作为楼市来说，在宏观方面，不论是灰犀牛也好，黑天鹅也好，这些其实很难改变

在当前的国内外形势下，依赖大量的进出口贸易带动经济发展，在现在开始变得很不可测，经济增长的三驾马车，现在很多时候主要依赖的是另外那两架，投资和消费

所以为什么说只有新基建才有未来？

因为现在我们不论看楼市，城市发展，或是国家经济，新基建一定会成为经济增长的关键点

它又创造了投资，也可以释放出更多的消费

当城市面貌更好的时候，人群开始置换消费升级，这两件事情决定了，新基建一定会成为一件国家意志，或者说顶层意志要去推进的一件事情

所以看懂上海的未来，就看上海一直把自己的基建重点放在哪里

来看四张图片，这本质上代表的是：上海每10年就有一次大跃进，大发展

90年代上海没有浦东，它是成为不了上海的

这也是我们为什么说新基建才有未来，因为新基建，有效率有速度，找好了足够多的土地，然后给它政策，就能带动整个城市的快速发展

但是整个上海的新基建，并不是再一次大面积的开发浦东

而是在2000年时候，整个上海就做了另外一件事情，叫4个副中心，徐家汇，五角场，花木，真如

上海围绕着中环布置了4个副中心，达到城市均衡发展的目的

所以我们可以看到现在上海的所有环线中，因为财政拨款，因为新基建投入才有现在这么一条中环，是上海最通畅的，最好用的，甚至将中环线的价格卖到内环的价格

2010年，上海又提出了一城九镇的发展方向，理念是什么？

因为城市的不断扩容和发展，人口流入，需要在上海的郊区布置9个卫星城，去解决刚需解决普通人的居住，同时解决城市不断外溢的需求

本质上来说，一城九镇是2010年上海的基建发力点，包括开通地铁九号线，发展郊区新城，逻辑就是试图在上海郊环附近，布置九个卫星新城，让上海从此以后就有了门槛这件事情

2020年，上海这一个10年的发展，又形成了大虹桥对内，临港自贸区对外的东西发展格局

通过在外环外布了一个点，也就是大虹桥枢纽，试图成为上海下一个构筑新基建发展的地方

所以我们看到，其实上海的发展是有节奏的，没有所谓的神来之笔，任何的未来都是顶层设计绘好了的一张蓝图

新基建通过修，完成了投资，消化了货币超发，完成了城市面貌建设。上海的每一个新基建节奏，试图用打造城市面貌的方式去构建城市美好，然后完成人群的二度整合

什么时间做什么事情很重要，所以现在我们就要在大虹桥里去找寻上海未来10年上海应该有的新基建节奏

上海未来朝什么方向去发展，就藏在新基建的脉络里

公建级配套成为区域发展最有可能成功的元素支持

城市发展很多模式，依靠产业园带动整个的产业模式，比如张江，比如漕河泾

但是很多种模式之外，我认为新基建的模式，成功概率相对会更高一点

通过下面这张铁路图的脉络，我们可以去找寻，未来上海会通向什么地方，去构建什么样的网络

但是除了通往外部的城市和站点，你会发现居然在上海内部，会贯穿这么多条铁路站点，去串联上海内部的一些区域

上海为什么要在自己的城市边缘排布一些看上去没用的站点？有安亭北站，松江南站，金山北站，上海西站，东站……

高铁的目的就是要把上海串联所有外部城市，降低很多物流成本，运输成本

在现在开始，我们看到长三角那么多铁路的疏通，最近最火的一条铁路，沪通铁路，它的距离很短，只有上海到南通

本质上它不应该称为高铁，为什么它那么短？这其实是一个非常强的的信号，整个大虹桥也好，整个上海也好，下一个10年要做什么？

上海的下一个10年要做的，就是在长三角各城市之间的，短高铁

一个小时左右的路程，不通往很远的地方，它只通往上海周边的一些城市，相互捆绑

为什么要做短高铁？因为上海的两个不能破

一个人口不能破2500万，二个是上海的用地强度不能破40%，依然要留大量的农田大量的绿化

因为这两条红线，但是这样的上海怎么能成为国际化大都市呢？国际化都市人口可是要5000万起步

有没有可能在边上装一点人呢？所以上海下一步要做的，就是抓住那些，户籍指标落在长三角周围城市的流动人口

除了沪通高速，未来通过大虹桥往上海各个方向的这些铁路会非常非常多，包括沪嘉城际铁路

同时发展类似东京都市圈的“新干线“模式

依赖地铁交通和周围发生衔接，安亭北站，松江南站，金山北站，上海西站，东站...这些站点的意义并不是坐高铁的，它未来它就要通往其他城市

并且，通过这些站点换乘非常非常方便，方便到难以想象是在火车站里面，甚至比我们上海换地铁还要方便

所以这决定了，我们说东京之所以可以成为都市圈的原因，正是因为新干线，连结都市圈的每个城市，高频，快速，班次密集

未来上海要做的事情，就是将这些城际铁路和地铁通过一个个站点，连接起来

所以各位仔细去看，这些站点的背后，不仅仅是一个站点，而是能够和短途高频的城际铁路和周围城市达成触点，高效地连结周边城市，然后通过地铁到达上海地任何一个地方

环沪提了那么久概念了，但是一直以来用高铁来串联，其实成本很高，对于通勤，对于人口流动来说，都时不切实际的

但是现在开始可以了，因为上海全面启动城市边缘的站点，环护城市全面启动城际铁路，这两个节奏对应上了，整个长三角的路网就打开了

那么，在众多环沪城市中，都说自己上海通勤一个小时，都说自己是上海地亲儿子，但是真正目前能够很好和上海在一起的，都是为上海做过牺牲做过奉献的

对于环沪城市来说，外地笼络上海有几种模式：

花桥用地换交通，引入上海地头蛇开发商绿地

平湖用地换产业，引入上海产业运营方

南通用地换基建（上海第三机场和沪通高速），成为上海衍生枢纽一部分

对我们来说，在售楼处里喊着口号打着环沪概念的城市很多，而我们要试图找到的，是那些真正用新基建笼络上海的外地和城市

只有那些真正花了钱，出让了土地，有很好的规划，且跟上海紧密仅仅在一起的，才可以成为长三角一体化，下一个能够走出来的城市

因为现在说实话，上海已经把自己股价升的差不多了，同时留给环沪城市的时间也不多了

如果环护城市再没有起来，再靠概念引入，已经比较难了

除了刚我们说的南通，花桥，平湖，现在还有两个我认为是比较好的，一个就是太仓，一个就是嘉善

为什么嘉善还可以，为什么嘉善最近比较火？

各位一定要重点去看这张图，一个是沪杭高速，一个是沪嘉城际铁路

只有嘉善和嘉兴是用两条城际铁路去串联，同时拥有两个站点的城市，高铁站是高铁站，城际站是城际站，而分工各自明确，高铁负责物流和产业，城际负责人流和更新

并且在站点位置的选择上，不会选择在一些偏远的地方，而是选择在城市核心区，把原有铁路推翻重建

嘉善对于新基建的投入来说，真的是不计成本

新基建的未来是什么？公共交通，市政交通，楼宇经济...现在开始的新基建，已经不太一样了

我认为新基建应该是新公建（城际铁路）+新配套（教育）+新产业（产城）

下一个环沪城市能够起来，不再是简单的通路网，建地铁，而是城市的软性配套会越来越好

当一个城市的下一轮发展已经到了人的能力提升的阶段，教育配套会越来越受到重视

大家有没有感觉，今年的教育体系是天翻地覆的变化，不管是公办的还是民办的，有教育才会实现人的停留

但是环沪城市，有哪个板块重视教育配套？

具备这些因素的，目前我看来只有嘉善的这个项目：上海之窗智慧科学城

金茂在嘉善直接引入了一所九年制的学校，并计划引进三所公立学校，完善了嘉善的教育配套

金茂除了具备产城联动的能力，不仅仅是住宅开发，整体规划产业，同时为区域引入新配套，教育配套等等

所以它是我认为下一个新基建能够起来的环沪项目的范本

其实我们要明确的就是，长三角一体化的时候，它有没有城际铁路站？有没有好的教育配套？开发商自身有没有做产城开发的能力？

这是我看长三角一体化，哪一个城市和项目会好，认为比较重要的三个标签