世茂接盘福晟掉入“深坑”?入沪首个项目上演“抢公章”大战
阅读:3301 2020-09-28

2020年1月,深陷债务危机的闽系房企福晟迎来了它的“白衣骑士”世茂,由此开启了地产圈“大鱼吃大鱼”的时代。


然而,华丽的开场却没有迎来体面的后续。福晟入沪的第一个项目——前滩钱隆广场,如今却陷入了“公章”纠纷之中。一边是给福晟投了7.5亿的私募基金及其投资人,另一边是购买了福晟前滩项目的豪宅业主们,几方上演了一场“抢公章”大战,世茂同样被卷其中。

 

福晟喊苦,世茂喊冤。从牵手到僵持,”曾经的“世茂福晟”平台,也改成了“福晟纾困管理平台”。此外,随着“三道红线”的出台,也将给纾困计划沉重一击。


01.

业主闯关办证,

成为逼世茂掏钱工具


两年前,还是“拿地小霸王”的福晟以29亿从遭遇资金链危机的海航手上收购了上海前滩块地,就是如今的前滩钱隆广场。

然而,历史总是相似的,福晟在接盘后同样陷入资金链困局。最终在2019年下半年传出资金链断裂消息。该项目遭遇停工、进展迟滞等,最终导致延期收房。

        

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▲前滩钱隆广场,图源:网络


本以为年初世茂“接盘”福晟继续操盘前滩钱隆广场,一度让已买房业主看到希望。今年4月份交房,到现在已有5个多月,房产证却迟迟没法办理。而房产证又关系到迁户口、孩子入学等一系列问题,这让业主们倍感焦虑。

根据今年浦东新区入学划片情况及要求,钱隆广场对口的是华师大二附中前滩学校和冰厂田幼儿园。而两校入学的硬性要求是:所购楼盘需于入学前报名完成小产证的办理和户口迁入,且入学资格严格按照落户时间的先后顺序予以安排,且五年内只安排一户一孩入学。


于是,为了办理房产证,400多名业主们数月奔赴于世茂福晟与政府之间。然而,办证之路却是一波三折,且均与福晟在项目开发过程的遗留问题有关,这也让业主们愈发觉得自己不过是福晟逼迫世茂掏钱的工具罢。

先是由于钱隆广场存在违建现象,无法按照正常流程办理大产证。于是业主们跑去政府部门进行沟通,终于征得政府同意:在福晟补交地价款后开启办理产证流程。

这事刚弄好,紧接着8月底,福晟又与陆家嘴集团旗下的前滩区域开发公司之间存在竣工延期的矛盾。陆家嘴集团要求:福晟支付违约金,而福晟则表示:没钱支付!

眼看福晟这边是指望不上,急于办证的业主们只能再次跑政府部门协商。不得不说,福晟的业主们也是十分给力,再次获得了政府部门的支持:因竣工延期产生的违约金问题,可以跟办理产证进行脱钩。

按道理,这下应该顺利办理房产证了,然而希望再一次落空。

02.
钜派“抢夺”公章,

暴露多方争端


9月初,上海钜派投资忽然派人到福晟前滩钱隆广场商办楼25楼,把项目公司的公章“抢”走了。连章都没了,办证自然又被耽搁。

但为何这时钜派出现了?要知道福晟当年花的29亿其实并不全是自有资金,而是向钜派借了7.5亿,双方成立“钜福上海前滩并购私募基金”。结果2019年福晟现金流断裂,这笔私募基金到期未能兑付。

于是,钜派抢章之后就去了前滩派出所。这时,听到消息的前滩钱隆广场项目基金投资人、项目基金管理人钜派和业主立马赶到现场,为了争夺一个用铁锁锁住的黑色保险箱,吵得不可开交,爆发多方“抢章大战”。

     

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▲前滩钱隆广场证照章,图源:网络


根据前滩零距离透露,现场各方意见诉求不一,

前滩钱隆广场业主:希望钜派方拿出箱内的证照章,在项目办理大产权证的资料上盖章,以便业主后续落户及子女就读。基金方与福晟的问题,应由其各自协商解决,与业主没有关系。

钜派代表:福晟现金流断裂,导致一笔7.5亿私募基金到期未兑付,是引起这场证照章“争夺战”的主因。只有世茂福晟高层和钜派高层进行沟通,各方诉求才有解决的可能。目前拒绝业主方的用印申请。

基金投资人:世茂福晟没有如期履行义务,证照章就不应给到世茂福晟方使用。虽然业主盖章的诉求合理,但是投资人的钱在前滩项目里面,为保障基金投资人的利益暂时不能用章。

世茂匿名代表:世茂只是福晟纾困参与方之一。世茂对福晟基金产品不存在需要承担法律责任的情况,基金产品兑付问题终归还是要找福晟解决。

福晟代表:重要的事情说三遍。没钱!没钱!没钱!

吵来吵去最终结果是,因各方诉求暂未得到解决,存放前滩项目证照章的保险箱只能转存到了中国第一高楼上海中心的“宝库一号”。

然而,“抢章大战”并未停止。据界面新闻相关报道,9月14日,福晟方面上海前滩项目经办人章敏超通知业主,在多方开会、政府部门协调后,福晟方面要求钜派一周内必须解决盖章问题,钜派方则表示要汇报上层领导。
 
      

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▲业主截图,图源:界面新闻
 
另一边急于办证的业主们获得小道消息,认为只有世茂介入才能纾困福晟,解决资金链断裂的问题。然而,世茂就该项目纠纷的态度是:与我无关!任何一家企业都不可能无限度地为另一家企业的债务埋单。
 
显然,这锅世茂不背。
   

03.

双方合作变味,

一个喊苦、一个喊冤

 

本以为世茂与福晟的这场“交易将成为一段佳话,现在来看其合作早就变味了。

       

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▲世茂集团与福晟集团“全面合作”现场,图源:网络

 
世茂刚接手福晟时,说得很客气,咱们不是谁收购谁,而是1+1大于2;

到4月份在与债权人的会议上,世茂税务总监张麟表示,“世茂没有收购福晟,所以不会帮他还债,福晟要钱只能等着”;

再到八月中旬,世茂、福晟和东方资产、信达资产等几家资管公司开了个会,主题就一个:别让世茂跑了!而此刻,世茂明确表态要离场;

此外,据有关媒体报道称,世茂于8月20日开始停掉了福晟员工的工资发放。不仅调整前福晟员工、停发工资,还让世茂福晟的工作停摆了大约一个月。


从上述双方态度变化来看,这场交易对福晟而言,自然是觉得有些苦了


当初合作时已将自己最有价值的资产交给了世茂,比如大湾区旧改项目和福晟生活服务集团。如今,项目纠纷世茂不管不顾,显然有些不厚道。福晟希望世茂的处理能够更有人情味,包括对老福晟员工的态度。


而世茂更奉行市场逻辑,希望在做成这件事情的同时将自身的利益最大化。这点在对待福晟债务问题,便可以窥探一二。最初签订战略合作协议时,世茂福晟对于相关债务的处理方案如下:

 

一是跟投本金在50万以下的,员工不仅拿不到跟投分红款,且跟投本金只能拿回80%;二是拿世茂或者福晟旗下的房源来进行抵扣,可以按本金的100%抵扣房款,并需要签订放弃收益协议。让债权人放弃收益,还只能拿回“打了折”的本金,甚至执行上还不能保证。
 
在商场上,生意就是生意,世茂的逻辑也无可厚非。世茂在跟福晟官宣合作以后,就一直被跟投员工、各类债主、基金投资人、交不到房拿不到产权证的业主团团围住,自然是累了,萌生退意也不足为奇。
 
博弈在内,纠纷在外。被贴下“渣男”标签后的世茂,同样觉着“冤”。

04.
 “三道红线”规则出台,
信用背书计划难实现

当然,除了企业自身经营战略的调整,世茂福晟合作关系变化也离不开外在的政策影响。

 

今年8月,监管部门出台新规,给房企划了“三道红线”,这被视为房地产融资收紧的重大信号,其目的是“专治胆大的”。

 

所谓“三道红线”是:1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于 70%;2、房企的净负债率不得大于 100%;3、房企的“现金短债比”小于 1 倍。


这对于“高杠杆”房企来说,不亚于兜头泼了一桶凉水。“三条红线”的出现,是官方加强“定向调控”的新举措。对于财务激进的企业,则应该加以限制。对于部分过于激进的房企,可能遭遇资金困难,被迫卖项目、卖身都有可能。

 

因此,对于世茂与福晟的这场千亿级“世纪大并购”,早期的盘活术必然要发生变化了。最初收购时,在世茂许世坛看来,福晟的最大问题是短债多,需要短债换长债、贵债换成便宜债,世茂将配合金融机构一起对福晟的债务做重组和清理。

 

其大意是,世茂并不需要真金白银全面收购福晟,只要通过世茂自身信用与品牌的强势背书,就能盘活福晟的项目和现金流。


如今,“三道红线”出台后,房企融资迅速收紧。根据贝壳研究院数据,融资新规后第一个月,房企境内外融资规模约992.7亿元人民币,较“新规”前一月规模收缩了四分之一。


这也意味着“什么北大清华,都不如胆子大”的传统逻辑,走到了尽头。产品有竞争力、财务稳健,才是开发商应该追求的目标。


因此,在此大环境下,世茂肯定不愿意掏出真金白银,去解救福晟的债务危机了。并且今年8月,世茂已提出要从“规模之路”向“利润之战”转变,这也侧面反映出如今的世茂更注重企业的财务稳健。


小结

 

世茂与福晟的这场“世纪并购”,从2020年初的高光,到沉寂,再到分道扬镳,短短9个月时间,真是闪婚闪离的节奏。


虽然世茂收购福晟,开启了“大鱼吃大鱼”整合时代,但能否快速消化依然极具挑战性。


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