2019 年进博会上，习总书记提出将长三角一体化上升为国家战略。上海作为改革开放的「前沿阵地」，长三角一体化的核心城市，将在更高层次上参与国际合作与竞争。

上海临港作为上海老牌国企，既是经济发展的「排头兵」，也是经济社会转型发展的重要「支撑者」。2019 年上海临港紧跟国家战略和上海发展战略，朝着「产业园区开发商、运营商和服务商」的目标不断前进。

本文将结合上海临港 2019 年财报，从盈利能力、偿债能力、资产规模、企业重组、战略布局等方面解析 2019 年的上海临港。

经营情况：资产规模上升，利润持续增长 

1. 资产规模：资产规模站上新台阶

在资产运营效益方面，上海临港旗下的各大园区都在加大战略性新兴产业和高附加值服务业的布局，招商和运营成果显著，营业收入和税收收入均大幅提高。

在资产规模方面，吸收了漕河泾优质资产之后， 2019 年上海临港总资产规模升至 377.8 亿元，同比增长 33.44%。归属上市公司股东净资产 136.24 亿元，同比增长 36.95%。

其中，租赁物业的面积大幅提升，增长 311.36% 至 181 万平方米，可售物业面积增长 93.94% 至 12.8 万平方米。上海临港资产规模进一步壮大，产业布局也更加完善。

在土地储备方面，2019 年上海临港新获取土地储备面积 44 万平方米，共计持有 52.5 万平方米的待开发土地规模，为未来的发展奠定了扎实的基础。 

2. 盈利能力：优质物业租赁收入提升，拉动利润增长

2019 年，上海临港实现营业总收入 39.5 亿元，同比下降 17.7%。营业收入主要来自房屋销售和物业租赁两大板块。从收入结构来看，房屋销售收入 23.29 亿，同比下降 15.52%；物业租赁收入 14.93亿，同比上升 9.65%。两大板块的变化基本符合上海临港「租售结合、产投联动」的经营特色。

同时，吸纳漕河泾优质资产的红利还未完全释放。增加了超过 3 倍的租赁物业面积以及扩充近一倍的可售物业面积，2020 年上海临港的盈利能力更值得期待。

营业收入下降，利润表现仍旧可观。公司综合毛利率为 70.2%，较去年上升 13.6 个百分点。物业租赁业务毛利率 77.24%，比上年减少 2.13 个百分点，房屋销售毛利率 68.15%，比上年增加 1.15 个百分点。2019 年归母净利润 13.47 亿元，同比增长 10.12%。体现出公司的业务转型发展、促进优质资产沉淀的举措初见成效。 

3. 偿债能力：偿债和付息能力居行业中上水平

上海临港通过搭建金控平台开展资金集控管理等工作，进一步加强了公司的资金管理水平，并优化了债务结构。公司短期财务风险防范能力大幅提升。2019 年，上海临港整体财务状况表现良好，公司主体信用评级由 AA+ 级上调至最高的 AAA 级，融资便利性进一步提升。

银行授信方面，2019 年底，上海临港持有授信额度 420 亿，其中已使用额度 120 亿，可用额度为 300 亿元。发债融资方面，上海临港于 2019 年 1 月完成了两个品种的公司债发行，总规模 8 亿元。其中，4年期债券利率为 3.74%， 5 年期债券利率为 3.85%。

2019 年上海临港的流动比利率为 2.19，速动比率为 0.57。两大指标较去年同期均大幅增强，短期偿债能力大幅上升。利息保障倍数为 6.4 倍，暂居行业第五（前四名分别是中新集团、浦东金桥、南京高科和陆家嘴）。

重组完成：获得新资产，迈上新台阶

上海临港 2019 年最值得关注的亮点当属重大资产重组事件无疑。上海临港通过募集 47.67 亿资金，将漕河泾等优质资产装入上市公司板块，成功提升了资产规模和资源储备。

2019 年 5 月，上海临港收到来自证监会《关于核准上海临港控股股份有限公司向上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司等发行股份购买资产并募集配套资金的批复》，重大重组事项得到批准。

2019 年 12 月，上海临港以 23.98 元/股的价格向上海建工、普洛斯、太平资产管理有限公司、中国电力、中国太保等 9 家特定投资者发行约 1.99 亿股，成功募集资金约 47.67 亿元，创造了 2019 年全国地方国企最大规模的募资和 2017 年至今上海地方国企最大规模的定向增发融资记录。

在此基础上，上海临港向上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司购买其持有的合资公司 65% 股权、高科技园公司 100% 股权和科技绿洲公司 10% 股权；通过发行股份的方式向天健置业、久垄投资、莘闵公司、华民置业及蓝勤投资购买南桥公司 45% 股权、双创公司 15% 股权及华万公司 55% 股权。通过「发行股份+现金支付」的方式，上海临港成功获得价值约 199.98 亿的优质资产。

重组完成后，上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司成为上海临港的大股东之一。在投票权方面，漕河泾新兴技术开发区发展总公司以投票权委托的方式，将持有的 39.38% 的股票投票权委托给临港资管行使，临港资管仍为控股股东。

上海临港大股东持股结构情况

资料来源：上海临港2019年报

本次重组将从两个方面提升上海临港的核心竞争力。

从经济效益层面看，本次重组注入的漕河泾开发区资产是上海最优质的产业园资产之一。重组前，上海临港旗下的园区企业总数超过 3400 家。重组后，漕河泾为上海临港带来了 3600 余家中外高科技企业，覆盖包括电子信息、新材料、高端装备、生物医药、环保新能源和汽车研发配套等重点产业。这些核心优质客户未来将为上海临港持续带来更多的租售收益和发展机会。

从社会效益来看，漕河泾用 0.227% 的土地面积创造了上海市 3.91% 的 GDP，是上海中心城区高新技术产业最密集、最具规模的区域。上海临港在重组后，在上海产业贡献、就业贡献、税收贡献、高新技术发展等领域的贡献都将进一步提升。

重组成功后的上海临港，将依托「临港」、「漕河泾」等园区品牌，以园区开发品牌为核心，以租售结合、产投联动、服务配套为经营特色，形成以产业地产为载体、以科创产业为特色、以产业集聚为支点、以产业升级为动能的发展模式。 

战略布局：设立新片区产业发展公司，上海临港要「起飞」

2019 年 8 月，国务院印发《中国（上海）自由贸易试验区临港新片区总体方案》。上海临港积极响应国家政策，于 2019 年 12 月出资 5 亿元设立了上海临港新片区产业发展有限公司。

新片区产业发展公司未来将作为主要载体参与临港新片区的建设，推动临港新片区航空航天产业发展。新片区公司将通过主导和参与新片区航空产业布局区域的开发和建设，吸引以航空产业为核心的上下游企业，重点发展航空产业技术、设备和软件等领域。

临港新片区产业地图显示，临港新片区航空航天产业布局区由浦东机场南侧区域、前沿产业区和综合先行区三个区域组成。新片区产业发展公司未来的主要发力点在浦东机场南侧区域，规划面积约 25 平方公里，目前中国商飞总装基地等项目已落子该区域，各大飞机零部件供应商也将入驻该区域。

未来，上海临港新片区产业发展公司计划围绕自贸区新片区战略和国家大飞机战略，打造以航空产业为核心的国际新兴产业园区。通过构建创新平台、吸引全球航空产业重点实验室、工程技术研究中心、院士专家工作站，推动航空航天产业的发展。

上海临港自贸区新片区航空航天产业——机场南侧区域

2020 年 3 月，中国商飞、临港集团和机场集团就航空产业园开发建设达成共识，未来将形成合作开发机制，三方共同推动航空产业园的规划建设、项目导入、政策协调等专项工作。

未来，上海临港新片区产业发展有限公司将作为主要载体参与千亿级航空产业集群的开发建设、资源导入和产业发展，为上海临港在项目、土地和利润等方面做出贡献。

企业风险：经营性现金流为负，业务集中度较高

尽管资产规模有较大提升，但上海临港仍面临着一些发展风险，主要可以归纳为现有业务风险和未来发展风险两方面。

1. 现有业务风险：经营性现金流持续为负，且持续扩大

2016 年至 2019 年，上海临港的经营性现金流分别为-1.41 亿、-1.57 亿、-11.7 亿和 -48.1 亿。经营性现金流持续为负，且持续扩大。其中一个重要原因是上海临港正处于扩张期，在松江、浦江、康桥、南桥、自贸区（洋山）、金山、嘉定等产业园的土地储备及项目开发建设领域投入了大量资金。未来经营性现金流的改善将取决于项目开发进度和销售回款等因素的影响。

然而，产业园区开发经营属资金密集型行业，具有资金投入大、开发周期长的特点。而市场端的表现则受到宏观经济的影响。当整体经济向好时，企业对园区载体的租售需求上升，土地开发、载体出售、物业租赁等需求旺盛。

但是，目前的宏观经济正处于下行阶段，叠加疫情影响，国内外企业的物业承租和购买意愿趋于保守。因此，当前的经济环境和发展趋势对上海临港未来的盈利能力带来了较大的不确定性。未来，预计上海临港在自贸区新片区、G60 科创走廊等地区的资金投入将进一步加大，但市场端的表现若仍维持疲弱，经营性现金流短期内将难以改善。 

2. 未来发展风险：业务集中度较高，盈利能力受政策制约较大

北至嘉定、南至金山、西至松江、东至自贸区新片区，尽管上海临港的业务多点开花，但其业务布局仍集中在上海本地。上海临港虽然目前拥有 7000 余家企业客户，可谓「手握重兵」。

但江浙区域的杭州经开区、苏州高新区、南通经开区、昆山经开区等也相继建立了较好的产业基础，并形成了具有当地特色的企业集群和产业链，在新一代信息技术、生物医药、集成电路、新材料等领域处于全国前列。这些地区对上海的优质企业具有很强的吸引力。

同时，受到自贸区新片区政策的吸引，将有越来越多的外资、国资和民营产业地产运营商计划或正在参与到自贸区新片区的建设中来，上海内部竞争也将进一步加剧。未来，上海临港旗下的各园区将持续面临上海内部竞争和长三角地区外部竞争带来的挑战。 

结语

上海临港在 2019 年可谓收获颇丰。吃下漕河泾这块大馅饼，为上海临港未来两三年的发展打下了坚实的基础。

2020 年，上海临港将深度参与临港新片区的开发建设，打造新片区建设核心团队，在临港新片区发挥好上市公司在开发建设、招商引资、投融资等方面的核心能力。未来，上海临港仍将是上海最值得期待的产业地产运营商。