在目前国内地产开发规模增长有限的环境下，未来房企多元化业务端的营收贡献仍旧有提升空间，房企应择机谨慎布局。
房企转型，有其必然性。
从1998年开始，中国房地产业进入了快速发展阶段，即所谓的“黄金时代”。作为行业的主要参与者，房企享受着改革与市场红利，其盈利模式建立在土地的持续快速升值上，长期宽松的信贷环境使得房企资金成本低、财务杠杆高。但随着中国经济进入中速增长区间，在国家调控政策的主导下，房地产市场从2007年的过热回归到理性。自2008年开始，地产行业的“白银时代”来临。从“黄金时代”到“白银时代”，不仅是成色的变化，也是房地产行业的使用功能发生了变化，即不再单纯地体现投资属性。同时，“行业天花板+政策影响+资金紧张+盈利能力低”多重因素集结，“白银时代”的行业降速带来了集体焦虑。而克服焦虑的唯一方式就是行动。不论主动还是被动，房企们纷纷思变、求变。早在2010年前后，就有房企开始提出多元化业务转型。2016年恒大地产集团有限公司更名为“中国恒大集团”（以下简称“中国恒大”），之后房地产业掀起了一波改名浪潮。据不完全统计，2018年以来，已有10多家房企在集团层面上因布局多元化业务而陆续更名。2012年年底，已稳坐多年行业老大交椅的万科开始转型提出“城市配套服务商”战略——从一家专注住宅开发的公司，开始转变为一个将业务触角延伸到商业、物流、养老、酒店、长租公寓等各个领域的公司。为迎合多元化业务发展，万科更是推出了“试错”机制和“赛马”机制来刺激新业务的开展。广深区域的“八爪鱼战略”和上海区域的“热带雨林战略”，在“万亿市值计划”的构想下，让万科多元化业务呈现出万马奔腾之势。
在万科忙着发展多元化业务的时候，彼时还是中国最大的商业房地产开发商的大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达集团”），迫切地想要摘掉“房地产商”的标签。为撕掉标签，万达集团董事长王健林下调房地产开发业务收入目标，陆续涉足影视、体育、金融等多个领域。有观点认为，万达集团，已不仅仅是发展多元化业务那么简单，而是想大刀阔斧地砍掉房地产业务。克而瑞研究中心统计数据显示，TOP30房企中，70%的企业都发布过多元化业务战略；TOP100房企中，有97％的企业布局了多元化业务。从具体业务领域来看，上市房企进军方向多围绕着房地产上下游业务。百强房企营收中能拆分出的多元化业务主要有5个方面：物业管理服务、投资物业（包含商业地产和酒店）、产业地产、文旅地产、代建。其中，物业管理服务行业规模稳步增长，商业地产多数实现正向增长，酒店及相关开发运营等业务，上市房企布局较少，规模有待增长。总体来看，上市房企的多元化业务正在不断垂直下沉。通过对TOP30房企2019年年报中多元化业务发展情况梳理，《中国建设报·中国房地产》发现对诸多房企而言，多元化业务不再是一个集团内的小板块，很多已成为单独上市的公司甚至与房地产主体公司并列，这一趋势尤其是在物业管理服务板块最为明显。业内人士对此分析表示，物业管理服务是多元化业务中的“明星”，当前正处于拆分上市潮中。投资物业由国内REITs（房地产信托投资基金）发展起步，拆分上市可期。物业管理服务和投资物业作为房企房地产开发业务的延伸，顺势而为即可布局，且具备稳定收益。房企布局产业地产，可以运用其自身资源与能力打造“价值洼地”。文旅地产考验大盘开发能力，更考验运营水平。代建业务属于轻资产高利润率的业务，目前以代建业务闻名的独角兽企业绿城房地产建设管理集团有限公司（以下简称“绿城管理”）已率先上市。此外，业务越垂直，越容易出精品，越容易给客户带来相关领域价值。客户群体越精准，满意度就会越高，品牌也越容易形成口碑。近年来，房企在创新业务方面也在加速布局，主要包括长租公寓、养老服务、绿色金融、机器人、汽车、生猪养殖等几大板块。其中，长租公寓受到很多房企青睐。
从2010年到2020年，在房企关注多元化业务的近10年间，多元化业务成为实现业绩突围的主要方式。但多数上市房企仍继续坚持主业深耕，第一主营业务依旧为房地产开发。据统计，房地产开发业务收入占总营收大于70%的上市房企数量，合计占比约达65%。克而瑞研究中心数据显示，从营业收入来看，自2017年至2019年，多元化业务营业收入的平均占比由11.94%微升至12.06%。从5方面的具体业务内容来看，除产业地产外，剩余4项业务对企业营收的平均贡献占比都出现了稳步上升。其中文旅地产业务占比上升最快，主要因为2018年融创中国控股有限公司的入局，带动营收贡献率快速上涨。物业管理服务在资本的加持下发展也较快，但由于2018年碧桂园控股有限公司（以下简称“碧桂园集团”）将碧桂园服务控股有限公司（以下简称“碧桂园服务”）拆分上市，这部分物业管理服务收入不再并入上市平台，因此物业管理服务贡献占比出现下滑。另外新城悦服务集团有限公司（以下简称“新城悦”）、绿城物业服务集团有限公司（以下简称“绿城服务”）等营收也不在新城控股集团股份有限公司、绿城中国控股有限公司中体现。若考虑碧桂园服务、新城悦、绿城服务等物业管理服务公司收入，物业服务管理业务营收贡献占比也呈现持续上升趋势。有专家表示，从目前发展情况来看，房企参与的多元化业务中，部分业务已建立了相对成熟的商业模式，轻资产、高利润且营业收入稳定的物业管理服务就是成功案例之一。物业管理服务对房企而言，准入门槛低，而且房企发展物业管理服务，可以通过“母公司导入+第三方外拓+并购扩张”来实现规模扩充。母公司的导入可支撑物业管理服务公司业绩的稳健持续增长，上市融资可助力企业通过收并购进一步扩大规模优势。此外，同样由于业务模式与房企房地产开发业务统一，代建业务相对房企而言准入门槛也很低。但是，由于目前绿城管理的代建业务成长较快，形成了品牌效应，因此其他房企的同类型业务方面，面临的竞争压力较大。而投资物业、产业地产、文旅地产3项业务虽有类似之处但仍各有不同。其中文旅地产运营和自持将导致资金压力更大，但文旅地产可凭借住宅先行的方式缓解压力。产业地产面临的招商引资压力会较大，洽谈合适的产业难度较高。而投资物业属于持有型物业，同样面临两大问题：一是国内投资物业尤其是办公类产品方面存在一定的溢出；二是对部分房企而言，投资类物业会加重企业资金压力。具体到企业，远洋集团控股有限公司（以下简称“远洋集团”）、招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）、雅居乐集团控股有限公司（以下简称“雅居乐”）、佳兆业集团控股有限公司、华润置地有限公司（以下简称“华润置地”）等多元化业务营收占比相较于2017年上升最为明显。雅居乐于2015年开始着力布局多元化业务战略。在“以地产为主，多元业务并行”的“1+N”发展战略模式下，2018年上半年，雅居乐新增3大产业板块，形成地产、雅生活、环保、教育等8大产业集团并行运营的格局。企业还通过拆分雅生活板块上市等动作将旗下多元化业务逐步做大做强。2018年，华润置地宣布加速多元化业务发展，向“城市综合投资开发运营商”转型并始终致力于“销售物业+投资物业+X业务”的“2+X战略”。近年来投资物业及建筑业务规模持续增长带动其多元化业务营收稳步增加。绿地控股集团股份有限公司（以下简称“绿地控股”）、华夏幸福基业股份有限公司（以下简称“华夏幸福”）、中南置地的多元化业务营收贡献占比始终维持较高水平。绿地控股于2018年宣布加快多元化业务发展，重组成立大基建、商贸、酒店旅游3大产业集团，目前已形成“房地产、基建两大主业并驾齐驱，金融、消费、健康等协同产业双向赋能”的经营格局。通过强大的基建能力，绿地控股可在与政府洽谈基建合作时斩获相关土地。碧桂园、中国恒大、中梁控股有限责任公司（以下简称“中梁控股”）、正荣地产集团有限公司（以下简称“正荣集团”）、融信（福建）投资集团有限公司（以下简称“融信集团”）的多元化业务营收在整体业务中占比较小，且2017年~2019年间多元化业务规模占总体业务比重基本保持不变，维持在相对稳定水平。其中，据《中国建设报·中国房地产》了解，碧桂园集团由于拆分碧桂园服务上市后，物业管理服务收入不再并入上市平台，因此多元化业务营收占比出现了下降。碧桂园集团大力投入的机器人业务目前已有多个产品进入测试阶段。虽目前并未形成可观收入，但随着业务的逐步成熟，未来增长空间值得期待。而中国恒大目前已布局15个童世界项目，预期将在2022年逐步开业，未来还将布局20个~30个水世界项目，规模十分可观。另外企业对新能源汽车的投入已超150亿元，目前也已具备整车生产能力，预期2021年可全面量产，带来业务收入。此外，中梁控股、正荣集团及融信集团多元化业务数量较少，仅覆盖物业管理服务和投资物业。长期来看，企业多元化业务营收占比将持续保持低位。针对房企布局新业务的方式，克而瑞研究中心认为，中国恒大布局新能源汽车产业的手法对房企布局上述新业务具有一定参考价值。对房企而言，在某些新业务领域将面对技术壁垒等问题，如采用自建团队，不仅耗资巨大且时效性差，严重影响布局进度。收并购恰恰能解决上述问题。需注意的是，企业在收并购时需要准确评估企业价值，规避商誉减值等带来的资产损失风险。战略观：扩张热情下降，布局更加审慎
通过对企业2019年年报披露信息的梳理发现，从总体来看，相较于2018年房企大幅扩张多元化业务的态势，企业对多元化业务的热情出现了明显下降，但并未全面收缩多元化业务力度，而是以维持当前多元化业务方向和投入为主。从战略定位来看，企业对长租公寓以及教育布局的热度下降比较明显，而做大做强当下的热点业务意愿较强烈。从战略趋势来看，上市房企多围绕“1+X”，即聚焦主业、多元化业务协同的方向发展，更加重视集团健康、可持续发展，针对多元化业务的布局更加审慎，“增利润，降负债”受到上市房企的关注。多数房企选择维持多元化业务力度的方式不外乎两种：一是保持对物业管理服务、投资物业这类模式成熟业务的投入，二是持续深耕少数适合自己的特色业务。物业管理服务企业上市大潮自2018年始，越来越多的房企认识到这一业务的发展前景，因此多数房企都在谋划对物业管理服务板块加大投入和拆分上市。日前，金科地产集团股份有限公司（以下简称“金科集团”）、荣盛房地产发展股份有限公司（以下简称“荣盛”）均发布公告谋划拆分物业管理服务板块上市。4月29日、5月10日，金科集团和荣盛分别发布了拟分拆所属物业管理服务公司到香港联交所主板上市的相关议案。此外，经过多年探索，目前多家房企已逐步摸索出了适合自己的特色多元化业务。例如，碧桂园的机器人业务、中国恒大的新能源汽车业务、招商蛇口的园区开发运营业务、绿城管理的代建业务等。值得关注的是，虽然整体的多元化业务热情出现了明显下降，但是仍有房企保持着扩张节奏，在年报中明确披露要寻求新的投资机会。其中，养老服务、文化旅游成为房企多元化业务拓展的热点方向。新城控股在2019年年报中披露将在商业、产业和养老服务等细分领域寻求机会。5月8日，新城控股集团股份有限公司斥资5000万元在上海成立新城控股集团养老服务有限公司，主要经营养老服务、健康咨询服务（不含诊疗服务）、护理机构服务、房地产咨询等业务。业内专家对此建议，房地产开发业务始终是房企主业，完全转型不太现实，但部分企业希望着眼于未来，打造第二增长点。这些房企可以尝试收敛聚焦旗下多元化业务内容，集中发力于少数前景广阔的业务，因为像机器人、新能源车这类业务，行业壁垒较高，需长时间的产业沉淀，形成规模效应后才能兑现。面对竞争加剧的市场环境，部分房企还选择弱化和缩减经营不善的业务，发力更有前景的多元化业务。远洋集团在2019年剥离了长租公寓业务，坚持以房地产开发为主要业务，推进物业管理服务等协同业务的发展。华润置地则弱化了教育等相关业务。荣盛在2019年年报中不再提及之前尝试的互联网板块业务，还注销了一家位于深圳的互联网公司。金科集团在年报中弱化之前有投入的但规模较小的园林业务，坚定实施“地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养”业务。多位业内人士对《中国建设报·中国房地产》表示，虽然很多房企都提出要回归主业，但是这种回归更多的是兼顾主业与多元化业务发展，在不拓展新的多元化业务基础上，做好主业和持续探索新的多元化业务。总体来看，尽管房企多元化业务拓展热情在减退，但在目前国内房地产业开发业务规模增长有限的环境下，未来房企多元化业务端的营收贡献仍旧有提升空间，房企应择机谨慎布局。克而瑞研究中心提出，多元化业务发展对企业能力有很高的要求。多元化业务所带来的“优势”与“利好”，均是给有足够现金流、人力和精力的企业。对于二三梯队房企而言，盲目跟风多元化业务不仅得不到预期的效果，还会造成资源分散、业绩下滑，甚至经营混乱，反而得不偿失。
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