某天听吴建斌讲高周转，再此引发了我对这个事情的反思，故写此文。

地产上半场，以高周转为代表的地产开发在中国地产行业上引发了轰轰烈烈的大讨论，褒贬不一。一面市场倒逼开发商做大规模、抢占市场、争取最大的生存空间，一面是行业对高周转引发的质量事故深恶痛绝。是高周转引发了层出不穷的质量事故？还是照猫画虎的开发商并没有获得“高周转”的真谛，吴建斌总给出了很明确的答案：高周转只是资金的高周转，与建筑品质下降没有必然联系。

何为高周转，即开发商买地之后，快速开发、快速销售、快速回款以达到股东资金回正，股东资金回正后可以将资金再次投放到其他项目上开发、融资。高周转从本质上来讲是资金的高周转，非施工速度的高周转。所以高周转与低品质没有必然联系。

高周转虽然是资金的高周转，但是无法忽视的是，所有的开发商上下游环节都需要前置工作，开发报批报建准备好、设计成果准备好、甚至总包都要前置进场（准备进场）。萝卜快了不洗泥，要想做到高周转，必然流程不能按部就班，并行工作不可避免，这样才能做到拿地后、项目方案快速通过政府审批、施工图深度达到施工要求（或地下设计达到要求可先行进场施工）、总包快速进场施工，当任何环节出现问题都会留下隐患，这个隐患必然由公司承担，而非设计、工程或其他部门承担，要想高周转必然承担高风险。

高周转中，地产设计要保证快速回笼资金，应该做好下列工作。

设计应以高周转为目的

1.1 项目分期应保证首期开盘的货量

项目方案设计时应充分考虑分期对销售的影响，项目分期较小不足以覆盖资金峰值，不能保证现金流快速回正；项目分期大，项目资金占用的周期就长，产品适配的准确度就会存在较大的风险。

【案例】：来源网络资源

某项目为例，其开发时序考虑首期资金（投入和成本）、首期速度（规模和高度）、开工规模（规模和标段）、土方挖填（挖填结合）、首期到位（管线设备）、交付时序（交叉投入）、分期规划（规划层次）等。

比如该项目中（如上图），考虑到首期资金和首期速度，先开发1期B区位置中等板块，待开发2期C区抬高价格，最后开3期A区位置最差。与此同时，样板区无地库周期短，1期小高层区周期短、规模较小打造形象。

1.2 户型设计应考虑总价及面积段

对于高周转项目，设计以快为准且最大程度的降低设计风险，设计标准化在快周转中的作用发挥的淋漓尽致，户型标准化可以缩短方案设计阶段的时间，降低施工图阶段及施工阶段的风险，所以快周转项目必须要进行标准化的复制（不仅户型，整个产品线都要复制）。

从营销端口，户型的配比、面积段及总价都要符合快销的产品，所以面积段要适配、总价要控制在合理的范围，保证首期开盘即可保证现金流回正。

面积段要符合市场趋势

单价/面积段对去化速度的影响

有的开发商喜欢精装交付，提高首期开盘的货值，拉长施工周期慢付款，降低资金峰值，加快现金流回正速度，个人感觉精装会提高户型总价，减低去化速度，所以一定要平衡好精装对去化速度的影响。

1.3 可售面积宜尽量高，减少非可售面积建设成本的占压

有的开发商这样定义：可售面积占比=可售面积/总建筑面积，其中可售面积：按规定可供销售的地上面积；不可售面积：地下室、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积，车位不论是否可售，暂一律不计入可售面积。

一般政府要求诸如配套面积首期要付，这样就会占用比较大的成本，如果可以的话可以将配套用房放置在其他分期，减少首次开盘前的资金投放；或者配套用房的建设时间稍微滞后，集中精力抢销售，但交付时与首期交付。

1.4 减少地下工程加快周转

地下工程成本与产出不成正比，地下投入多、收入少，建设周期长，这些方面都影响快周转的速度，快周转的项目应尽量减少地下工程如地下储藏面积/车库面积的占比，车库脱开能够在物理界面上减少地下建设的周期实现快开盘的目的。

这里有几点需要注意：第一，地上车位尽量用足，严卡单车位面积，降低车库地下面积；第二，地下层高尽量降低，减少开挖、支护、降水风险，保证施工速度；第三，勘察提前进场摸排地下情况，降低地下地质条件对方案的影响。

【案例】：江苏浩森建筑设计有限公司

上述优化后方案二案例：把南侧高层与地库脱开，避免停车效率低的三角地带出现，更为重要的是降低了主楼的基础埋深，加快了施工速度，可为高周转留出设计条件。

【案例】：现场踏勘、前置勘察，摸清地上/下情况，降低不利情况对施工速度的影响

情况1：

情况2：

1.5 营销三大件（售楼处、样板间、景观展示区）要考虑快建、快蓄客

营销道具的使用应考虑项目开盘的需要，大地块需要单独建售楼处时，可考虑后期配套作为临时售楼处使用，降低拆改费用，同时考虑到售楼处的建设速度要保证营销蓄客时间的充足上述，必然要求售楼处脱离项目地上和地下建筑物，保证快开工。

【案例】：售楼处两侧为底商（无地下空间），车库与售楼处脱开，保证售楼处建设周期尽量短，应注意后续车库开挖对售楼处的影响，车库与售楼处尽量保持安全距离，减少后续车库开挖对售楼处的影响。

1.6 其他

1.6.1 装配式建筑的选择方案

目前全国基本上都开始执行装配建筑，目前装配式建筑的施工周期比传统的现浇建筑要慢一些，高周转的项目应尽量避免将装配式建筑放置在首期开发中，避免影响施工速度，影响快开盘。

此外装配式建筑的深化设计及报批报建都比传统的项目要长。

1.6.2 新技术的使用

高周转项目尽量采取不成熟的体系、不成熟的材料、不成熟的技术，避免“新”带来的不可控，一定要充分发挥成熟工艺和技术的优势，降低施工反复风险。

1.6.3 流程再造

高周转项目一定要在制度上再造，打破部门壁垒、提高奖励机制、完善员工的保护机制（避免高周转过失导致的背锅问题）。

上述图片来源：中梁地产运营手册