惋惜!城市核心的“伤疤”,苏州这些烂尾楼还有救吗?

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9月才刚过两周,苏州的热点事件已经层出不穷,其中也有两件房产相关的事件引起了全民的关注。


其一就是巢客公寓爆雷,一大批租客损失惨重,有租客前一天才交了2万房租,第二天就被房东要求搬离。


房观曾经也探讨过关于长租公寓的问题,部分长租公寓“高收低租”的运营模式,相对来说风险还是比较高的,租客还需仔细分辨。


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另外一件事情,就是泰禾金尊府维权事件了,泰禾因资金链断裂,导致包括苏州泰禾金尊府在内的多个项目烂尾。众多业主买房多年,交房却遥遥无期。


其实,烂尾楼在全国范围内都不罕见,几乎每个城市总会有那么几个烂尾楼的案例,苏州同样也无法幸免。


比房价下跌更可怕的事情是什么?


掏空“六个钱包”,好不容易上了车,却不幸遭遇了烂尾。楼盘烂尾,银行的房贷一分不能少,房子却不看不到落成的希望。


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那么,烂尾楼究竟是如何产生,又该怎样避免呢?我们不妨就来聊聊这些年我们见过的烂尾楼。


1

烂尾原因五花八门


说起烂尾楼形成的原因,资金链断裂当然首当其冲。


作为房地产企业,资金快速流转往往是企业生存的关键,许多房企在项目运作过程中,采用的都是“高杠杆、高负债、高担保”的形式。对于部分家底不厚或者突发意外情况的房企来说,这种模式必然带来极高的风险。


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一旦资金链断裂,这些房企往往就是必死无疑,而正在进行中的项目也必然烂尾。苏州那些因资金链断裂导致烂尾的项目也不在少数,近期的泰禾金尊府也只是其中之一。


哪怕是在寸土寸金的园区,同样有烂尾项目存在,高扬国际广场可能是最著名的一个了。


高扬国际广场位于淞江路与松涛街交汇处,距离奥体直线距离仅1公里左右。在苏州也算得上是烫金地段了。


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按照之前规划,该项目将打造为以办公、商业、五星级酒店为一体的城市商业综合体。


但从2014年开始,楼体框架已经建成的高扬国际就再无进展,至今仍然只是一个水泥立方体,与周围环境格格不入。


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高扬国际烂尾的原因就是资金链断裂,据了解,高扬在之前的快速扩张之下,资金十分紧张,集团挪用苏州项目的建设资金用于偿还之前的负债,从而导致苏州高扬国际项目烂尾多年。


不光是高扬国际,姑苏核心地段的新苏吴地中心、相城的国际服装城等等都是因为资金链断裂,烂尾多年。


除了资金链断裂,导致烂尾楼出现的原因还有很多。包括部分开发商对产品与市场判断错误,在预估销售前景不佳的情况下,甚至会恶意停工,导致项目延期多年。


另外也有不少工程项目,因为施工质量无法达标,被政府要求停工。最后只能烂尾或是爆破拆除,竣工时间可能一拖就是数十年。


除此之外,还有一些项目,烂尾原因就相对“小众”


例如,位于木渎的金枫美丽湖广场。项目位于地铁1号线金枫路站,交通十分便利。项目初期打造了50套酒店公寓,并在2011年领取了预售证。但2011年之后,金枫美里湖广场就音讯全无。


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原本项目的主体已经全部建成,并且当时外立面也基本修饰完毕。但经过了近十年的风吹雨打,如今已经变得破败不堪。


而说起金枫美里湖广场烂尾的原因。则是因为开发商老板与妻子闹离婚,离婚官司打了近十年,至今财产还没有分割完毕。导致项目长期停滞让人无奈。


烂尾楼可以说是一个城市的伤疤。不光是对城市形象的损害,还会对城市居民带来巨大的伤害。或许有外人看到烂尾楼还觉得惊奇,但对于身处其中的人来说,就是长时间的煎熬。


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中国人对于房子有着特殊的情感,在许多人眼中,房子与家的概念是等同的。而在大城市买套房,也是这个城市中无数奋斗着的目标,许多人甚至为之付出了全部积蓄。


有人将买房称为上岸,那这一栋栋的烂尾楼可能就是众多家庭不知何时才能到达的彼岸了。


2

烂尾风险需规避


对于时有发生的烂尾楼维权事件,后来的购房者同样需要提起警觉。那么,应该怎样分辨楼盘是否有烂尾风险呢?


在有些楼盘项目中,经常能看到“现房”或者“准现房”的宣传。其实现房对于购房者来说就是一颗定心丸,对于规避烂尾风险有着重要的作用。但是在市场上,现房项目毕竟只占少数,同时现房也有着各类设计上可能滞后等劣势。


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而在购买期房的过程中,需要注意的事项就相对较多。


首先,开发商的五证以及营业执照是购房者需要关注的最基本内容。五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。


虽说如今政府监管已经十分严格,不太会出现证件不齐的项目入市。但购房者最好还是小心为上,尽量避免一切风险。


其次,选择大品牌有实力的房企,也是避免烂尾的重要方式。对于资金雄厚以及注重品牌声誉的房企来说,基本不会有烂尾项目出现。这也是房产市场上,国企更加受到欢迎的原因之一。


同时开发商近期是否有负面新闻也可作为参考,一般来说,如果开发商负债率超过150%净负债率时,购房者就需要多加注意一下了。


最后,购房者也可以关注一下,开发商其他项目的运作情况。一般来说,开发商往往会选择多个项目同时进行,任何一个项目出现问题都会带来连锁反应。因此,其他项目是否正常运作对于购房者也有重要的参考意义。


若是实在不幸,买到了烂尾项目,业主也应该积极展开自救。遭遇烂尾后,绝不可轻易与开发商解除购房合同,将房子退还开发商。因为一旦退房,购房者拿不到购房款,就只能拿到收据或欠条。


业主更应该抱团取暖,选出业主代表,委托专业律师,按照实际情况制定解决方案,尽量将损失降到最低。


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3

写在最后


烂尾楼作为一个社会问题,仅凭购房者本身,是无法完全解决和规避的。当然也不可能依靠开发商的自觉。


所以,政府的监管作用就显得尤为重要,只有严格的政策才能把烂尾楼扼杀在萌芽之中。就像今年,海南启动了预售制取消试点,部分其他城市也出台相关的征求意见。虽说当前试点范围有限,但意义重大。


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预售制可以说是烂尾楼出现的重要原因,不过,预售制同样也是房企维持高周转的真正利器。因此,变革的路上必然是阻力重重


彻底解决烂尾楼,虽然任重道远。但房企自身也在避免这个问题,购房者同样在提高分辨能力,政府也一直在努力制定政策。相信烂尾楼的问题一定会得到完美的解决。


最后,祝愿遭遇烂尾楼的朋友,维权成功;没有遭遇的朋友,永远不要遇到。


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