潘永堂

不要用当下格局，来看地产10强的未来。

未来3、5年，依旧是房地产大洗牌、大并购的时代！

以前大鱼吃小鱼，未来会大鱼吃大鱼，因为行业下行增量缺乏后，未来大鱼之间将不可避免展开更深入的较量！

未来3、5年，行业规模虽然到顶了，冬天来了，但对优秀的10强房企却是另一种“春天”！

一个典型逻辑是，整个行业规模空间到顶了，利润率也开始逐步下降，这对没有相对竞争优势的企业是致命的——当增长乏力，利润下降后，所有房企都进入裸泳状态和真正的分化周期，过去房企3年一周期让很多将死没死的房企又活了下来，但这一轮来看，多数房企会在“空间乏力、利润乏力、竞争乏力”下接连快速倒下。

所以，别看当下房企玩家颇多，热闹得很，但未来这个行业终归只是少数人的游戏。

特色小房企会存在，但主流城市、主流市场越来越是10强的天下，话语权、竞争力已向10强集聚！

事实上，过去几年，自媒记者也清晰感受到了这种变化，过去媒体全国楼市走访更多是一二线，彼时，一二线已经几乎是10强占半壁江山，甚至更高；但如今这几年，媒体走访越来越多受邀探访“强三线，强四线，经济圈内的优质城市”，越来越多10强房企要求三四线也能做出高品质好房子，当地10强房企进驻也越来越多，以至于当地同行都有一句口头禅——我们这10强基本都来了！

的确，哪里有市场，哪里就有10强，龙头房企广域覆盖，纵深覆盖越来越深入。

过去区域本土龙头房企，压力越来越大。因为虎狼一个又一个来了！

part 1  玩地产的门槛越来越高

地产越难做，优秀的门槛，也就越来越高！

以前要说中国地产就看10强，肯定有点危言耸听！

因为彼时50强、30强、20强房企的存在感还很强！

但慢慢的这个行业在开始改变，随着一些50强、30强、20强的房企开始走下坡路，甚至被收并购，随着未来大鱼吃大鱼的再洗牌，未来主流城市，主流开发市场，主流住宅业态，慢慢有了就是10强天下的态势！

整个行业的企业关注半径，的确也做缩小！

最早时候，房企故事要看100强，能破100亿，能上百强榜，都是莫大荣耀！

慢慢的，未来房企就看50强、30强，千亿是入场券，都看千亿房企故事去了！

如今，行业集中度继续提升，有人说，未来中国房企就看15强、10强！

的确，如今10强的话语权越来越大，竞争力越来越强，座次稳定性也越来越强，且集中度还在拉升，而且10强各有各的玩法，大家各自形成自己生态竞争力。

胆大时代过去，机会时代过去，剩下能活下来，活得久，越来越靠房企自身综合竞争力，而后者正是大多大型房企的优势所在。

可以清晰预见的是，未来3、5年，10强的“话语权，能见度”越来越高，这是一个行业走向成熟期的必然规律。

你看，头部5强玩家来说，掌舵人都开始仅仅关注3甲、5强的趋势！

预测一下5强趋势。孙宏斌举过一个例子：“汽车行业，中国前5名集中度是51%，啤酒行业是73%，空调行业78%，手机行业83%……落到房地产行业，目前前5名是18%，未来再过4、5年，5强房企占据30%不大。”

预测一下3强趋势，恒大夏海钧也说，“中国房地产最大的趋势就是集中度在提高，未来三到五年前三大房企会占到20%，大概每个地产商破万亿才能进前三甲，这也是恒大向万亿进军的基础。”

part 2  龙头房企：依旧跑得快，且是长跑者

事实上10强集中度，在刚过去的2019年，10强市占率28.2%，逼近30%。

一般常识有个误区，企业规模越大，增速越慢，因为块头大了！但事实上，10强房企却奔跑迅猛。

据CRIC统计，2019年百强房企销售额增速平均值为6.5%，但对比TOP10房企增速依旧为17.2%，相当于百强房企增速的3倍！

在2019年10强房企中，根据智通财经的总结，新晋一线房企世茂以48%的同比增速位列首位，是2019年跑得最快的巨象。同比增速超过20%的还有中海、新城、融创以及龙湖，华润、保利、碧桂园增速上了两位数！

part 3  龙头房企断层优势依旧明显

未来的10强房企会如何？

领先优势，龙头优势、规模优势、系统竞争优势，资本优势……未来的10强，愈发领先，且与20强，30强的断层优势还将加强。看看前瞻产业研究院对头部10强房企的系统解读。

看看当下时刻，10强房企的综合竞争优势，到底如何？

来源：前瞻产业研究院

1、土地储备是业绩增长强而有力的支撑

整体来看，10强房企在总土储上仍然拥有巨大的规模优势和布局优势，且随着行业集中度维持在高位，未来龙头房企的断层优势将更加显著。

据克尔瑞数据，截止2019年底，中国共有6家房企土储货值达到2万亿元以上！

其中碧桂园以26394.1亿元的土储额位于榜首。历年总土储货值排名都保持在较为稳定的水平！

2019年销售TOP10与总土储货值TOP10排名高度重叠 ，事实上，土储货值TOP10房企中，销售TOP10房企就占了8席。

体量庞大的土地储备是房企业绩持续增长的基石。

规模达到一定高度后，在有质量发展的带动下，龙头房企增储之路也出现分化：

第一，融创、世茂通过收并购继续规模进阶之路。

两者总土储货值较2018年分别增长33.8%和20.5%，与企业在2019年积极收并购不无关系。

其中融创6成土储来自收并购，

世茂也在2019年收购了部分新城的项目、且2020年初还完成了对福晟的大笔收购。

第二，提出控制土储规模后，恒大2019年末总土储货值从第1名下降至第四位，实现了土储的“负增长”，销售维持高位下体现了恒大“提质增效”战略的效果。

第三，绿地、华润等通过调结构、调节奏、调布局的战略，积极拓宽拿地渠道稳健增储。

华润总土储排名从2017年的第20上升到12位，土储货值几乎翻倍。

绿地在三四线坚定高铁新城战略，优质布局核心三四线，土储货值同比涨幅超50%。

2、规模房企生存无忧，发展有保障

在去杠杆、稳杠杆的背景下，规模房企都在有意识的调整自身财务结构，开拓多元化的融资渠道，多途径降低融资成本，而且成效显著，杠杆率已调整至合理水平。

碧桂园、世茂集团、龙湖集团、万科地产、华润置地的净负债率均在70%以下。

碧桂园净负债率持续维持合理水平，2019年为46.3%，同比下降3.3个百分点;

万科地产净负债率维持在40%以下，2019年净负债率为33.9%，继续保持低位;

新城控股2019年净负债率下降25.3个百分点至13.3%（特殊原因，未来会恢复正常），货币资金总量近640亿元。

除此之外，规模房企未来发展的确定性更高！

截止2019年12月31日，企业已售未结转货值较2018年有明显提高，企业在报表收入端和资金端将有一定保障，这将为企业未来的持续发展奠定基础。比如

• 碧桂园权益已售未结货值为7100亿元，在行业内维持绝对高位;

  
  

• 奥园集团已售未结货值为1705亿元，是全年销售总量的1.44倍;

  
  

• 德信中国已售未结货值达600亿元，是全年销售业绩的1.33倍。

3、去化周期连续下降

从总土储的去化周期来看，龙头房企逐渐走出“疯狂囤地”的怪圈，平均去化周期连续两年下滑，从2017年末的4.81年下降至2019年末3.98年。

10强中有6家房企的去化周期都降到了4年内！

万科的总土储去化周期更是连续3年维持在2.9年左右的，是10强房企中去化周期最短的企业。

对比2018年末和2019年末10强房企的去化周期，有5家房企去化周期下行，包括恒大、保利、中海、新城和世茂。

而碧桂园、融创、绿地和华润4家房企土储去化周期不同程度地上升，其中绿地表现显著。

2019年在全国地市下行的背景下，绿地逆市拓展，尤其在二线核心城市占比提高，落子了上海董家渡、哈尔滨国博城、南昌VR科创城、天津贸易港等大规模项目，总土储去化周期也由2018年末的3.45年大幅上升至5.2年。

4、中国房企经营效率提升

从回款率角度看，规模房企在实现可观的业绩增长时，经营效率明显提升，回款质量乐观，多家房企回款率达到90%以上，这为企业提供了可观的现金流基础，无疑筑高、筑实了企业风险抵御墙。

2019年碧桂园权益物业销售现金回笼约5301亿元，权益回款率达96%，处于行业高位。

5、龙头房企谨慎投资仍为主旋律

2020年大部分企业认为市场将呈现“前低后高”、“量价整体平稳”的走势！

谨慎投资，仍是行业的主旋律。

但对于部分龙头房企而言，整体谨慎的形式下伺机拿地或通过收并购的方式纳储，是逆市低价拿地的机遇。

中海在业绩发布会上表示2020年将会提高土地权益投资预算至1400亿元，同比增长23%，

世茂也表示投资预算与2019年持平，视销售情况还可调整。

此外万科、融创、华润等企业均以谨慎投资为主要投资原则，聚焦收并购市场，规模房企的收并购行动从一季度以来已较为活跃。

未来只有资本充沛、管理最好、系统竞争力领先的房企，能够留下来！单一的竞争优势，已经不够用了！