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有城无产的怪象

每当翻开中国经济发展史，比对各个城市过去与未来时，总会把命题归于两个字——“产业”。

大家都知道，产业是城市发展的支柱和动力。但如何能把产业引进，并与城市有机融合起来，却是一个跨世纪难题。

改革开放初期，伴随着全球资本的涌入及工业化快速推进的浪潮，作为改革的“窗口”，经济开发区成为最早的“新区”，快速出现在大江南北；

然而进入21世纪以来，各地为了经济指标，开展了庞大规模的新城建设，一夜之间，全国各地新城、新区林立。大学城、科技城、生态城等等走进人们的视线。

据统计，截止2016年，全国合理规划3500个新城，平均每个地级市10个新城，最夸张的沈阳建了19个新城。

结果可想而知，全国各地大部分都沦为了“有城无产”的空城。

但在这其中，有一个不起眼的地方却走出了自己的路，堪称中国“产城融合”的模范样本，固安。

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自己的路

早在2002年前，廊坊固安还是一个典型的农业县。

没有工业基础，只有一望无际的田地，当时全县年财政收入仅为1.1亿元、发展水平位列廊坊市十个县(市、区)中的后两名，是典型环京贫困带的“差等生”。

但转眼13年。固安一路飞驰，全县财政收入高达55.9亿元，一般公共预算收入完成357亿元，一般公共预算收入总量在河北全省各县市排名中位居第二，号称"京南第一县”。

前些天，我去固安拜访前辈，顺便逛了一圈固安。整个城市焕然一新，生活气息和未来科技感融于一身。

生活商务配套齐全，精心设计的运动公园、自行车慢跑系统、五星级酒店、智慧创业大厦、人才家园；风景如画，满目翠绿的树阵、碧波荡漾的河湖、永定河畔充满异域风情的生态小镇……

固安的成果令人惊讶，很多人都在研究背后的故事。

最后总结为：一部分来自于和天安门50公里的直线距离，一部分来自于日渐成熟的轨道交通建设。但更多的，还是华夏幸福在固安打造的“产城融合”模式的成功。

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PPP种子

2002年，华夏幸福入驻早期固安工业园，埋下了种子。这个种子，经过多年灌溉，生根发芽结果，打稳了“综合开发PPP模式”的基础。

什么叫做开发性PPP模式？

简单来讲就是政府出钱，企业出“力”。

譬如固安新型城镇化PPP模式，华夏幸福承担了产业新城的规划、基建配套、产业招商服务、市政运营等整体运营工作。

政企之间建立了“利益共享、风险共担”的伙伴关系。

这个模式最大的亮点就是减少了政府对市场的直接干预，赋予了华夏幸福主控力，双方各司其职，极大地提升了产业新城发展效率。

产业新城的“运营工作”，远比建设复杂的多，可以决定一个产业新城的成败。作为运营商的华夏幸福，经过十年多的研究，最终研究出一套独特的打法：

“产业新城平台化”。

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大树的力量

简单来说，就是让产业新城成长为一颗大树，而企业就是大树上盘踞着的枝叶，枝叶从树干汲取营养，找到利于自身发展的一切因素。

在招商层面，华夏幸福运用自己营销能力和品牌影响力引进知名企业，然后在横向和纵向为企业提供全方位支持。

例如行政审批、人才培养、融资贷款、法律咨询、会展组织、社区医院等等，可以说，在产业新城入驻的企业，只需要关心如何做好产品和服务即可，其他一切解决办法都可以从这颗大树上汲取。

除此之外华夏幸福还成立了专门的项目组和基金，培育、投资上市公司。例如为产业新城内的企业争取到最优惠的政策，和定制专属的上市方案。

固安信通（河北省第一家申报科创板上市企业）、维信诺（6代AMOLED项目）、欣旺达（动力电池项目）、欧菲光（AMOLED柔性显示触控模组项目）、航天振邦（精密模具）等，都是华夏幸福助力的已上市或拟上市企业。

“全方位服务、产学研用一体化，多产业基金”，华夏幸福的产业新城平台化，打响了业内旗号，成为B端服务市场上的一匹黑马。

而且华夏幸福发现，产业新城业务要比地产开发更具有时代发展意义，而且前者的利润率高、持续性经营收入，还是国家最鼓励的发展趋势。

于是在2017年环京市场冰封后，华夏幸福调转船舵，复制固安成功样板，全速进军产业新城业务，彻底开始编织自己的“产业新城大网”。

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一张网

产业布局是一门科学，必须跟随时代脚步，推演城市发展趋势才能真正做到落子精准。当下都市圈无疑是最正确的选择，华夏幸福的战略角度亦是如此。

但有一点想得很清楚，那就是选择各个都市圈核心城的卫星城做产业新城。

因为对于卫星城来说，享受都市圈红利最大的机会就是承接核心城市的产业外溢，而大多数卫星城的地方政府并不具备这样的能力，所以对华夏幸福这样的“产城运营商”需求是最大的。

以此，华夏幸福的产业新城迅速在全国各地织网，形成了规模庞大的产业新城生态体系。

截至2020年上半年，华夏幸福已成功布局北京、上海、广州、杭州、南京、合肥、郑州、武汉、西安、沈阳、成都等。

在全国范围内形成了“3+3+N”的战略“大网”，包括京津冀都市圈、粤港澳都市圈、长三角都市圈，和以郑州、武汉、成都为代表的高潜都市圈，完成对中国最核心都市圈的覆盖。

同时，平台已覆盖企业8200万家、园区6200个、录入数据13.2亿条，可针对不同客群不同应用场景，为企业投资选址和区域产业发展提供高效服务。

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想象空间

地产以资本为王，产业以金融为先，产业地产发展需要金融资本的助力，资金问题也是华夏幸福在做产业新城最为掣肘的地方。

在这点上，华夏幸福的运气有些好。

今年4月份，证监会、国家发改委发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。

对持有产业园区资产以及积极布局新基建的企业抛出橄榄枝，帮助其盘活存量资产，降低杠杆。

这对于多年在产业园区领域的深耕的华夏幸福，无疑是一次重大利好。运营能力持续提升，财务安全得到保障，华夏幸福在发展产城模式的道路上，想象空间足够。

在2020年上半年业绩报告会中，华夏幸福宣布实现营业收入373.72亿元，其中园区结算收入额198.44亿元，同比增长45.68%，占比首次超过房地产业务。

这意味着华夏幸福编织的这张“网”，将会取缔地产开发成为主营业务，同时也成为了近几年地产开发商转型成功案例的一个典型模板。

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蛰伏反弹

其实，衡量一个人的成功，不在于其巅峰时有多辉煌，而是在低谷时是否能触底反弹。

三年前，环京楼市调控，“环京霸王”华夏幸福陷入沼泽。市场唱衰声音接踵而至。大家都在说华夏幸福，不再“幸福”。

然而三年后，华夏幸福用18年前在固安留下的种子编织了一张大“网”，成为了当下全国产业新城具有丰富经验的运营商。

在这点上，华夏幸福是一家值得尊敬的企业。

但在尊敬背后，更多的是肩负城市发展的重担以及千万人口的就业问题。相信这张”网“给华夏幸福带来机遇的同时，也让中国都市圈新型城镇化加速推进。