300万亿下的中国房地产图景
阅读:3302 2020-05-28

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在关注中国经济增长时,我们大都只关注到GDP,比如去年全国GDP接近100万亿元,人均GDP突破1万美元,同比增长6.1%。
 
改革开放四十多年,中国GDP也稳定增长这么多年了,这些年中国人民攒下的家底到底有多少呢?

日前,国家统计局编制了全国资产负债表数据流出,显示我国总资产1302万亿元。
 
何谓中国总资产,就是把中国所有的净资产加上负债,包含了企业资产、居民的资产、以及政府资产。
 
在居民资产中,户均拥有的资产差不多100万元,不过在这100万元中,70%左右都是房子的价值。
 
那么全国房地产的资产总额是多少呢?
 
答案是300万亿元,占中国总资产的23%。
 
中国人民有多爱房子,美国人民就有多爱金融资产。
 
截止去年底,美国国家总资产为368万亿元,换算成人民币的话就是2625亿元,相当于中国总资产的2倍。
 
毕竟是世界老大当久了,美国家底还是相当厚实的。
 
但在这些厚实的家底中30%都是以金融资产存在的,也足见美国人民对金融资产的热爱。
 
 
算完了国家的大账目,炸天团再跟各位一起算算房地产小账目。
 
昨天,中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第13年发布中国房地产上市公司测评研究成果。
 
发布的《2020中国房地产上市公司测评研究报告》,以202家上市房企为研究核心,全景呈现了当下房地产的行业状态。
 
报告显示,截止2019年底,上市房企总资产均值为1409.37亿元,同比增长25.67%。
 
换句话说,202家上市房企的总资产已经达到28.47万亿元,相较于中国房地产300万亿元的总资产,占比不足10%。
 

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可以对比的是,工商银行2019年的总裁总额是30.11万亿元,202家上市房企全部家底加起来也没工商银行一家厚,这就是差距。
 
如果我们在研究上市房企的净利润,更容易发现,房企过日子远没有想象的那么财大气粗。
 
去年,202家上市房企的全年净利润均值为28.68亿元,合计也仅有5796.36亿元,
 
可以对比的是,2019年仅仅是工商银行的净利润就达到了3122.24亿元,再加上建设银行2667.33亿元的净利润,两家银行的净利润就可以匹敌整个房地产行业了。
 
所以,千万别说房企有钱了,都是银行的高级打工仔。
 
 
的确,房地产就是个高负债的行业, 表面是总资产,光鲜表面背后的阴影就是负债规模,且资产越大,负债规模越高。
 
2019年报数据显示,

  • 碧桂园负债总额1.69万亿元

  • 恒大负债总额1.48万亿元;

  • 万科负债总额1.46万亿元。


不过,我们不必为这些头部房企过于担心,因为他们早已达到了大而不能倒的安全境地。
 
截至去年末,上市房企的资产负债率均值为69.96%,而净负债率均值则达到了95.77%。
 
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数据来源:企业年报、CRIC、中国房地产测评中心


过高的资产负债率下,带来的就是企业风险。
 
去年,包括银亿股份、中弘股份等多家上市房企因为负债过高而破产,而未上市的破产房企更是数以百计。
 
有人辞官归故里,有人星夜赴考场 

在中弘股份、银亿股份等上市房企因为负债过高而被迫退市的时候,越来越多的中小房企则因为负债过高而被迫上市。
 
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 数据来源:CRIC

目前,已经有10家房企正在港交所的交表进程中,这些房企无一例外的特征就是净负债率超高、融资成本极高、抗风险能力非常弱。
 
在融资监管总体偏紧与房企销售放缓的大背景下,上市图存,成为这些房企化解负债风险的最佳解决方案。
 
当然,就房地产行业整体而言,我们并不需要过于悲观,毕竟市场经济从来都是信奉丛林法则,适者生存。


附:2020中国房地产上市公司综合实力榜

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