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如何通过设计创新，提升住宅项目的品质，从而产生溢价或缩短销售时间，这一直是业内的热门话题。
最近，雕爷又和一些业内人士聊过，大家认为，目前业内住宅项目较难突破的3个瓶颈分别是：
①空间瓶颈：谁都知道景观大、间距宽，看起来高档。谁都知道配套齐全，房子更好卖。可是地价越来越贵，不把可售面积最大化，就很难赚钱。如何才能既做出足够的可售面积，又创造出超美的景观、齐全的配套？
②精神瓶颈：目前几乎所有房企都试图通过社区内的硬件设计，满足客户的精神需求。可有的项目硬件就是销售时起了点噱头的作用，过后就成了摆设。到底怎样的硬件，才能持续满足客户的精神需求，从而带来更多老带新，带来项目二期、三期的溢价呢？
③室内创新瓶颈：如果说社区内的创新，是怕创不到点子上。那么室内的创新，就总感觉是走到了尽头。毕竟，户型的样式万变不离其宗，人的基本需求也就那么多。
上面3个瓶颈，确实很难突破，但不等于没法突破。万科、金茂、旭辉等名企，近年来就分别有不少突破，雕爷下面举例来说。
想要突破空间瓶颈，就不能执着于“拥有”，而要想着“使用”。其思路就是：在红线外，为小区业主创造各种景观和配套。虽然这些景观和配套别的市民也可以使用，但因为离小区最近，小区业主受益最大。拿地之初，观承项目地块及周边的环境，大致方位如下图所示，其中比较重要的资源，是方氏渠、温榆河、湿地，和项目中间的一块代征绿地：
在“改造周边环境，多方共赢，让小区业主成为最大受益者”的思想指导下，万科对“观承.大家”周边环境进行了3大改造：1、把方氏渠的一段改造得更整齐了，并在河边添加了很多儿童活动设施。
2、在通往小区的市政路两边种满了笔直的法桐，让这条路变成了一条充满仪式感的“法桐归家大道”。
3、把项目地块边的那块代征绿地，做成了一个充满诗意的公园“鹿鸣公园”。
上面这些景观，都非“观承.大家”业主所独有，别的市民也都可以去，但是“观承.大家”业主无疑是最大的受益者。其项目主入口前，有一个无缝对接的公园，如下图所示：
公园是典型的喀斯特地貌，开发的过程中，中铁没有粗暴地推平它，而是保留了这些很有地方特色的地质结构。公园里大部分地方如下图所示。
因为公园和项目无缝对接，项目的业主们，无疑就成为最大的受益者。在该项目附近，金茂先后一共拿下了7个地块，如下图所示。
最终，金茂参照国际BLOCK街区生活模式，在东西约一公里、南北约一公里的两条轴线旁，在七个地块上集成墅区、学府、医疗、养老、商业（会所）、城市公园、地铁、街坊空间等八个维度的资源，满足了90%优质生活所需。北京道路拥堵严重，北京金茂府的业主却可以步行在1公里内解决大部分生活需求，从而更从容的生活。现在很多社区内的活动空间，是操盘手根据自己的想法，想当然的进行了全部的安排。可是，你又不是上帝，你喜欢的，业主不一定喜欢，你安排的，未必就是对的。很多调研报告，也不过是在迎合甲方领导的想法。1、要设计出好的活动空间，就要从社群本身的需求出发。作为国内社群活动佼佼者，阿那亚在有社群以后，下一步要做什么建筑，都要在社群里讨论，不断修正。比如，要修一个美术馆，就问大家觉得怎么样。社群反响不强烈，就说明日后使用率可能不高，就要修正，最后变成了美术馆主题的早餐厅，可以看着日出吃早餐。2、要设计出好的活动空间，就要给建筑留白，让它未来拥有更多可能建筑有3次生命：第一次是从理念到图纸；第二次是从图纸到实体；第三次则是建筑和人的互动。很多建筑，没有第三次，因此变成使用率很低的建筑。阿那亚的每个公共建筑，设计的时候就要考虑它能不能成为一个自由空间、万能空间，能不能在建筑本体之外，带给人们更多生活延展的可能性。比如，因为发现孩子们冬天没有室内活动空间，阿那亚把会所的20间客房改造成了儿童餐厅…建筑本身没有改变，但功能越来越多，最典型的当然是“孤独图书馆”。图书馆现在除了是阅览场所，还是“社区家史博物馆”。更让人觉得有意思的是，图书馆还是一个社区文化空间，经常会有业主们演节目、搞音乐会，也有外来的音乐家们举办如四重奏、钢琴独奏等音乐活动，为什么呢？因为图书馆的设计有弧度空间，音效特别好。
而且，图书馆因为自己的高品位和知名度，成为北京很多时尚产品开产品发布会的一个地方。宝马迷你、鄂尔多斯，爱马仕、万宝龙，都在图书馆拍片子、开发布会。这样的多种用途，是建设图书馆时完全没有想到的。3、设计出好的活动空间，可以考虑“传统功能+精神功能”旭辉CIFI-6产品，创造性地引入了“缤纷格子”这种形式。格子安放在小区里露天的绿地上、花园里，是透明的。不管晴天雨天，大家都可以在里面活动。格子里的活动，在社区里行走的住户，乃至在楼上观景的业主，都可以看见。格子的大小，是3.6*3.6米，标准化的。2个盒子、3个盒子、4个盒子，可以进行不同的组合、实现不同的功能。
熟悉社交理论的地产人都知道，让人参与社会活动的前提，是让他们看到活动，比如孩子看到一群孩子玩耍就会自动加入。而社会距离(1.30～3.75m)是朋友、熟人、邻居、同事等之间日常交谈的距离。创造接近社会距离(1.30～3.75m)的机会，就能促成陌生人之间的社交。而旭辉社区内的各种设计，都是在向这个维度靠拢，比如其“缤纷格子”的大小，是3.6*3.6米。2个格子组成的公共健身房的陈设，人与人的距离正好在1.30～3.75m之间。1、 拥有传统健身功能，这是一种刚需，因此不会空置；2、 让楼上业主看到别的业主在运动，因此也想加入进去；3、 加入运动的业主，因为距离合适，很自然就会认识，成为朋友。室内空间有限，想完全凭借自己的思维，作出别人所没有的创新，确实很难。很多老大难问题，过去就是因为没有相关技术，或者技术费用昂贵无法推广，而未能解决。现在如果通过技术创新解决了相关问题，也就突破了瓶颈。而且，这种技术创新很多时候还会同时带来设计、观感上的极大优化。而龙华金茂府的车库，在用铝合金打磨而成的吊顶缝板中间藏有灯带。业主的汽车通过车牌自动识别进入地下车库时，系统会识别车辆所属业主及居住的楼栋信息，通过灯带指引业主到离该楼栋最近的空车位停车。
万科 “观承.大家”的地下大厅，则通过新技术，彻底如何消灭了潮湿、发霉的问题。其采用的是“电渗透智能防渗除湿”技术。这个技术通过埋设在混凝土结构内的阳极、埋设在混凝土结构外的阴极，形成电磁场，水分子在电磁场作用下，只能向外运动，而无法进入建筑结构内，从而使建筑长期处于干燥状态。其原理如下图所示：
这种技术耗电量很少，系统使用寿命长达30年。该项目所用的系统，则是升级过的智能系统，它不用人工控制，而是自动防御性的：
有了这套系统，该项目的地下大厅就永远不会潮湿，更不会发霉。第一，不能换气。关门闭户使用空调时，室内空气就不会清新；第二，冷热不均。风口的位置很冷，远离风口的位置则比较热。一个人身体左侧和右侧感觉不同，头顶和脚底感觉也不同。人是恒温动物，有一个体温调节系统，冷热感受由不同的神经末梢检测，并通过毛孔的缩放来控制汗液的挥发达到保暖和散热的效果。冷热不均时，人体的温度调节系统会出现紊乱，不知道该保暖还是该散热。这样一来，人就会觉得难受，始终达不到自然的舒适程度，还容易生病。朗绿科技的舒适解决方案，通过技术手段在室内模拟自然环境。比如说，用“被动房”技术实现建筑本身的隔热保温，减少人工“主动”干涉。 
如果有不足的地方，再通过三恒系统和新风系统进一步调节。这样一来，住宅内部所有位置的温度就很接近，没有身体不同部位感受温度不同的情况。室内四季如春，无论哪个季节都很舒适。传统装修，不管是砸墙还是敲地面，都会伤及住宅本体，房屋寿命也因此减少。而且一般都是要几个月才能完工。万科东望项目里，通过预设“快装”系统解决了这个问题。以墙面为例，在主体结构之上，安装一层龙骨，再外面才是装修所用的墙板，如下图所示：
而地面，则是用可以升降的地面调平件和主体接触，并找平，如下图所示：
整个房子的天花板是集成式吊顶、门窗是装配式门窗，乃至洗手间化妆镜都是易拆卸的。这样的结构下，如果要拆除某些隔墙，换墙板、地板、天花板，乃至重新走水电，都只需要拧几个螺丝就可以实现。如果只是拆换部分隔墙，速度非常快，而且不需要再砸墙砸地面，不会伤及主体。这样一来，万科东望项目的房子的装修、改造，都是一件很简单也很快的事情。当下，主流客户从刚需变成了改善，供需相对平衡，客户对房子也越来越挑剔，对室内和公共区域的要求也都越来越高。房企对待房屋质量态度的不同，让不同房企之间的产品品牌差距越拉越大。而产品、服务等品牌，决定着老带新和复购的比例。没有产品力的房企，也就没有未来。 
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