纵观2020年上半场的房地产行业，充满了不确定性。
有房企慢下了步调，亦有房企继续在土地市场厮杀，但无一例外，他们都意识到房地产市场的风向变了，必须根据现实环境调整企业的作战步伐。以碧桂园、万科、恒大和融创为例，从它们业绩会发布的内容以及实际行动就可以发现，一方面，房企通过对规模和杠杆的“稳”和“降”来规避流动风险，资金安全，充足防护，构筑好安全护城河，另一方面，也在不断探索主业之外的领域。
1. 碧桂园
开年的时候，碧桂园控股有限公司总裁兼执行董事莫斌表示，2020年碧桂园的经营要继续以求稳为主。而不久前亮出的“中考成绩单”中，也正如预期一样。碧桂园的销售规模依旧位居行业前列，报告期内录得2669.5亿元的权益销售额。在克而瑞1-6月的全口径销售额排行榜中，碧桂园以3723.1亿元的销售金额，稳居行业第一。总债规模降至低位，有息负债总额从去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，降幅达7.5%；手握2055.2亿元现金流，另有3288.1亿元银行授信额度尚未使用，营运资金充足。核心财务指标方面，也如往昔一样稳中向好，营收1849.6亿元，毛利润448.9亿元，毛利率24.3%；净利润219.3亿元，净利率11.9%；股东应占核心净利润约146.1亿元。无独有偶，万科也在近期的中报发布会中表示要继续坚持理性审慎的投资态度，上半年新增土地投资规模同比有明显降低。上半年累计新获取项目55个，权益地价总额约321.3亿元，同比下降50.6%；总规划建筑面积980.2万平方米，权益规划建筑面积504.6万平方米，楼面均价为6368元/平方米。上半年新增投资权益占比51.5%，较2019年有所回落。此前，恒大董事局主席许家印宣布恒大从2020年开始转变发展方式。其中，“控规模”也被重点提出。许家印表示，要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。按照这个目标，大概以后三年每年新增的土地储备约4000万平方米左右。而据前不久的中报发布会上，上半年，恒大一方面严控拿地，土地储备下降至2.4亿平方米，仍可满足未来3-4年发展需要。另一方面严控土地规模，截至6月底，其住宅土储规模降至2.4亿平方米，平均楼面价2121元/平方米。但值得注意的是，这些优质土储一二线城市占比高达66%，近3万亿货值可满足未来3-4年发展需要。继续实施土储负增长，力争平均每年减少3000万平方米。此外， 对于下半年，恒大表示依然要严控拿地，确保土地储备负的增长。聚焦一二线城市以及刚刚成长的三线城市，而且对于项目的规模要适中，价格要合理。在三月的时候，孙宏斌表示，融创已经具备一定规模，销售额的增加是必然但不是重点，现在利润才是第一位的，以稳健、以安全、以均衡为重点，不断提高综合竞争力，最终来实现利润的提高，未来融创是这个管理逻辑。而从近期发布的半年报中，融创也确实做到了“稳步增长”。上半年，融创营收773.4亿元；核心净利润130.4亿元，同比提升3%；股东应占溢利109.6亿，同比增长约6.5%；母公司净利润率14.2%，同比提升80个基点。销售方面，融创合同销售额1952.7亿元，尤其在疫情影响后的销售迅速恢复，五月起，融创连续实现合同销售金额同比增长，七月单月录得522.5亿元，同比大幅增长26.97%。除了“稳规模”外，“降杠杆”也成为了这几家规模房企重点强调的关键词。随着央行降息，以及各类限制房企融资各类政策出台，去年以来，宏观调控变得频繁且密集。最直观的数据反映是，2019年国家对于房地产市场的调控次数达到了620次左右，创下了历史新高，相当于前两年的总和。到了今年，情况更是不容乐观。8月底，住建部和央行召开重点房地产企业座谈会，设置“三道红线”，从融资端，对房企进行资金监测和融资管理。这一新规的出台，对于靠高财务杠杆，盈利能力较弱的房企将是巨大的挑战。而对于恒大、碧桂园等几大早就开始优化财务指标的头部房企，情况似乎并不太糟。近年来，碧桂园在保证规模稳步扩张的同时，一直在优化财务指标，尤其是从2018年提出“行稳致远”的发展战略以后，其高质量的财务风险管控能力使之杠杆保持行业低位。在外部负债方面，碧桂园的财务指标进一步优化。有息负债总额进一步下降，由去年底的3696亿元下降至3420.4亿元，降幅达7.5%；净借贷比率为58%，低于行业90%的均值，已连续多年保持了净借贷比率低于70%。融资成本较去年底下降49个基点，至5.85%，融资渠道更趋于多样化，截至7月28日，碧桂园今年总共发行5笔共计25.44亿美元海外债券，票面利率位于4.2%-5.625%区间，这一发债利率低于行业8.41%的水平。这似乎都预示着，提前的杠杆控制让碧桂园可以从容面对传言中的融资新规。在中报发布会上，伍碧君也直言到，这一融资信号对于碧桂园来说仍是安全的，“在三个监控指标里，碧桂园都属于比较好的状态，资产负债率我们也会再进一步下降”。2020年上半年，万科持续保持稳健经营、坚持“现金为王，手有余粮”的资本经营战略。连续11年保持经营性现金流为正，即使在疫情的影响下，上半年也实现了226亿的正现金流。截至上半年末，万科持有现金及银行存款1942.9亿元，较年初增加281亿元；有息负债总额2729.8亿元，较年初增加151.3亿元；现金短债比和长短期债务比分别为2.01和1.82。净负债率27%，比年初再下降6.9个百分点，未来也将坚持控制在40%以下的水平。同时，2020年上半年万科继续保持了行业领先的信用评级，加权平均借贷利率5.8%；净负债率和融资成本均保持在行业低位。一直以来，碧桂园和万科本身就拥有较低的杠杆率，偿债能力较强，而相对来说，恒大和融创控制负债规模有着更明确的要求，并且在业绩发布会上也多次公开表示这一目标。
恒大在3月曾表示2020年要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。力争2020年到2022年，有息负债平均每年减少1500亿元。而实际也是如此。得益于销售回款与土地储备的“一增一减”，与3月底启动新战略的时候相比，仅一个季度恒大有息负债便大幅下降400亿。
第一，加大销售及销售回款，1~7月份实现了合约销售3991亿元，销售回款3542亿元，下半年力争取得3800亿元的销售回款。第二，控制土地储备规模，实现土地储备的负增长，力争平均每年减少3000万平方米左右。第三，分拆集团优质资产上市，实现集团权益增长。近期旗下的金碧物业成功引入战投入股235亿港币，预计光这一项就可以降低净负债率19个百分点。6月底的有息负债，较3月底已经减少了约400亿元，有信心年底实现有息负债和净负债率的大幅下降。融创也从2017年开始，就在保持有息负债稳定，加快降低杠杆率，并从2019年开始，将这一点作为未来三年的重点规划。从具体指标来看，目前融创已经达到央行要求的方向：净负债率迅速下降，今年年底目标120%，明年目标100%以下；短债比年底一定可以达到要求；剔除税收的资产负债率相对较慢，需要随着利润积累、净资产增加而逐步改善，相信未来每年都会逐步下降，争取三年达到目标。根据中报显示，2020年上半年，融创有息负债总额稳步下降，净负债率大幅下降23个百分点；另一边，融创上半年新增融资成本，显著下降1.9个百分点。总体而言，今年上半年，四大头部房企的总体趋势还是很稳的，但稳健不意味着没有想象力。随着进入存量市场，房企都在开始摸索如何在保持传统行业发展优势的同时，开辟多元化的新赛道。
其中，又以碧桂园、万科、恒大、融创最具代表性。
1. 碧桂园
从2019年初提出“为全世界创造美好生活产品的高科技综合性企业”的发展愿景至今，碧桂园的多元布局战略已经稳步推进了一年多，目前业务主要包括建筑机器人、餐饮机器人、社区零售、农业四大板块。
建筑机器人领域，成立博智林机器人公司，在关键领域拥有一批自主核心技术。截至八月底，已累计递交专利申请2314项，获授权567项，现在研建筑机器人50款，其中35款已投放工地测试。
餐饮机器人领域，成立全资子公司千玺机器人集团，率先打造国内领先的机器人餐厅连锁品牌，截至8月底，已申请各类专利611项，获授权205项。目前有61款样机处于研制中，有6家机器人餐厅门店投入运营。
现代农业领域也取得了阶段性成就：控股华大农业，并投资建设运营广东德庆贡柑产业园、连樟村现代农业科技示范园、河北张北华大农业康养基地等优质项目。
2. 万科
2020年上半年，万科继续践行“城乡建设与生活服务商”的战略，在万科物业、住宅租赁、商业开发运营、物流仓储服务等业务板块都实现了高质量的发展。
其中，截至上半年末，万科物业实现营业收入67.0亿元，同比增长26.8%，开启“三驾马车”发展战略。
在租赁住宅业务上，万科营业收入10.5亿元，新增开业1.89万间，成熟期项目出租率达93.7%。
商业开发与运营板块，万科商业营业收入30.5 亿元，同比增长0.3%；整体出租率90.6%，其中开业3年以上的商业项目出租率91.8%。
在物流仓储服务领域，物流仓储服务累计开业建筑面积616万平方米，稳定期出租率89.1%。万纬物流所管理项目业务营业收入8.3亿元，同比增长36.9%。
3. 恒大
恒大也在不断探索多元化，此前从矿泉水、粮油到母婴、体育都有所涉足。目前，确立了以民生地产为主，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的产业格局，力图将旅游健康与汽车产业打造成地产公司之外的三个万亿级企业。
在汽车产业，上半年恒大汽车业绩发布会中，公布其发展目标是3-5年成为世界规模最大、实力最强的新能源汽车集团。恒大近年来对于汽车板块在资金和资源上不断投入。上半年与国家电网成立合资公司“国网恒大”聚焦智慧充电服务等。
在旅游健康方面：文旅产业，力于构建全方位的文化旅游综合体版图，着重打造填补世界空白的两大拳头产品“恒大童世界”和“恒大水世界”；在大健康产业，成功打造填补中国空白的健康新生活拳头产品“恒大养生谷”，计划未来三年布局超50个并陆续开业。
4. 融创
融创在做好房地产主业的同时，也在努力提升旗下融创服务、融创文旅及融创文化三大“地产+”业务板块的竞争能力。
其中，截至上半年末，融创服务在管面积1亿平方米，86%位于一、二线城市。除了在高端住宅市场建立优势，在商业办公、城市公共服务领域也进行了高起点的布局，目前占比达到27%。未来有计划推进融创服务的独立上市。
融创文旅方面，收入、商业客流、乐园客流及酒店入住率方面的数据基本恢复至正常水平。同时，上半年成立滑雪俱乐部、升级夜游产品，不断修炼内功，打磨产品，并通过大量线上线下活动，开拓文旅品牌影响力。
融创文化方面，上半年投资了萌扬文化，完善影视产业链条布局，另一方面持续探索IP商业化的多元渠道，与线下的文旅板块形成有机互动。
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