黯然消逝的京汉，强势上位的奥园
阅读:5555 2020-11-05

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从收购京汉股份（000615.SZ）到发布更名公告，中国奥园（03883.HK ）只花了半年多的时间。
 
近日，京汉股份公告宣布，其拟更名为“奥园美谷”，未来将依托控股股东奥园集团在上海东方美谷的战略布局，将公司打造成健康美丽产业的上市平台。
 
曾几何时，京汉还是北京石景山区房地产市场颇有名气的开发商。如今，石景山楼市已经是中海地产的天下，就连“京汉”两个字也要从地产界彻底消失了。
 
红姐得知，之前还留下的京汉股份老人也将陆续离开，京汉股份创始人田汉作为公司二股东，但不保留职务。这意味着，京汉将完全奥园化。
 
房企“大鱼吃小鱼”事件正在我们身边赤裸裸的上演。而吃下“小鱼”的中国奥园遭遇“三道红线”变局，也面临着降负债和新增融资的压力，资金链难言乐观。
 

京汉曾经的荣光

 
红姐接触京汉，是在2009年。
那一年它还没上市，叫京汉置业。
 
彼时，京汉置业在石景山做的风生水起，一级开发和二级开发全面推进。
 
虽然作为一家中小型民营企业，资金和开发实力上没法和大开发商相比，但是凭借“小体量、快进快出”“不做大而美，追求小而强”，在石景山楼市，京汉置业占有一席之地。
 
那个时候，京汉置业已经相继开发了北京的新都丽苑、京汉公寓、京汉旭城、京汉大厦、金汉绿港以及河北香河的京汉美地、内蒙古通辽的京汉新城等项目，且形成了清晰的产品线：针对年轻单身群体的“京汉铂寓”和针对中产家庭的“京汉君庭”。
 
田汉本人也获得过百余项荣誉，比如石景山区的优秀人才、十佳青年、优秀社会主义事业建设者以及北京优秀创业企业家、北京市红十字十大公益人物、中国房地产风云人物等等称号。
 

借壳上市但没发挥出效用
 
上市一直是京汉置业追求的目标。
 
2007年时，京汉置业定下了一个5年计划，5年之内一是要实现上市，二是要形成以环渤海经济圈为中心的布局，再下一个5年向外辐射。
2008年的全球经济危机和宏观调控，终止了京汉置业递交上市申报材料的计划，2010年“国十条”出台后证监会明确表态暂缓受理房地产开发企业的重组申请，但京汉置业从未停止上市梦想。
 
2015年9月，京汉借壳湖北金环获得证监会批复，实现借壳上市。更名后的京汉股份，手握房地产+化纤2个业务，号称“双轮驱动”。
 
但是因为公司主体信用评级低，上市公司并未发挥出预想的资本市场定增等再融资功能，只是通过大股东股份质押的方式获取了一些资金支持。
 
北京拿不到地，京汉股份在部分三四线城市通过收购拓展的项目多少都有些待处理的问题，开发和销售速度都达不到预期，资金压力越来越大。
 

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▲2017年2月京汉集团新春团拜会上，田汉（左）

与时任京汉置业总裁曹进签订目标责任书

2018年，田汉曾喊出“去房地产”的口号，逐步退出房地产业务，专注于新材料及绿色纤维等相关产业的研发与制造。但在内部人士看来，这其实是一种响应宏观调控的“喊话”，房地产业务一直是京汉主要的营收来源。
 

奥园入主“救命”
 
2020年2月，京汉股份出现人事动荡，总裁、副总裁等高管相继离职。据年报数据，截止2019年底，京汉股份有息负债总额为23.64亿元，其中短期有息负债为16.82亿元，占比超过70%；现金短债比仅为0.32，短期偿债承压。
 
资金链危机重重之际，迎来奥园的入主。从4月份中国奥园发布收购公告，到5月份完成股权转让，到6月下旬完成交易过户手续，到7月份披露全新的董事会人选，到10月份执行总裁到位、公告更名，奥园的动作可谓神速。
 
在业内看来，对于田汉而言，虽然一手创立的京汉被迫拱手让人，但奥园在京汉岌岌可危时的入主，也相当于救了田汉一把。
 
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▲中国奥园集团董事会主席郭梓文


但对于2019年刚步入千亿俱乐部的中国奥园来说，“大鱼吞小鱼”之后，又逢“三道红线”融资新规出台，奥园踩中其中两道，新增融资变难，面临降负债压力。
 
根据wind数据统计奥园2020年年中报分析，奥园剔除预收款项的负债率约为80.85%，净负债率约为156.5%，现金短债比约为1.45。前两项超过监管要求，奥园有息负债规模年增速不得超过5%。
 
此外，奥园计划分拆上市的中国文旅（全称“中国文旅集团有限公司”，奥园为其单一大股东）今年4月13日首次向港交所递交招股书，失效后，于10月23日再次递交了申请，能否闯关成功尚是未知数。
 
吃下京汉的奥园，如今面临多重变数，接下来如何化解负债压力，值得关注。

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