中国房地产的前二十年

多数情况下

几乎是与“新区开发”划上了等号。


高密度分布的城市中心人口需要分散,城市功能需要疏散,地方政府需要快速地实现城市化成果,开发商也顺应时势,练就了买地-规划-盖楼-卖楼的“流水线技能”。


新区开发,对城市运营者和地产开发者来说,已成为手到擒来、可以迅速复制的“行活”。


然而土地资源总是稀缺,新区开发也会有边际效应递减的时刻;


当从近郊到远郊的“新区”四面开花,人们也会对老城繁华和旧有的生活肌理重新眷恋;那些中心区域、被历史文脉眷顾多年、底蕴深厚的土地,其魅力从来不减。


我们有理由相信——城市中心区的更新之路,在房地产下个二十年,是绕不过的课题。


Part1中国城市更新路线:方法论>价值观?

在中国一二线城市

“城市更新”已与“新区开发”一起

成为地产开发参与城市运营的两大赛道。


如果说新区开发已经形成一套放之多城而皆准的标准化模式,那么,在城市更新这条赛道,路径尚有分歧:


路径1:拆旧+修旧。


把“老古董”拆掉,重新建设“新古董”,并为之注入商业元素。往往容易造成形似而神散,失败案例不少。


路径2:拆旧+焕新。


老建筑全部推倒重来,建全新的摩天楼、商业体、住宅区。本质上,这是在贩卖地段价值,而不是实现历史文脉价值的复兴。


路径3:以旧建旧。


“以新敬旧”,旧有的建筑、街巷保留精华版,在不破坏形体的基础上注入现代功能。同时为地块引入现代、国际的生活方式,带来足以匹配地段价值的生活方式。


无论选择哪种路径,国内此前的很多城市更新项目尝试,往往成为“城市遗憾”,甚至遭遇“浪费核心土地”的批评。


原因何在?


老潘认为,一个很重要原因是,开发者往往更重“方法论”,而忽略了“价值观”的构建!


城市更新的价值观,与传统新区开发与地产开发的价值观,是存在冲突的。


  • 时间观/快VS慢:几百年形成的城市肌理,怎能几个月就重新梳理?


  • 空间观/新VS旧:外在的形态相像只是表象,内在的城市逻辑更待挖掘。


  • 生活观、传统VS现代:生活方式需要更新,但生活本质需要传承。


  • 圈层观、迎合VS引导一个所有人心知肚明却又未曾明言的事实是:城市中心,在全世界多数城市,其实只属于少数人。换句话说,城市复兴的过程,只需要针对那些真正“懂城市、能留在城市”的人,而不需要讨好所有人。


城市更新的任务,对城市是保留文脉、传承未来、创造价值、提档能级。


对城市人而言,是“老记忆不丢,新生活焕新”。


总结一句话就是:


把荣耀还给城市

把热爱城市的人请回中心


Part2  在重庆,发现城市更新价值观与方法论

如果说,中国哪座城市在“城市更新”这个领域有巨大的想象空间,位于西南的“魔幻现实之都”重庆应当名列其中。


山城地貌,平原土地太少,新区开发天花板明显。重庆从“一路向北”到“城市西进”,大规模的新区开发已经让城市版图拉到极大,有限资源面临分散,中心城区带动力反而不足。


而在传统中心城区,尚存在大量的老破大、老破小、甚至是城中村,城市更新需求比一般城市更为巨大。

看中国的城市更新,不妨先从重庆开始。


曾经成为《从你的全世界路过》等热门影视剧取景地、并被多家主流媒体集中报道的“网红“十八梯”,正在解答这个问题。


这一次的答案,叫做“18T”。

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是十八梯,也是18T——价值观藏在“命名”这件小事里


你可能并不知道上海新天地,其前身是“太平桥改造项目”。但听到“18T”这个名字,你会立刻就知道“这就是那个著名的十八梯”。

十八梯,是个属于重庆的名字。


相传明朝时,此地有一口水井,附近居民前往取水需爬坡上坎十八级石梯,即称“十八梯”;今天的十八梯,坐落于重庆解放碑CBD核心区。

显然,对重庆人而言,今天的十八梯,堪称重庆城市的文化符号,也是老重庆的生活坐标。

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重庆十八梯


面向未来,十八梯所在的区位也迎来母城的重生,整个区位进入两江四岸的未来超级规划,即定位为“重庆的历史人文风景眼、山水城市会客厅、城市商务中心区,成为重庆城市品牌的响亮名片。”


而作为开发者的国浩房地产,拿到这个绝版十八梯协调区地块后以“18T”命名,既是表达对旧有历史的尊重,也意图为之注入国际、时尚的基因。


所以,传承与提升的价值观,在“命名”这件小事上,得到了体现。是火柴坊,也是营销体验中心——价值观藏在1475块青砖里


18T地块原址,有三座著名的历史建筑:


火柴坊、厚慈街95号、法国领事馆


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法国领事馆


其中的“火柴坊”, 是民国时的“火柴大王”刘鸿生怀揣实业梦想在十八梯创办中国火柴原料厂。


今天,这里成了18T项目的营销体验中心。


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被时光侵蚀的火柴坊旧址


从斑驳的老厂房到今天绚丽的营销体验中心,从十八梯到18T,国浩经历了什么?


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青砖保留,历史重现的火柴坊


答案在1475块来自火柴坊原址的青砖里。


为了最大程度地恢复原貌,国浩把火柴坊保留下来的1475块青砖,全部编号用于复原火柴坊。


编号只是开始,为了让这些饱经沧桑的青砖门能够真正物尽其用、历久弥新,后续的建设更是殚精竭虑。


  • 比如墙体的每一块青砖之间的缝隙保持在8-10毫米,做到“砖块泡澡不吸水”;

  • 比如屋顶的每一片瓦露出1/3,做到有效防潮,就像“火柴红磷防潮一样”;

  • 比如用18根琉璃柱做装饰,代表十八梯。

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18根琉璃柱做装饰


在老地方,造新生活——价值观藏在四年时光里


2015年11月7日,中华人民共和国和新加坡共和国在新加坡发表《中华人民共和国和新加坡共和国关于建立与时俱进的全方位合作伙伴关系的联合声明》。双方同意在中国西部地区设立第三个政府间合作项目,选择重庆作为项目运营中心,确定项目名称为——“中新(重庆)战略性互联互通示范项目”。

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在18T展示中心瞰重庆


同样来自马来西亚丰隆集团旗下的国浩房地产(中国)拿下渝中区渝中组团十八梯协调区地块,是在中新(重庆)战略性互联互通示范项目签订之后的2016年。


项目落地可谓是得政策推动之红利,拥重庆崛起之地利。


2016年拿地至今,又过去了接近四年。


4年是什么概念,这是高周转地产商已经完成多个项目拿地-开发-交付全周期的时间。


对比之下,国浩做了什么?


其一、在研磨老地方


都说重庆是“中国最魔幻现实的城市”——那些形态各异的老建筑、老社区固然构成了这座城市展示给游客的魔幻表征,然而对于真正生活在这座城市的市民来说,他们更关注的,却是希望住得更好、生活更有品质的“现实”。


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今日网红洪崖洞,曾也是渝中半岛一片危房。图源《新周刊》


魔幻与现实如何平衡?

老的历史文脉与新的生活理想融合?


这是重庆这个魔幻老地方,面临的现实新问题。


其二、在谋划新生活


作为渝中区备受关注的城市更新项目,这近四年18T给重庆送上的第一个惊喜当然是“火柴坊”的以旧焕新重新亮相。


而火柴坊老建筑作为项目营销体验平台,想要展示的,则是国浩试图带给重庆人的“新生活复兴”。


很少有城市中心的项目愿意将“圈层会客厅”作为项目建设的重点,原因无他,土地稀缺,在有限的土地上盖上尽可能多的房子,从财务角度似乎才是更理性的选择。这是普通地产开发“以地为本,地尽其用”的价值观。


而城市更新项目的价值观里,首先要考虑的则是“以人为本,人尽其乐”。


在老潘看来,这是18T能够在地块资源稀缺且形态复杂的项目内,规划包括空中大堂、首层大堂在内的多个圈层会客厅体系的思维原点。


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动则恒温泳池、水上健身、VR游戏

精则私人宴客、红酒雪茄、SPA享受、极致观景。

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私宴厅


18T的圈层会客厅体系涵盖六大运动主板块、包含20多项专属功能空间。被称为是中国最大社区功能圈层会客厅。


这些布局是考量重庆这座城市豪迈有余而精致不足的特性,所做出的补缺动作。


也是针对18T所在的特殊区位,力图从硬件的建筑层面与软件的生活方式层面,助力中央直辖市的重庆,实现从强二线城市对一线城市的挑战。


而从另一个角度看,拿出大量的空间打造这些兴趣类、圈层类的功能区,其实也是在表明:18T试图在这座3000万人口的巨型城市中,划定一个“少数人互相懂得的小圈子”。


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18T艺术长廊


这个圈子,也注定是要在渝中母城、长江岸边的稀缺土地之上。


这样的思路,也作为具体项目开发的微观层面,和宏观层面上重庆市开始改变旧有四面开花建新城的城市运营思路,将资源重新聚焦于城市中心区“两江四岸”的转变,遥相呼应。

640.webp (12).jpg项目效果图


复兴建筑-复兴街巷-复兴肌理-复兴圈层-复兴生活


这是18T,为重庆、乃至于为中国城市更新同行们所演示的城市复兴之路!


Part3 国浩18T,把热爱的城市的人请回中心


十八梯,是重庆的乡愁和情怀!多次影视剧改编与媒体关注,让十八梯成为重庆的新网红。但是从城市发展的角度去考量,十八梯的居住形态与生活形态,是落后于城市需要的。

换句话说,十八梯是外乡人的重庆想象,也是本地人的浓重乡愁。但理性的考量,这里离真正的国际范高端生活,还有巨大的距离。


十八梯是情怀

而从十八梯到18T

要做的就是让情怀落地,缩短“重庆与国际”的距离。


1,时间的力量,敢于“慢一点”


拿到十八梯协调区地块后,国浩房地产没有急切地开展开发、回收投资,而是选择“慢一点”。


首先梳理土地肌理、做好地块的历史文脉保护;

其次是研磨重庆人的生活习惯,作为规划出发点。

最后才是邀请多家国内外顶尖的大师团队:


UN Studio、CMCU、室内设计GallerySu、FDG、结构&消防&垂直交通及安防顾问ARUP、商业建筑设计LWK&Partners、会所设计CCD、HWCD、幕墙设计Inhabit、景观设计JTL Studio、灯光设计BPI、国际WELL建筑研究院、环境分析ATKINS、知名建筑师俞挺、跨界艺术家王小慧、知名艺术家马兴文、川美艺术家等


大师云集,一起最大化呈现18T 的前瞻理念、空间细节。


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项目塔身效果图


2,尊重的力量


全中央空调系统与全室内新风系统、是对重庆作为极端气候多发城市的尊重;


因应特殊地形的“一心二环”景观体系,是对重庆人空间记忆的尊重;


将火柴坊区域、法国领事馆广场、厚慈街95号广场融入到人文商业之中,是在商业层面对重庆文化的致敬。

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3,细节的力量


比如达到奥林匹克标准长度的50米恒温泳池这在城市中心已属稀缺。


同时,更极致的细节呵护同样温暖:其一,空调温湿度均衡控制,其二,干区地暖系统,其三,逆流式循环系统……每一处都体现了国浩对业主日常生活的极致呵护。


其他诸如可与微信对接实现通知管理员处理卫生间卫生的点评系统,西南首家住宅重力式垃圾收集系统等,在这些为人忽视的小细节上投入大功夫,最终将18T成就为“定位亚洲首个铂金级WELL住宅”的殊荣,体现的是开发者的大格局,也让未来的品质值得放心。


Part 4  18T是城市更新的样板


昨天,苏州工业园,作为中国与新加坡的第一个政府合作项目,彻底改变了苏州这座古城的城市生态。


今天,中新(重庆)战略性互联互通示范项目——被中国与新加坡两国政府确立为第三个政府间合作项目,也被视为是重庆实现城市能级提升、国际化水平跃级的重要机会。


从整个中国房地产的维度,国浩18T,也必将成为文脉复兴、城市更新、生活重构、圈层成就的一个经典样本。


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