近年来，集合别墅功能“扁平化”、生活氛围“私密化”、景观资源“集中化”等优势于一体的大平层产品，逐步在各大城市亮相普及。但从实际销售情况来看，却是销售难度较大、存量较多的产品之一。主要原因有两点，其一，大平层总价偏高，但大多是介于品质型住宅和别墅之间的产品，客户接受度不高；其二，大平层定位为高端改善客户，客户群体本身数量有限。

然而有这样一个项目，多次实力上演“现象级”热销盛况，自2019年11月开盘以来到今年7月底，以成交额近9亿、成交300余套的强势表现，摘得重庆市渝中区大平层市场销量冠军，成为了重庆楼市中的网红楼盘。

这个项目，就是由旭辉+华宇+首创携手打造的重庆天空雲镜项目。建筑规模上，重庆天空雲镜仅8.47万㎡，由两栋大平层组成。在大盘云集的重庆，不到10万方体量的项目似乎显得不太起眼。那么，天空雲镜到底凭什么成为重庆楼市网红？

占据稀缺地段，城市资源高度集中，很难迁移或复制

渝中区作为重庆高度城市化的区域，可供开发的毛地几乎没有，近年来出让的土地少之又少。2013到2017年，整个渝中区只成交了11块涉宅地块，总规划建筑面积约200万㎡，占主城住宅用地成交面积的比例仅为1%；2018和2019年均无土地供应。这种供应规模，也意味着渝中区的住宅开发项目正越来越稀少。

图：2013-2019年重庆中心城区土地成交情况

数据来源：CREIS中指数据

在高度稀缺的土地供应之下，渝中区在售的住宅项目屈指可数。2020年1-6月渝中区在售的住宅项目仅有6个，成交面积6.47万㎡，仅占重庆主城区上半年住宅成交面积的3.5%，愈发突出渝中区土地和住宅项目的稀缺性和珍贵性。

图：2020年1-6月重庆市渝中区在售项目分布

数据来源：CREIS中指数据

大坪作为渝中区的第二核心区，位于重庆几大繁华区域的地理中心，集聚了众多核心优质资源。根据中指研究院数据，从交通要素、医疗要素、商业要素、教育要素等方面对重庆各大板块进行排序，在56个板块中，大坪板块位列第六，具备高度的投资价值。

图：重庆中心城区交通、医疗、商业、教育TOP10板块

数据来源：CREIS中指数据，中指城市地图

交通方面，大坪是主城核心区的主要过境通道和联系各方的枢纽，除了“几何中心”的距离均好性外，目前区域内有轨道1号线、2号线，以及在建的5号线（歇台子站）、18号线和27号线，共计5条轨道线路，将形成少有的“五线交汇”格局，具有得天独厚的区位优势；

商业方面，龙湖时代天街、万象城、英利大融城是其核心商业项目，2017年大坪商圈社会消费品零售总额超过130亿元，与解放碑商圈形成“双核驱动”，大坪成为渝中发展的新引擎；

医疗方面，大坪汇聚重医附一院、大坪医院、儿童医院等三甲医院和其他八家专科医院，提供全龄段、综合性的医疗服务。

图：天空雲镜与主流商圈距离情况

而重庆天空雲镜项目的地理位置更是优中选优，坐落于大坪腹地，集地铁、商圈、学校、三甲医院、奥体中心等配套于一体，走出小区门就是时代天街，其四通八达的交通系统将主城各大商圈相连，生活便利性、交通通达性等方面优势显著，城市资源高度集中，很难迁移或复制。

凭借核心城区少有的高品质脱颖而出，营造圈层化生活

传统的核心区集聚了城市成熟资源，各类配套十分丰富，居民生活便利性优势显著。但问题也十分突出：住宅小区普遍老旧，房屋破损、户型老旧、电梯老化；房屋建筑密度高，电梯拥挤，居住私密性差；老小区设计的停车位严重不足，尤其是建成于2000年以前的楼盘，甚至多数没有停车库；此外，还存在安全隐患突出、管理秩序混乱等问题，十分影响居住品质。

因此，人口稠密的传统核心区最大的问题，是品质住宅稀少，不能满足人们迫切而数量庞大的改善需求的矛盾。

天空雲镜正是在这样的矛盾背景下应运而生，在具备优质地段与丰富生活配套的同时，关注核心区域客户群体的改善需求，在细节上下功夫，填补了核心区域品质住宅的空缺，因此一经推出便受到广泛关注和追捧。

对于老城区而言，户型老旧是最大的痛点之一，其空间功能性与舒适度已无法满足客户需求：家的空间尺度要大；居家功能要更复合更多元，满足不同阶段的需求；对于大平层产品来说，景观面要更大，视野要更开阔。

基于这些需求洞察，重庆天空雲镜在有限的规划条件下，充分考虑改善客群的需求，做到最优化的设计。

类板式楼栋结构，令每一户均为端户，保证空间尺度。项目通过合理布局，实现类板式楼栋结构，令每一户均为端户，形成超高层建筑少见的3面采光模式；约7米横厅形成阔尺度公共休闲区，同时近20米的面宽，在室内拥有开阔景观面和新鲜空气流通，实现大幅观景、自然通透的居住感受。

4室3卫设计，最大限度地拓展了空间功能。项目以套内115-158㎡户型为主，专属儿童房营造独立成长环境，长者房方便照顾父母，家庭生活空间足够；双套房设计，增强空间私密性；在动线设计上，通过主人、长者、子女、来宾4条动线设计，根据不同家庭成员生活习惯，达成干湿分区和动静分区，形成互不打扰的居住格局。

约20米面宽的宽阔观景视野。两种户型均形成近20米的采光面宽，有着宽阔的观景视野，将奥体中心、时代天街、渝州宾馆等坐标建筑尽收眼底。

根据《2019重庆停车行业发展白皮书》显示，2019年重庆主城的车位缺口达到了30万个。在主城各区中，渝中区作为成熟的商业中心，停车位数量却相对不足。在车位供需失衡的情况下，随着双车业主逐渐增多，车位将更加紧张。

图：重庆市中心城区停车场数量（个）

数据来源：2019重庆停车行业发展白皮书

为解决核心城区停车难、体验差的痛点，天空雲镜在车辆出行和车库打造方面下了很多心思。

在车位配置方面，天空雲镜共364户，设计了603个停车位，车位配比达到1:1.66，充分满足业主的停车需求；

在车辆出行方面，天空雲镜为更大程度地保证业主的出行安全和仪式感，设有酒店式人车分离落客和单循环行车庭院双配置，车辆单进单出互不干扰，能有效避免拥堵，实现便捷安全的出行体验。

在大多数人看来，停车库只是一个昏暗的地下室，但天空雲镜认为，即使是被隐藏在建筑下的空间，也需要用心营造。车库三层均修建入户大厅，开阔的候梯环境保证了空气更好流动，减少公共接触；同时，5梯4户的梯户配比，极大地降低了乘梯拥挤的情况发生，带来更快捷的通行体验。

车库每层落客区均设置大面宽吊顶灯，让人感觉宽敞明亮，而且很有安全感；搭载智能人脸识别系统，不用按键自动开启电梯大门。科技的加持，充分保障业主的安全，也极大地提升了居住的私密性，带来仪式感和尊贵感。

公共区域景观充满艺术感又实用，营造充满意趣的居住氛围 

一项调查显示：以前客户买房重视的是自家的户型，但近年来，客户买房越来越重视公共区域，尤其是改善型客户更是如此。

天空雲镜建造之初，开发设计团队走遍全国考察12个经典项目、钻研32个建筑解构、深入47个园林分析，修改设计方案近30轮。经过不断打磨，整个小区呈现的景观概念非常丰富，各有特色却又浑然一体。

考虑到仪式感，天空雲镜项目的入口处便采用寓意坚韧长青的造型松，搭配紫薇花丛，为归来的业主营造一种庄重又愉悦的感观体验。

在小区的景观设计中，天空雲镜采用了许多特殊设计，如庭院中央的不规则曲线形水池，其参照玻利维亚盐沼，以倒映天空景色为设计灵感；而整体中心庭院则借鉴了泰国华欣SUMMER公寓酒店设计，以气泡为形式语言，以水池、绿地和花木相组合，生动再现海滩景观。   

庭院中，设计师以约20层钢板石材错落叠砌成台阶状迎宾叠水，营造出奇趣横生的水景。为了打造出原生态自然美感的线条，每层台阶的弧度、切割工艺都不一样。

从设计到施工到呈现，这个叠水景观用了一年多的时间，经历了12次的方案修改。施工阶段，石材需要单独手工打磨，长达半年时间才最终得以呈现。

绿化方面，则精选多种名贵花木，如冬青、红枫、紫薇蓝花楹等植物，以形成四季不同的多层次风景；庭院整体采用暖黄色光源，铺设庭院灯、草坪灯、射树灯等灯具，共同营造充满意趣又不失温馨的居住氛围。

此外，为了创造童趣，天空雲镜打造了打造趣味亲子互动空间——儿童成长馆，以促进业主亲子交流。儿童成长馆根据尺寸特点做了不同功能的区域划分，以充满想象力的彩绘铺满墙面，在细节方面做了抹平棱角的圆弧形软包处理，配备各类寓教于乐的装置，孩子们可以在这里玩耍，建立儿童间的友谊。

好房子不是冰冷的建筑，而是能给居者带来有温度的生活

为营造温馨舒适的社区环境，天空雲镜采用华宇第一太平戴维斯管家服务，导入savills管理体系，提供专业物业管理团队，为业主提供优质卓越的钻石优管家服务。

“钻石优管家”服务体系定立了严格的服务标准，比如：管家号一对一，手机换人不换号，服务延续无断层；管家手机24小时开机，随时响应；通过400客服电话、小宇家APP与管家号建立多重沟通机制，保障沟通的及时性和有效性；每位客户均可拥有一位"客户大使"，提供亲情化、专属化的私享服务。

在严格的服务标准基础之上，“钻石优管家”建立了包括“蓝丝带”“金盾牌”“物长新”三大升级服务及“睦邻节”业主社区活动的服务体系，涵盖业主生活的方方面面，为业主提供高效、便捷、安全、温暖的生活体验。

小结

总的来说，重庆天空雲镜项目在位置上处于稀缺地段，在社区规划和景观设计上保持了高度的定制，在人居功能上不断挖掘细节，在服务方面秉承一贯的高质量服务标准。也正是稀缺的土地、高品质的产品和服务，以人性化体验为中心的态度，让天空雲镜在一众项目中脱颖而出，成为重庆楼市中的网红项目。

其实，除了天空雲镜，旭辉在重庆的其他项目同样走品质路线，同样在设计、品质上花了大量成本。这些项目的背后，是旭辉品质战略转型的落地。随着旭辉这类高成长性房企开始向产品主义的方向调整，可以预见未来将涌现出更多高品质的、差异化的住宅产品，产品力的竞争将更加激烈。