规划、区域发展、土地价值推广，帮助政府提升区域的资源、资产和城市价值，做大产业新城回款的来源和保障。2）产业发展龙头化。帮助政府发展产业，尤其是龙头项目的招商和落地，带动区域产业集群的打造和升级，从而大幅增加客户满意度，保证产业新城利润实现。
比如中国平安。中国平安有万亿级别的不动产配置需求，需要一个载体来承接其当前和未来巨大体量的业务。吴向东在业绩会上说：“未来华夏幸福在开发新业务时有一个重要的出发点，就是要服务中国平安未来的发展战略需要，全世界的保险公司无一例外要在不动产领域配置足够比例和数量的优质资产。而在这个过程中，华夏幸福也将找到新的业务增长空间。”举个例子。业绩会上，华夏幸福联席总裁俞建说：“华夏幸福要大力推进平台化策略，对于基础设施建设、公共设施建设这些资金占用量比较大，同时占用时间也比较长的，回报相对较低的投资，公司将积极寻找合作伙伴，共同开发建设。”重点来了，据说，这个合作伙伴就包括平安建投！平安建投是中国平安旗下全资子公司，也是平安旗下唯一一家专注于基础设施领域工程项目的投资、建设和运营的平台。这是在布局基建风口啊，要是打通了，华夏幸福就要腾飞了！由此也可以看到，平安对华夏幸福的支持，绝不单单是提供资金和信用背书了，双方是密切的战略合作关系。还可以想象这么一个局面：华夏幸福拥有国内半数企业数据，中国平安拥有国内半数私人客户个人数据，它们叠加在一起，会碰撞出什么样的奇迹火花？
其他开发商参与取地的产业新城从2018年14个增长到2019年31个，合作伙伴取地面积同比增长58%。这些开发商包括万科，碧桂园，旭辉集团、华润置地、中粮地产、招商蛇口、阳光城、中国奥园等。未来，华夏幸福将继续推进新城开发平台化。通过全面开放合作，从而更好的撬动产业新城资源，加速新城建设。华夏幸福拥有庞大的招商团队和专业的产业研究院，整个2019年，公司招商签约近2000亿元，大项目贡献率达85%，创造了历史新高。华夏幸福不仅搭建了业内首个产业招商领域的CRM系统，还搭建了业内首个产业大数据平台。不久前，该产业大数据平台还收到了国家知识产权局批复认证，获得12项外观专利设计证书。可以说，华夏幸福的招商平台是业内最“智慧”的招商平台。官方数据还显示，华夏幸福的产业大数据平台聚焦10大产业方向，至今拥有3624万家企业、近12亿条动态数据，目前已上线生物医药、汽车及零部件、半导体、新型显示、智能装备、机器人等多个产业大数据产品。如果要用一句话来概括华夏幸福企业战略新定位下的平台价值，莫老爷想说——选择了一条难度特别大的赛道，而一旦做成，成长性会呈指数式爆发，因为按照经验只有这样才符合行业巨头平台型企业的特征。想起一年前，王文学在某次股东大会上反复强调：“我们不是地产商，甚至不是做产业的。”莫老爷当时还一直纳闷，那华夏幸福究竟是什么？今天，答案终于水落石出了，华夏幸福要做平台型企业！展望华夏幸福的未来，莫老爷充满期待，一方面是对产业新城“护城河”看好；一方面是今年的一些宏观政策对华夏幸福非常有利。第一，产业新城“护城河”越来越宽，全国范围内未有竞争对手。
产业新城模式是华夏幸福的传统业务，吴向东将其称为“起家和看家的东西”。财报显示，2019年华夏幸福已启动的79座产业新城中，72座已有产业项目签约落地、66座已实现回款，22座已进入成熟期，多个产业集群规模化形成。为什么大家总是喜欢说，华夏幸福的产业新城“护城河”越来越宽了呢？华夏幸福的产业新城模式通俗理解就是，地方政府跟华夏幸福合作开发产业新城，地方政府划一块区域，华夏幸福来规划设计，自己修路，建医院学校，建公园，建污水处理厂，建展览馆，建商业街，建住宅，建写字楼等等，最重要是要招商引资，只有招商引资做好了，人流和资金流才能到位，这座城才能焕发朝气与生机，一般的企业根本就干不来这样的活。所以，现在地方政府都形成了这样的印象——要建产业新城，只能找华夏幸福。随着各类政策的出台，都市圈不动产市场的空间重构加快，新型不动产和城市更新的机会加速涌现，这给华夏幸福提供了绝佳的市场新机遇。
目前来看，华夏幸福布局的都市圈，基本都是国家重点发展区域，这些区域集聚了全国人才、资本、技术等最优质生产要素，发展前景看好。
业内专家也认为，在传统房地产进入“白银时代”和“房住不炒”的大环境下，华夏幸福聚焦核心都市圈的区域布局以及产城融合的发展模式更加稳健、可靠。
第三，REIT将有利于华夏幸福实现轻资产模式。
近日，《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》发布，根据要求，证监会与发改委将积极支持符合国家政策导向的重点区域、重点行业的优质基础设施项目开展REITs试点。重点行业包括国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等。
好了，关于华夏幸福的年报解读就暂时到此为止了吧。
整整500页年报，数据详实，莫老爷都认真看完了。想说，华夏幸福这家公司真是越关注就越会对它感到自信！过去，自信的是产业新城“护城河”，未来，自信的是公司新企业战略定位“中国领先的核心都市圈——不动产投资开发及运营管理平台”，因为如果真的成为了平台型公司，那股价与市值就该对标阿里巴巴了！
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