当前,我国步入以存量资源为载体的“内涵式”发展时代,城市更新成为影响城市发展后劲和发展质量的热门话题。包括建筑师在内的各类专业和社会人士深入城市更新第一线,对存量建筑进行改造升级,为产业提供发展空间,为城市注入新的活力。

 
本文以JAE参与设计的两个改造项目——上海恒隆广场、东方广播中心音乐云中心为例,阐述基于不同的项目定位,一个是知名的购物中心,一个是国有的文化品牌,在面临新时代的发展需求时,如何实现价值挖潜,为企业寻求新的发展机会。

 

01




上海恒隆广场

改造时间:2016年















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# 项目档案

项目名称:上海恒隆广场改造

地点:中国上海

发展商:上海恒邦房地产开发有限公司 

建筑面积:130,000 ㎡

状态:2017年建成

方案设计:KPF

设计总包:王董国际

施工图设计:上海市建工设计研究院

结构设计:JAE

图片版权:部分图片由业主提供


1992年,香港开发商恒隆挥师内地,将北京、上海、广州选为进军内地的桥头堡,最终将上海作为首站。并随后连拿两块重要地块,其中徐汇区徐家汇地铁上面的5公顷土地,成为了1999年率先开业的上海港汇恒隆广场,另一块静安区南京路的土地,就是如今的上海恒隆广场所在。

上海恒隆广场建成于2001年,建筑设计由KPF所做,包含两幢高66层及48层的写字楼和一栋5层的购物中心,建成时是中国上海浦西地区的第一高楼。其购物中心被誉为“中国大陆奢侈品第一旗舰店”,云集来自世界各地的顶级时尚品牌。诞生于中国购物中心萌芽阶段的它,不仅吹响了恒隆地产进军内地市场的号角,也引领并见证着中国商业地产行业的发展。

2015年,恒隆地产启动对上海恒隆广场的升级改造,此次改造的目的在于巩固恒隆广场在全国购物中心的优势地位,并提升对于年轻用户的吸引力。升级调整历时近2年,商场内部环境、品牌、视效全面升级。

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改造前

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改造后
 
为配合项目品牌形象升级,上海恒隆广场对大堂、电梯间及洗手间、中庭公共区域及商业走道等主要内部空间进行了升级改造,力求通过细节设计带来项目品质的显著提升,同时结合灯光改造,为高端客户营造出迭代升级后的全新购物体验。JAE承担了本次改造的结构设计工作,配合建筑、室内等专业实现室内空间设计效果,同时保证了项目在正常营业的情况下完成改造。

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改造前

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改造后
 
在恒隆广场室内,枣核形的中庭将天光引入室内,围绕中庭展开的立体商业空间给人一种有机流动、自由生长的感觉。JAE在保证结构安全的前提下对环中庭商业平台进行扩建,与自动扶梯衔接的弧形平台不仅与自由流畅的室内效果相契合,更增加了室内商业面积,提升了商场的商业价值。
 
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改造前

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改造后
 
JAE通过合理的结构改造设计,在商场首层与地下层之间增设了自动扶梯,将客流导入地下空间,提升了地下空间的商业价值。同时通过对个别承重框架柱、部分楼面拆除,以及部分影响净高的框架梁尺寸优化,形成更加舒适的空间体验感。
 
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改造前

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改造后
 
此次改造不仅让恒隆广场的形象得到升级更新,通过对商业空间的挖潜和商业流线的优化,商场整体的商业价值也得到极大提升。数据显示,上海恒隆广场2016年改造大获成功,购物中心租金2017年大涨22%,2018年租金收入和营业额仍实现了双位数增长,分别增长12%和13%,对于一个开业近20年的老项目来说,堪称奇迹。47.55元的日均租金单价同样是中国购物中心界的无冕之王。
 
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改造前

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改造后
 
在这样一个顶尖时尚高地进行施工改造,项目面临极其复杂的施工条件和人们最挑剔的目光,恒隆广场此次调整并未采取一些存量物业闭店一段时间进行升级,而是选择边营业边改造。如何最大限度减小及避免改造过程中对商户及商场形象造成影响,是本次改造的重点。JAE在结构改造设计过程中,采用易于实施、避免长时间施工的结构方案,在改造期间,最大限度的保证了正常经营和消费者的购物体验。

 

02

 



东方广播中心音乐云中心

改造时间:2019年















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# 项目档案

项目名称:东方广播中心音乐云中心工程
地点:中国上海
发展商:上海文化广播影视集团有限公司 SMG
建筑面积:48,000 ㎡
状态:设计中
JAE全过程设计
图片版权:JAE


上海广播陪伴了几代人的成长。“大声听音乐,动感101”、 “预知天下事,请听990”等等,这些脍炙人口的音频口号,均出自SMG东方广播中心,成为连接几代人记忆的情感纽带。东方广播中心作为上海文化广播影视集团有限公司的全资子公司,是中国内地音乐广播数量最多、类型最全的广播机构,受众影响在全国广播同行范围内有着绝对领先的地位,在整个亚洲也属于业界顶尖水准。
 
面对新媒体崛起,现在音乐广播使用的播出系统和流程都是 20 年以前形成的,已经严重不适应新型音乐广播的发展。2019年,东方广播中心在完成了全媒体制作中心建设之后,紧接着提出对音乐广播生产制作空间进行20多年来最彻底的改造更新。建设中的东方广播中心音乐云中心项目,将向着广播可视化、系列化、场景化、社区化的方向发展,打造广播音乐新模式。

640.webp (20).jpg东方广播中心音乐云中心
 
广播音乐云中心位于虹桥路1376号广播大厦院内。为适应广播媒体融合发展的需要, JAE对建成使用二十多年的广播大厦直播室进行更新改造,同时在原先两栋楼体形成的U形空间增建一个底层架空的三层新建体,JAE负责改造的建筑结构机电设计以及室内设计工作。
 
开放、融合的核心概念,被融入到改造设计中。原先的广播大厦面向城市一侧十分封闭,割裂了广播大厦与城市间的连贯性。JAE通过将大厦内部庭院向城市打开,形成一个可供人们汇聚、交流、休息的公共空间,并打造底层透明直播间,围坐在庭院内的人们可以随时欣赏到直播间内的演出。
 
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改造前内部U型庭院

640.webp (21).jpg 改造后的开放式市民文化广场
 
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庭院改造示意图
 
原本的编辑制作区与直播室距离较远,联络不便。改造后,依据音乐台的采编播工作流程,合理安排各工作区域布局,编辑工作区域与直播区域相邻,并增加听众互动空间,满足现代代音乐广播的制作需求。
 
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功能空间改造分析图
 
原本的直播区空间、编辑工作区较封闭,走道稍显压抑,缺少休息讨论空间。JAE在新的室内空间设计中,引入自然采光,打造个性、开放、共享的空间体验。
 
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室内效果图

原本的广播中心被四周单调的石墙面所围绕,JAE在新的建筑立面设计中,采用不规则的矩形窗和玻璃盒子穿插在石墙面中,为音乐云中心带来了全新的生机和活力。
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随着城市的发展,大量历史街区和已建成建筑面临着改造、更新的需要。长期以来,JAE在城市更新方面做出了丰富的探索与实践,凭借对项目的敏锐性、多专业配合的落地性,坚持完成高质量的建筑,为古老的建筑赋予无限的可能性。


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