新区拿地，坑了多少房企
阅读:2731 2020-07-01
提起新区建设，这是各地方政府的梦想，孜孜以求，做梦都想干成的事情。提起在新区拿地，很多房企拿地后被套的情况比比皆是，如何识别一个城市新区的优劣，是投资人拿地防坑的必备技能。

（一）
根据发改委下属的城市和小城镇改革发展中心统计的数字显示，目前国内90%以上的地级市都规划或者建设自己的新区，大部分的县城也有自己的新区。新区的规划人口，甚至达到了34亿之多，真是让人为之一震。
地方政府热衷于新区建设，是多方原因的结果。一方面老城区拆迁成本过高，大多已建成，不利于整体打造。另一方面，新区是一个全新的开始，利于整体规划，方便画各种蓝图，改善城市形象，短平快地出政绩。新区起步之后，也可以通过大量卖地，补充土地财政收入，实现正循环。
很多房企基于前瞻性低价拿地，或者为地方做贡献，配合地方政府工作角度出发，积极介入新区拿地。但是事实证明，大部分都以套牢，或者退地结局。被多如牛毛的XX新区，坑过的房企数不胜数，甚至有的地方政府把当地的龙头房企坑死的，这种案例屡见不鲜。

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（二）
从新区的能级上来讲，有国家级新区，然后是国家经济开发区，最后是省级产业新区。作为第一梯队的国家级新区，在资源导入，政策支持，资金扶持上具有无可比拟的优势，更加容易做成功。目前中国有19个国家级新区：北京雄安新区、上海浦东新区、天津滨海新区、重庆两江新区、浙江舟山群岛新区、甘肃兰州新区、广州南沙新区、陕西西咸新区、贵州贵安新区、青岛西海岸新区、大连金普新区、四川天府新区、湖南湘江新区等。
之前有一些专家直言，但是目前国内真正做起来的国家级新区，只成功了“两个半”，即成功的浦东新区，北京雄安新区和半成功的四川天府新区，其他的新区大多没有达到预期的发展目标，沦为了“纸上新区”。国家级新区尚且如此，其他梯队的新区，能够做起来的更是凤毛麟角。
（三）
在新区投资拿地，从本质上认准一个城市新区发展潜力，尤为重要。具体来讲，可以从下面几个维度着手：
1、新区与老城区的距离，一定不能太远。新区建设距离老城区或者主城区较近，能够就近充分享受老城区的配套和资源，通勤距离也短，方便导入人口和产业，以点带面地发展。大家可以观察一下自己身边的城市，那些沿着主城区发展的新区，最终都发展起来了，大多都还做得不错。
如果新区远离老城区，一切配套和产业都要从零开始，投入会是一个无底洞，大多数地方的财力无法负担。现在很多城市搞的卫星城，大多无果而终，就是因为投入太大。
除了直线距离的远近，还有一种就是自然障碍的阻隔。比如山脉，大江大河的阻挡，在交通配套彻底跟上之前，是很难发展起来的。距离主城区远的新区，一定会出现问题，很难发展起来。
2、是否有可落地的产业规划。新区的发展潜力，最终还是取决于自身的经济造血能力，纯粹靠发展房地产是不可能的。很多新区规划很高大上，但是其中的产业内容却很虚，根本无法落地。更多的是没有清晰的前瞻性产业规划，一边走一边干，至于怎么干，自己都不清楚。
3、新区起步区的面积一定不能太大。地方的财力和资源是有限的，必须将其投射在关键点上，才能成事儿。比如某城市的新区规划有300平方公里，基础设施投入高达千亿，建设了20年，也就才开发不到30平方公里，形成了大量的债务，后续开发乏力。
城市新区的发展，应当在符合其资源能力的基础上，选择合适的起步区面积，循序渐进的，以小面发展带动远期大范围。特别是现在中央严查地方债，平台公司举债困难的情况下，想通过大干快上建设新区基本上已不可能。
4、符合城市发展规律。举个简单的例子，现在很多城市在兴起高铁新城建设，但是高铁站离主城区却很远，远的能有30公里的。高铁的开通，固然会带来人流和物流的聚集，能够促进城市化发展，但是高铁是典型的快进快出，不会形成聚集效应，更会存在反向“虹吸”效应，将资源聚集到其他有比较优势的城市。失败的高铁新城，案例实在是太多了。
每个城市向外扩张，都会有自己的客观规律，是在充分考虑地形（决定拆迁和平整成本），配套成本，资源禀赋后的综合结果。
5、不瞎折腾。不少地方的新区建设，随意性太强，往往伴随着一届政府的强烈主观色彩。新概念频出，高铁新城，高新区，空港新城，但是奇怪的是都离主城区很远，需要打车几十公里才能到家，失去了原有的方便性。
新区建设能做到不折腾的，有清晰的思路，而不是相互否定的，制定的规划能够始终如一执行下去的，大概率能成事儿。

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