高端改善型客群想要什么样的房子？今年，特殊时期给出的答案是：低密住宅。

别墅无疑是最低密度的。但是，一来，别墅多数位于郊区，作为第二居所很好，作为第一居所，随之而来的是通勤时间无法保证，休闲娱乐生活质量下降等各种烦恼；二者，纯别墅类用地审批受限，对土地资源稀缺的一二线城市，想要造别墅更是难上加难。

高层、洋房、别墅三大住宅类别之外，有没有一种可以解决别墅限制条件的新形态？针对高端改善、终极置业等高端客群的一个调查就显示，他们真正渴望的是“离尘不离城”的低密生活。核心诉求，主要有以下3个方面：

一是要有大别墅的感觉，有墅居体验感——低密，同时要有私密性、仪式感和尊贵感，最好还有院子。

二是希望拥有郊区别墅一般光照温和、空气洁净、水质健康、温度适宜、湿度平衡、声音平静的居住环境。

三是对空间多样性，特别是客厅多场景的需求，希望能够满足家庭不同成员的个性化活动需求。

要实现上述所有要求并不太容易，首先对地块的位置、周边环境、容积率等有较高要求；其次，对开发商的产品创新，特别是户型创新能力有很高的要求。市面上，这类产品做得好的极少。位于颐和园外、香山脚下的颐和金茂府无疑是其中一个。最近，明源君通过实地探查，发现其做法对想要打造此类产品的房企很有参考价值。分享如下：

▲颐和金茂府立面效果图

兼具私密性以及尊贵感

别墅极低的容积率，很自然的就给产品带来私密性、尊贵感和奢华感，大平层/洋房的面积也“不差面积”，但跟别墅还是有很大差距。如何才能够做出别墅感？

近年来，开发商在打造产品时，越来越注重社区、园林上下功夫，主要是实现比较容易，客户也愿意买单。但其实对业主来说，在小区里呆的时间最长的地方还是自己家里，户型创新的重要性远高于社区和园林，难度也更大。如果户型不对，即便是“不差面积”的高端/终极置业客群，住起来也会非常不舒服。

颐和金茂府抓住了这一痛点，通过双大堂设计、入户花园设计和严格的动静分区等创新，将平层做出了墅感的居住体验。

一是一单元双大堂设计，实现电梯入户。

256平米的户型是一个仅有五层的洋房产品，首层独立入户。二到五层，一个单元8户，传统大堂设计，一般是8户共用一个大堂，颐和金茂府采用的是双大堂设计，将大堂的共用户数直降50%，相当于4户使用一个大堂。

双大堂布局也带来交通方式的变化，电梯被设计入户型内部，核心筒设计完全独立，和隔壁完全无接触，一梯一户，实现了真正的电梯入户。

▲双大堂效果图

人脸识别加上智能控梯系统，业主来到单元门口，识别系统自动识别开启楼栋大门，并呼叫电梯，业主来到大堂的电梯厅，电梯已经做好准备，业主不用再按键，就可以直接到达自己所住的楼层。

本身低密，再加上科技的加持，进一步提升了低密的体验，极大提升了居住的私密性，带来仪式感和尊贵感，遇到特殊时期，可以降低人员交叉频率，给业主稳稳的安全感。

二是入户花园设计，实现了双归家动线。

入户方式的改变使256户型的北侧创新成为每户独立使用的入户花园，面积约10㎡左右，即使不是首层，也能实现家家有花园的需求。

▲256户型图

入户花园具备水点条件，健身房、瑜伽室、储藏间甚至家政间等其他家庭扩展空间和个人兴趣空间也没问题。

▲入户花园一角实景图

入户花园的设计引入，还实现了玄关、厨房两大入口的双归家动线：家政人员通过入户花园可直接进入厨房，与家人归家动线分开。

▲256户型双动线示意

这种通过“多洄动线”实现多功能空间串联，并注重主人与家政双动线设计，最大程度的保障了私密性和仪式感。

双玄关收纳体系，玄关收纳以及入户步入式衣帽间设计，紧邻电梯厅和北侧走廊，特殊时期取放防疫物资、消杀，十分便捷。平时出差、下班，风尘仆仆地回到家，也可以在外面换洗完再进入客厅，晾挂衣服，完全做到了洁污分区。

此外，这个空间可以根据个人爱好，存放各种装备，出门取用和回家存放都十分方便。在北方，冬天出门的大衣也可以放在这里，出门、回家都很有仪式感。

三是在平面空间构筑出极致的动静分区。

别墅的动静分区无疑是做到极致的。但其他类别的产品，要做到这一点并不容易。明源君注意到，近年来，这一点被有意无意的给忽视了。不仅中低端和中端开始流行南向“房厅房”的户型，高端也开始出现，动区和静区的界限变得模糊。一大原因是“豪宅趋小”的市场情况下，动静分区的设计会造成某些空间的局限和浪费。

颐和金茂府在生活动线序列上，将平层进行了墅式设计。东西动静严格分区，先动后静，调适了主客、家人之间的安全距离，避免动区活动打扰静区家人的休息。也解决了空间利用的问题。

▲256户型动静分区示意

满足所有成员的个性化需求

为生活创造百余种可能

经常有人跟明源君说，很怀念以前一家人坐在一起聊天的温情时刻，现在大家吃完饭就各回各的卧室了，跟家人沟通交流的时间很少。

明源君认为，之所以会这样固然有技术改变了人们生活习惯的有缘故，但核心还是空间设计的失败，因为客厅的功能叠加和丰富性不够。

别墅普遍有多个大厅，位于1楼、2楼，或者地下。面积够大，可以供多人活动，而且不同的家庭成员在不同的大厅活动，可互不影响。

一个大厅，如何满足全家人的个性化需求呢？

颐和金茂府打破“建筑空间决定生活场景”的传统设计逻辑，通过反向设计，即“生活场景塑造空间形态”，从而为单调的客厅创造了多代际下百余种“生活的可能”。

其最突出的特征是，打破了传统以沙发及电视为核心的客厅观念，打造了以“岛台”为核心的约65㎡超级复合方厅。

▲256户型方厅示意

在户型选择上，一般最为注重的面宽的宽度。最终在实际使用场景中，公共空间的深度也同样重度影响空间的可变性。3.2米层高，8米横厅设计，8.3米黄金进深，面积足够大的“方厅”设计，匹配全面宽尺度的落地窗，有更多的空间和采光条件为多个场景的确定了基础。

▲256户型超级方厅实景图

在这个空间里，家电墙，西餐台，餐厅，客厅，收纳各自独立分区，又通过洄游动线串联公区，所有功能全部在一个环形链条展开，实现了100%的空间利用效率，打造最有家庭向心力的场域。

▲256户型超级方厅实景图

以“岛台”（即西餐台）为确定的核心，演变成一个生活的舞台，根据不同家庭结构，主人身份、爱好可以自由改造为社交客厅、影音空间、家庭图书馆，甚至是舞蹈排练室……

比如，对于两口之家，方厅可能承载更多的家庭公处娱乐、工作、个人兴趣空间的功能。影音室+家庭SOHO（即是家居办公）+运动休闲等模式。

三口或四口之家，与孩子、家人的共同学习、读书空间，正越来越多成为客厅的新用法。方厅也可变成一个开放式的家庭图书馆，餐桌也可以是家庭的共享书桌。事实上，即便是“岛台”上都有可以放置书籍的空间。

▲超级方厅中的岛台

西厨+家庭网络厅+儿童区，煮茶咖啡+手工兴趣+小会客等等，无限制的物理空间可以给生活无限制的生活想象。陪伴与游戏，学习与进步，成为家庭共同成长的日常。

三代同堂的家庭也能有足够的空间安放。厨房和餐厅的空间组织不再是传统的做饭和吃饭，再加上方厅中的“岛台”，交叉的功能设置为家庭生活增加了更多的交流和生活氛围。

妈妈在中厨做饭，爸爸在西厨准备水果、甜点等，长辈看着小孩在客厅游乐区玩耍或是自得其乐的看书看电视。

与此同时，由于中西厨和餐厅的空间设计也提升了社交属性，如果家里来了客人，也不用只是坐在沙发上玩手机、看电视，或者在餐厅坐等吃饭，而是可以在岛台先品品红酒，相互交流，甚至亲自动手DIY一些沙拉、水果拼盘、甜点等；如果孩子带着小伙伴们来家里做客，可以在自己西厨做烘焙；明源君当时走进去，很自然的就坐在了岛台上。

长达3.4米的岛台，除了是一个互动平台，实际上，一方面其存在起到了一个物理上的分隔作用——即便家政人员从玄关进入，由于有“岛台”的区隔，对客厅的打扰程度也能得到有效的降低。

采光、通风、静音优于独栋别墅

最重要的东西，往往是最容易被忽视的，比如阳光、空气、水等。

这也是人人都有一个别墅梦的重要原因。研究表明，每降低0.1的容积率，绿地率就能增加1%，楼间距增加2米，日照增加15分钟，被邻居吵到的机会减少20%，发生火灾，脱险系数增加10%，疫情期间被病毒感染的几率降低5%……健康又舒适。

在一线城市，安静的环境，让人感到舒适的空气、温度等，闹中取静等，这些最基本的生活元素，才是最奢侈的。如果将这些做到极致，可以打中大多数人。颐和金茂府实现的方法主要有两个，一是靠户型设计，二是科技。

进入方厅，第一眼看到的是8米宽的落地窗，高达0.4窗墙比必然带来一个问题：能耗高。因为一般外窗玻璃的热损失会占建筑能耗的50%以上。怎么解决？

金茂府系的毛细管网+地源热泵系统已经都比较熟悉，温度均匀、舒适，无吹风感。但是对开窗比以及毛细铺设量都有较大要求。为了突破开窗的限制，外立面保温、窗、玻璃、甚至是窗与外立面的连接结构也需要跟不同的产品设计进行调整。最终才能达到看不见的舒适体验。 

▲三层双中空low-e玻璃（左图） 和铝包木做法（右图）

为了保证静区的绝对安静，颐和金茂府还采取了众多措施。比如，墙体采用隔音装配方法，隔声性能强，同时具备减振效果；管井远离卧室设置，避免上下层间通过管道传音，不设对穿插座等设计细节……减弱了静区卧室之间的彼此干扰。

▲墙体隔音毡

7x24小时新风系统，采用底送上回的方式，使新风在户内形成“新风湖”，实现室内完全置换通风。新风系统送风、回风管道采用并联方式相互独立，完全物理隔 绝没有交叉。

▲全屋置换式新风

更重要的是，颐和金茂府采用最新的离子瀑过滤技术，离子瀑除尘级别达到了纳米级别，远高于美国和欧洲标准下的 HEAP 高效过滤（即目前新风中最常用的滤网）。 

▲离子瀑过滤

针对西部客群对水质的敏感点倾向，对净水系统做了重点提升，对全屋用水净化、软化，可以直接饮用……

以上只是金茂府十二大科技系统2.0的轮廓，更多的细节，隐藏在房子里，不易察觉，却时刻在为业主提供高品质的生活体验。

小结

有人说，今年的新冠疫情改变了太多人的生活方式，居住习惯。所以，像颐和金茂府这样的产品会受到追捧。对这一说法，明源君只认同一半。因为即便没有疫情，这样的产品也会受到大家的青睐，因为，人们对美好生活的向往是没有止境的。

目前为止，颐和金茂府在北方市场还是独一份的存在。

考虑到高端改善客群需要顾及工作/事业，想要离尘不离城，对居住品质的追求却越来越高，颐和金茂府这样的墅式平层，以及超级方厅的创新，无疑对市场和客户生活方式具有持续引领作用，毕竟，人们在家期间主要还是呆在屋子里。（作者：明源地产研究院 凌峰）