只有海水退潮时，才知道谁在裸泳。

这话放在2020年地产圈再合适不过。

经历了因疫情影响，风雨飘摇、几近停摆的一季度，还有市场结构调整、“三道红线”融资新政的二季度，大多数房企上半年年报着实不太漂亮。

根据克而瑞统计数据显示，今年上半年，半数百强房企销售额低于去年同期，1-6月全口径下的企业业绩同比下降了2.7%，不少媒体新闻报道地产圈充斥着“暴跌”、“亏损”等字眼。

然而，再难的试卷，也只不过是一些优等生的背景布而已。

有一家房企在这种“魔鬼模式”中脱颖而出，逆势增长，以稳健的姿态交出了一份可圈可点的成绩单，让人眼前一亮。

报告显示，上半年弘阳地产合约销售额人民币316亿元，同比增长4.5%，实现营业收入人民币96.2亿元，同比增长146.3%，是公司近年营收增长的最好水平。

据媒体统计，在今年已公布半年报的所有百强房企中里，弘阳地产这一增速，位列第三，仅次于正商实业和万科海外。

在半数百强房企销售额都在倒退的大环境下，用“跑赢大市”形容弘阳地产一点都不为过，全国排名更是一举升到第46位。

在弘阳的收入结构中，地产销售是绝对主角，但商业的表现也很抢眼。

中报显示，上半年弘阳地产的商业运营和酒店收入2.25亿，增长10%，目前已开业的重资产商业建筑面积50.9万平方米。

另外，在利润方面，弘阳地产也在稳步增长。

上半年其毛利润为24.3亿元，同比增幅达到115%，毛利率25.3%；

实现净利润9.0亿元，同比增长23.5%，其中核心净利润同比增长80.7%，达8.7亿元。

截止6月30日，弘阳地产总资产也首次突破千亿，为1017亿元。

这些关键指标都在利好，是否说明弘阳正处于迅猛扩张期，以规模导向来促增长呢？

恰恰相反，弘阳地产走的是“提质增效”之路——以高质量增长为导向的成熟模式。

半年业绩会上，弘阳地产联席总裁袁春直言，更希望能实现“平衡”，维持规模、利润、杠杆三个基本指标的平衡。

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之所以能在营收上跑赢大市，得益于弘阳地产深厚的内功和底蕴。

而底蕴在哪？在江苏。

目前弘阳已经把原本的“做透大江苏、深耕长三角、布局都市圈”的战略改为“做透大江苏、深耕都市圈、做强中心城”，其中只有“做透大江苏”没有变。

“做透”二字绝不是说说而已。

大家都知道，江苏是房地产市场成熟度最高的区域之一，而且战略纵深很好，弘阳以立足江苏二十余年的经验与优势，为扩张全国业务打下坚实基础。

自1999年发展房地产业务以来，在南京发展迅速，2011年下大江苏地区发展。

截至2018年底，弘阳地产的总土储面积约1308万平方米，在这其中江苏地区总土储占比高达70%，除江苏区域的长三角区域约占14%，全国其他重点城市占15%。

2020年上半年弘阳共获取21块新地，其中一半以上项目投资持续投入在江苏地区，既新项目落子淮安、宿迁后，至此弘阳地产已完成江苏全省域布局。

袁春在业绩会上表示，将一直保持这种布局结构，“未来在江苏的布局不会低于50%，要做江苏的top5”。

还有一组数据值得关注，弘阳地产55%的可售货值位于大江苏，而公司56%的项目售价较2019年有提升，由此窥见，弘阳在大江苏的市场份额和影响力已然打牢。

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在做透江苏市场基础之上，弘阳也在全国业务上蓄力——深耕都市圈、做强中心城。

为什么是深耕“都市圈”和“中心城”，而不是去北上广深一线城市抢蛋糕呢？

众所周知，都市圈的中心城，一般为省会或经济强市、重要节点型城市，经济发展强劲，人口红利持续，同时本身的房地产市场容量大、客户需求强、风险比较小，这里又一次印证了弘阳的“稳”。

截至今年6月底，弘阳地产总土地储备达1,837万平方米，较2019年末增加8.5%左右，其中76%位于一二线城市。

其中弘阳深耕覆盖了南京、杭州、成都、重庆、武汉、苏州等40个重点城市，重点布局长三角都市圈、大湾区都市圈、成渝都市圈、武汉-长沙中部都市圈、郑州-西安中原都市圈、济青都市圈等核心都市圈。

其中，新一线及二线城市的上半年销售份额达86%，都是都市圈的中心城市，利用中心城的首位度再向四周辐射。

复盘恒大、碧桂园等内房巨头的成长历程，可以发现基本遵循“前期蛰伏-后期爆发”两个阶段，也就是我们说的厚积薄发。

弘阳初步完成全国布局，爆发将在未来3年显现。

03

先布局再深耕，这是弘阳的行事节奏，不快但拳拳到肉，这个套路在用于拓展商业地产上同样成立。

“地产为商业引流赋能、商业为地产溢价赋能”——“地产+商业”双轮驱动是弘阳地产高利润的第二个主要策略。

中报显示，上半年弘阳地产的商业运营和酒店收入2.25亿，增长10%，超过50.9万平方米
重资产商业开业，在建及拟建重资产购物中心建筑面积达24.1万平方米。

通过轻重并举的方式，弘阳已经在2019年进入徐州、滕州等城市，并在2019年实现对烟台芝罘弘阳广场和南京弘阳广场C2C3馆两大轻资产项目的开业。

目前，弘阳已经在全国开业4座弘阳广场，筹备开业11座弘阳广场。商业广场综合出租率达到97%，租金收缴率达到99%。

弘阳地产执行董事及行政总裁何捷称，弘阳通过联合拿地、底价拿地，提升了毛利率，同时综合体又能很好地提升公司的溢价率。

比如双Mall+游乐秀场的IP，就是弘阳特色的商业模式，通过不断创新与迭代，已经非常成熟，并成功落地安庆，形成可复制的未来发展的潜力。

炸天团觉得，商业地产更像是定制的物品，跑的是质不是量。在商业地产上打造精品，说明弘阳不仅关注资金的高周转，也在乎细水长流的稳定收益。“后续计划商业‘以轻为主、以重为辅’，短期以精装租赁为主，逐步提升管理模式。”袁春表示。

优化“全生命周期投资回报”才能做好购物中心，真正实现商业为地产溢价赋能。

04

如果说高利润能让企业活得好，杠杆平衡则是让企业能一直活下去。

近日有关部门为控制房企有息负债的增长，设置了“三道红线”，很多房企陷入忐忑和不安，而对于弘阳地产来说，可谓是“手上有资产，心中不太慌”。

第一条红线，剔除预收款后的资产负债率大于70%；2019年上半年弘阳扣除预收款后的资产负债率为55.36%，pass！

第二条红线，净负债率大于100%；弘阳的净负债率由2019年底的70.4%降至68.7%，pass！

第三条红线，现金短债比小于1.0倍；弘阳的现金短债比为1.54倍，pass！

放眼全中国，超过一半的房企都踩到了3大红线，弘阳则是3个pass。

不仅如此，弘阳地产目前的整体销售回款率达到91%，综合回款率在80%左右。

至2020年6月底，弘阳地产总借贷约人民币321.3亿元，其中短期借款占比由2019年12月31日的42.0%同比下降至36.8%，这意味着后续现金流也能有较好的把控。

弘阳地产首席财务官申广平直言，“弘阳地产一直很注意规避过去加杠杆、高周转时的一些弊端，公司具备一定后发的优势。如今监管层强调对这‘三道红线’的把控，这对弘阳来说，或许是个机会。”

在进入“千亿资产”行列时，安全的债务杠杆，重要性昭然，对弘阳来说，这既是生命线又是机会点。

无论是战略布局、“商业地产”双轨，亦或是债务杠杆平衡，弘阳做的每件事都突出一个词——厚积薄发。

特别是在如今波云诡谲的市场里，这样的企业基因尤为珍贵。