猎豹移动董事长兼CEO傅盛曾在《一家公司CEO该如何做战略》中说过:战略=(方向*10)*执行力。一家公司的方向或选择，还要再乘以10倍，最后用强悍的执行力，变成想清楚的战略，战略三部曲是预测-破局点-All in。过去那些成功上市的规模房企，大多都是找准了发展方向，找到那个尖锥一样的破局点，并以强大的执行力，全力以赴。擅长打造高端产品的龙湖、在资本市场呼风唤雨的融创等等，都算是战略大家。
如果说战略稳准狠的规模房企是汹涌的前浪，那么对于排名在后的中小房企来说，他们就是蕴含势能的后浪，他们大多都能在自己的赛道上做出或大或小的浪花。5月26日，中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《2020中国房地产上市公司测评研究报告》显示：今年已经有10家房企正排队上市，仔细一看，这10家房企还都是后起之秀。回看2019年，房企股在A股和港股市场，波澜不惊，在暖春的一波上涨后，全年几乎都处于宽幅震荡中。因A股在政策层面对房地产行业各种资本运作收紧的趋势长期不变，近两年来房企主要在港股进行各种活动。2019年，共有6家房企成功在港上市，分别是德信中国、银城国际控股、中梁控股、中国天保集团、新力控股和景业名邦集团。新力和中梁是过去几年房企发展中最大的两支潜力股，黑马房企的典型代表：用进击来形容中梁的业绩也不为过，2016、2017、2018年，中梁的销售额以年复合增长率131%的速度从190亿增长至1015亿。2019年其继续极速前进，实现合约销售金额1525亿元，同比增长50%。而江西出身的房企新力，从2016年到2019年，短短3年，营收从22.23亿元增至269.85亿元，增长了12倍，2019年其归母净利润为18.53亿元，同比增长约485.2%，成为行业TOP30里面增长最快的房企。这两家房企都有清晰的战略打法，中梁在坚持“全周期导向、全结构布局、全结构模板、轮动弹钢琴、倒逼练内功”的方针指引下，依据多元化拿地模式，稳步推进全国化布局。新力在2010年-2016年深耕南昌，精心打造产品，积累品牌和口碑。2016年-2019年，布局全国，深耕强二线，且布局城市相对聚焦，深耕布局强二线，也实现了稳步的发展。截至2020年4月，在港交所等待上市的房企有10家，分别是海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙中国、大唐地产、鹏润控股、金辉控股、上坤地产和领地控股。另外绿城旗下代建业务绿城管理以及奥园旗下文旅业务中国文旅也在等待上市。今年等待上市的房企，大多是中小房企，有些甚至连名字都很少听到过，但他们大多在战略上有自己的定位和创新。比如奥山控股是一家典型的中小房地产公司，从业务规模来看，2016年至2018年，奥山控股物业销售金额分别为12.39亿元、14.51亿元和17.81亿元。根据公开资料显示，奥山控股是集地产、商业、冰雪三大产业于一体的多元化企业，涉足约影视、教育、旅游等产业链。彼时奥山IPO募集资金，也计划投向奥山国际冰雪运动旅游小镇项目，奥山控股认为，冰雪业务为公司增加从政府竞拍土地时的竞争力。再比如今年递交招股书的上坤，自创立以来，首先开始深耕上海，2014年起上坤开始涉足艺术行业，以艺术赋能地产，旗下上海上坤上瓷艺术馆于同年落成。 在地产开发领域，形成四大产品系；在商业地产管理方面，集投、融、建、管、退的商业全周期为一体，以轻重结合的双轮驱动模式为依托，负责社区商业、租凭产品、商业综合体及文创业务。① 上市不仅能满足企业的融资需求，还能让企业获得更多的资源，让股东结构发生变化，从而获得更强的张力和发展的潜力。② 部分房企有偿债压力，比如近两年上市的房企大部分都把募集的资金部分用于还债。③ 中小房企选择上市主要出于两个考虑，一是区域型房企的生存危机加剧，大型房企是全国布局，风险分散，而区域型房企一旦遇到调控，就可能受到较大影响，因此区域型房企不得不选择扩张，争取更多生存空间。只把一个单点做到极致就能创造奇迹的时代，真的过去了。房企必须结合趋势，结合战略思考，把所有东西累加进去，玩出新花样来。玩出花样的前提是坚守基业，2019年，多数上市房企继续坚持深耕地产主业。根据2020中国房地产上市公司测评研究报告的数据显示，从营业收入结构来看，房地产开发业务收入占总营业收入大于90%的上市房企数量约占总数量的39%，收入占比在70%~90%区间的上市房企数量占比约为26%，两类合计约为65%。
（数据来源：企业年报、CRIC、中国房地产测评中心）恒大提出未来三年销售突破万亿的目标，但同时也要控规模、降负债，确保有息负债每年平均下降1500亿，到2022年要把总负债降到4000亿以下。万科则坚持城乡建设与生活服务商的既定战略，“与城市同步发展，与客户同步发展”，探索数字化战略。
（资料来源：2020中国房地产上市公司测评研究报告）同时，一向主张绿色地产概念的朗诗，在去年6月将长租公寓和非地产主业进行了剥离。剥离非核心业务后，朗诗绿色集团将专注于绿色地产开发，成为业务清晰的专业化绿色地产公司。在继续夯实地产主业外，各大房企也积极进行多元化布局，主要领域包括养老服务、绿色金融、机器人、汽车、生猪养殖等几大板块。今年3月万科成立食品事业部，开始布局生猪养殖、蔬菜种植、餐饮，到了5月7日，万科又发布了5条招聘信息，每个岗位均与“猪”有关。除了养猪以外，机器人和汽车也是头部房企偏好的布局方向。杨国强不止一次地强调，碧桂园将在未来的房屋建设中，实现建筑机器人的大批量使用，目前碧桂园旗下博智林开发的建筑机器人已投放工地测试。而恒大在业绩发布会上表示，去年公司在新能源汽车的总投入为147亿元，未来两年拟投入200亿左右。按照许家印的规划，恒大将用3-5年左右成为世界规模最大、实力最强的新能源造车集团，力争用10-15年时间，实现年产500万辆整车。在房企纷纷成功登陆资本市场后，与房企关联度极高的物业板块也趁热打铁，闪耀登场。去年有包括滨江服务、奥园健康、鑫苑服务、蓝光嘉宝服务等7家物业公司挂牌港交所。
（资料来源：2020中国房地产上市公司测评研究报告）今年又有兴业物联和建业新生活两家物业公司上市，其中建业新生活上市首日大涨超20%，市值一举突破百亿大关。物业股如此受追捧一方面是盈利能力较强，另一方面，疫情过后，对优质物业管理的需求或大幅提升。这份2020中国房地产上市公司测评研究报告中还有太多数据，去繁存简，简单说几个关键数据。从总资产规模角度看，超过千亿的房企有57家，约占上市房企总量的28%，超过3000亿的企业22家，约占上市房企总量的11%。
其中，总资产超过万亿的企业有5家，依次是万科、恒大、碧桂园、保利和绿地。此外，去年房企资产规模头部效应愈演愈烈，前15家企业的总资产累积值占比已经超过50%，排名前55名企业总资产累积值占比超过80%。
（数据来源：企业年报、CRIC、中国房地产测评中心）总体来看2019年房地产企业负债水平保持稳定，偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看，2019年末，上市房企资产负债率均值为69.96%，较2018年上升1.87个百分点；净负债率均值为95.77%，较2018年末上升3.25个百分点。从企业资产负债率的分布看，2019年，约25%的企业资产负债率低于60%，另外6%的企业资产负债率高于90%，69%的房企在60%-90%之间。（数据来源：企业年报、CRIC、中国房地产测评中心）2019年，上市房企净资产收益率均值为9.50%，较2018年下降0.30个百分点；总资产净利率均值为2.18%，较2018年上升0.18个百分点；总资产报酬率均值为4.74%，较2018年下降0.03个百分点。以上三大盈利效率指标与2018年相比没有太大变化，表明当前市场进入了平稳发展时期。（数据来源：企业年报、CRIC、中国房地产测评中心）2019年末，存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.33、0.28和0.20，较上年数据略有小幅下降。
（数据来源：企业年报、CRIC、中国房地产测评中心）存货方面，截至2019年底，上市房企存货总计13.99万亿元。其中存货超过1000亿元的有33家，较去年增加4家；超过3000亿元的有10家，分别为恒大、碧桂园、万科、中海、保利、华润、绿地、融创、龙湖和招商蛇口。可以看到，规模、负债、盈利、周转等各项数据都趋于稳定，房企格局版图在未来几年或许都不会有太大变化，但面对不确定、黑天鹅层出的未来，那些战略清晰并执行力强的房企，总能“活下去”。
点击收藏，并建立自己的在线数据库
评论