长期以来，物业在地产领域属于一个配角。然而，近几年其却成了资本市场的宠儿，甚至风头有盖过开发母公司的势头。因为有些物业公司的市值，早已超过开发母公司；部分物业股市值已经相当于几个地产股之和；物业区域总，一年两三百万年薪也早已不再鲜见。

今年的疫情，更是进一步让物业公司占据了C位，估值水平一路狂飙。当然，随着越来越多的物业公司上市，物业板块也出现了分化——有的PE（估值倍数）80多倍，有的是有十几倍，有的已经上市几年的物业公司，PE跟地产开发板块差不多。显然资本一点都不傻，真正有价值的公司，才能获得高估值。

计划于11月17日上市的金科服务，显然属于前者。11月5日，金科服务（9666.HK）正式启动招股，拟全球发售1.32亿股，每股发行定价41.8港元至47.6港元。以41.8港元/股测算，公司静态市盈率约为65倍，动态市盈率约为48倍。金科服务为何能值这么多？这不仅是投资者想知道的，更是物业公司感兴趣的——怎样才能让自己更值钱。下面，我们就来分析分析。

规模大、成长快，利润高

是市场认可的关键

近年来，物业之所以受到资本市场的青睐，是因为其具有现金流稳健、轻资产扩张快、周期属性弱等属性，而且还是一个巨大的流量入口，增值服务的想象空间巨大。金科物业在业内公认的几大关键指标上，均表现很亮眼。

一、合约及在管合同面积均位列前10，还在飞速成长

根据中信证券测算，行业当前的营收共计8421亿元，中期市场容量可达到17252亿。而大公司的整体市占率只在1%左右。

相比地产开发领域，目前物业行业的集中度依然偏低，快速做大规模被视为是建立护城河的最重要手段之一。这一点，金科物业的优势十分靠前。

首先，金科物业的体量够大。

一是全国布局的区域大。

截至今年上半年，金科服务的全国化发展战略已布局“京津冀、成渝、长三角、中原、长江中游、大湾区”六大核心城市群，进入24个省（市）的133个城市。

二是在管和签约面积大。

截至今年上半年，金科服务共有843个已订约物业管理项目，合同总建筑面积约为2.56亿平方米；旗下管理物业项目487个，在管总建筑面积约为1.30亿平方米。

按综合实力计，金科服务自2016年至2020年连续五年被中指研究院评为中国物业服务百强企业十强之一，并自2015年至2020年连续六年西南地区排名第一。

根据克而瑞的统计，截至今年上半年，30家上市物企合计在管面积为26.54亿平方米，以此计算平均规模约在8847万平方米。金科服务的在管面积，相当于前者的近1.5倍。

三是管理业态涵盖面大。

金科物业的管理业态涵盖中高端住宅、商写楼宇、产业园区、政府公建、高校医院、轨道交通、旅游景区、企事业单位等多种类型。

其次，金科物业的成长够快。

光体量大，如果成长性不足，也很难得到资本市场的认同。

于往绩记录期间，金科服务实现合同建筑面积及在管建筑面积快速增长。其中，合同面积从2017年的1.39亿平方米增至2019年的2.49亿平方米，复合年增长率为33.7%；在管面积则由约6240万平方米增至1.21亿平方米，复合年增长率为39.0%。

这一增速，要远快于行业平均水平——期间，物业服务百强企业平均在管面积的复合年增长率为16.3%。

合约面积与在管面积的比值，反映物管公司可预见的规模增长潜能。简单相除，金科服务的合约在管比达到1.97倍，随着更多已订合约项目的交付，其的规模有望进一步扩大。

最后，金科物业的管理够深。

金科物业连续多年在西南地区的市场份额排名中占据第一名。仅在重庆一个城市的管理规模就超过了7700万平米，在重庆的局部区域的市场占有率甚至超过了60%。

如果说，这是占了地域优势。那么，在江苏的第二大城市无锡，市场份额已连续两年保持第一，则说明了其强大的复制能力。

在中国的服务行业里有句名言，中国最好的服务企业战略就是密度战略。像金科服务这样既布局全国，又在区域有着绝对密度，如果不是做到极致的深、透，是达不到的。

二、50%以上的面积来自外拓，而且质量很高

2015-2019年，金科集团的合同销售额及销售面积复合增长率分别为70.3%和54.8%。根据中指院数据，按合同销售面积计，金科集团于2019年在中国物业开发商中排名第8。金科集团让金科服务的长期稳定发展在一定程度上得到保障。

不过，当前资本市场投资物业公司的基本逻辑是：头部公司看外拓，中部公司看增速，尾部公司看规模。

外拓方面，金科物业的表现也很亮眼。2017年至今年上半年，外拓面积占合同总面积持续维持在60%左右的高位，在管面积中的外拓部分占比逐年提升（如下图所示）。

▲来源：金科服务招股说明书

除在西南具有很强的市场拓展能力外，金科物业还将这种外拓能力复制到了全国，比如说在华东华南，66%都来自于第三方；在华中地区，82%来自于第三方；其他区域中62%来自独立第三方。

而这一切，都是在短短几年间完成的——在短短几年的时间里，通过外部市场获取的面积，就超过了金科地产20年交付面积的总和。

这得首先得益于金科物业标准优质的服务。

金科物业没有为了追求短时期的面积的增长，而盲目地大量收并购。许多项目，是业内主动邀请金科进驻。

因为，每到一个城市，金科服务都将4000项标准的服务细节一一兑现。良好的用户口碑，让许多的项目获取基本上都是业委会和物业方主动来找到金科物业。

比如金科物业前几年进场的一个纯别墅项目——比华利豪园，就是业委会主动邀请金科物业进驻的，金科物业进场后不到一年的时间，满意度从50%不到上升到90%以上，物业费从3.6每平米上调到4.8一平米，但收费率从46%提升到95%以上。原来因为物业服务不好而卖房搬走的业主纷纷搬回来居住，社区的房价也开始逐步上涨。

这样的例子还有很多。数据显示，金科物业的用户满意度已连续八年超过90%，领先于行业百强均值近16个百分点。

三、高毛利业务占比快速攀升，利润跑赢营收

规模是一方面，但增长是否有质量，还得看营收、利润。如果只有规模，没有利润那就是虚胖。这方面，金科物业也交出了高分卷。凭借广泛的物业管理项目组合及有效经营，金科服务在过往实现了收益、利润双增长。

2017年-2019年，金科服务的收益由10.47亿元人民币（下同）大幅增至23.28亿元，复合年增长率约为49.1%；同期，净利润由1.14亿元大幅增至3.74亿元，复合年增长率约为81.5%。

进入2020年，疫情影响之下民众愈加意识到物业管理的重要性，金科服务的成绩进一步彰显，上半年其实现收益13.70亿元、实现纯利3.03亿元，分别较2019年同期增加36.24%及82.67%。

▲金科服务利润表（资料来源：招股书）

利润增速跑赢收益增速，表明金科服务的盈利能力在逐步增强。招股书披露，2017-2019年及2020上半年其的整体毛利率分别26.8%、25.6%、27.3%及31.6%，整体呈现上升的势头。

而且，这一势头还将继续保持。

招股书显示，当下金科服务有物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务四条业务线。

传统的物业管理服务收益贡献率从2017年的72.7%降至2019年的62.9%，同期，非业主增值服务、社区增值服务及智慧科技服务分别从19.4%、7.3%和0.6%增加至25.6%、10.3%和1.2%。

增值服务和科技服务的毛利率要高于传统物业管理服务，正是因为高毛利分部占比扩大，导致金科服务的整体盈利增强。

随着物业管理服务之外的业务占比继续扩大，金科服务的毛利水平还有进一步提升空间。即便按照现有的收入和利润的增速，当前65倍的静态市盈率和48倍的动态市盈率很快就会被消化掉。事实上，静态市盈率和动态市盈率相差17，本身就是一个最有力的说明（前者按去年全年的业绩计算，后者按今年上半年的业绩计算）。

高质量基石投资者的引入

将强化其多业态外拓能力

住宅物业板块的优点是十分稳定，只要客户满意不是太差，就不会丢掉，但是缺点也比较明显——上调物业费的抗性较大，利润不高。

中国物管协会数据显示，2018年500强物企非住宅领域的管理面积占比才36.52%，但营收占比却高出一半以上，达到了52.38%……

▲来源：中国物管协会

据华泰研究所推测，预计到2025年，我国非住宅物业管理市场规模有望达到8000亿元。因此，近年来，上市物企的收并购项目也逐渐倾向非住领域。

嘉和家业的数据显示，今年上半年，由上市物企发起的收并购超20起，其中近四成标的服务业态均为非住宅物业。

一、非住宅的在管面积已达2100万方，几乎全靠外拓取得

金科服务近年来，特别是今年以来公司加快了在非住宅板块的发展。截止到今年半年报，非住宅的在管面积已达2100万方，几乎全靠外拓取得。

目前，金科服务在管的办公写字楼超400万平方米，产业项目超600万平方米，学校超200万平方米，医院近50万平方米，商业超150万平方米。

仅2019年，金科服务就先后与四川雅安名山区、安徽宣城、西藏昌都经开区等各级政府就智慧安防、智慧企服、智慧运营等智慧城市服务多个方面达成全面战略协议。

强大市场化多业态外拓能力现在已经是金科的核心能力之一。这个能力买不来，也不可能短期构建。因为，非住宅业态的管理，需要更高的水平。

比如，2015年底，耗资两亿建成的、西南地区最大的保时捷中心重庆南岸保时捷中心启动试营业。为了使现场服务品质全球顶级的标准，重庆南岸保时捷中心在寻求物业服务合作时提出了多达30个大项、240个分项的精细化作业标准。

保时捷狠，金科服务更狠，针对此制定出拥有1612项细化标准的服务方案，以“比标准更标准”的极致服务拿到入场券，于2016年10月正式开始为重庆南岸保时捷中心提供服务。

▲金科服务为保时捷提供服务

二、高质量基石投资者的引入，将进一步强化其外拓能力

上市之后，金科服务多业态的外拓能力，还将进一步增强。

本次金科服务拟在全球发售132,911,400股股份，其中香港发售11,962,000股，国际发售120,949,400股；每股发售区间为41.8港元至47.6港元，以44.7港元的中位数计，经扣除就全球发售应付的包销佣金及其他估计开支后，预计所得款净额约为57.38亿港元。

如此巨额的资金，无疑是金科物业飞速发展的助推剂——金科服务在招股书中表示，未来将聚焦核心区域，通过扩大地域覆盖范围及业务规模巩固领先的市场地位，为此其拟将募资所得款的约60.0%用于收购及投资。

同时，金科服务此次引入了泰康人寿、Gaoling Fund, L.P.及YHG Investment, L.P、Snow Lake China Master Fund,Ltd、中金启融基金、UBSAM、MWAL、AMF、WT、3W及China Orient Multi-Strategy Master Fund共计10名知名基石投资者。

一方面，知名基石投资者的认购，无疑是十分强有力的背书，因为10名基石投资者合计认购金额为26.737亿港元，约占总募资金额的40%，客观上有利于后续股价的稳定。

另一方面，这些知名机构投资过大量企业，这其中就有部分和金科服务存在合作的可能，比如已经和金科服务建立合作的京东，就是高瓴资本投资过的公司，后续，这些基石投资者进一步撮合金科服务和其投资对象的合作，还能强化金科服务多元业态的拓展能力。

高素质人才队伍和对科技的深度应用

能够支撑其规模持续扩张

物业管理是人力密集型行业，如何保证在复制的过程中，服务动作、水平不变形，是支撑规模持续扩张的关键。

有些物管公司的合同面积和在管面积都很大， 但市场长期不看好，估值水平跟开发板块几乎无异，就是管理团队不给力。

这需要高水平的员工队伍以及智慧科技的加持。

金科服务的管理团队是一群80、90后。年轻的管理团队，不仅更有激情，而且也更容易让创新源源不断地涌现。

同时，金科服务十分重视人才的培养。进入公司的每一个员工，都要接受严格的培训。

由于从公司创立开始，金科服务就把体系化和标准化做为企业治理的重要方式，不仅在很早就获得了质量、安全、环境三大行业认证，而且还把管理的项目业态按“金管家”、“金悦家”、“金慧家”进行专业化的细分管理。让每一个服务动作从员工第一天进公司开始，就不断强化培训，直到形成记忆。

同时，在服务人才的培养方面，金科服务打造了“金科金钥匙”、“金科梦之队”两大人才保障体系，每年定期进行评选、考核。各种学习的机会（如下图所示），让优秀的服务人才可以在自己的通道里快速成长。

优秀的团队，确保了金科服务在扩张复制的过程中，能够保证服务质量的稳定输出，形成正向循环……

当然，人效的提升终究是有限度的，因此加强科技的应用必不可少。就目前来看，物业管理行业是房地产链条上，科技应用场景最丰富，而且应用最充分的领域。

科技赋能城市空间是金科服务最大的特点，其联手微软中国打造的“天启大数据系统”扮演了重要角色，成为“物业决策AI”大脑，满足商业楼宇、产业园区、政府公建等多种场景的服务需求。

▲金科天启两江科技健康城智慧系统

在住宅社区智慧解决方案方面，金科服务实现了智慧生活、智慧健康在内的8大核心功能模块。

在非住宅智慧解决方案方面，金科服务通过智能门禁、智能道闸、智能云监控系统，实现全方位智慧安防、立体监控和智能联动，全面掌握人员、车辆、设施、能耗、空间等关键运营指标，帮助园区提升管理运营效率。

……

通过科技赋能物业服务，金科服务不仅提升了服务效率，更升级了客户体验。今年疫情期间，通过云测管和云监控，重点人群只要进入社区，就可以进行六层的接触跟踪；只要身边有人跟他接触过，后台就可以生成相关数据。在疫情防控期间，金科服务的700多个项目没有发生一起交叉感染！

事实上，金科服务早已提出「服务+科技，服务+生态」的发展战略。在招股书中，金科服务表示，此次募资所得款的约10.0%将用于数字化管理系统及自动化运营，以进一步优化智能系统平台，提高服务质量和运营效率。

金科服务已经不是一个传统意义层面上的物业公司了，而是一个为城市生活提供智慧服务综合解决方案的服务商！

小结

物业管理行业的市场空间巨大，而且服务场景正在被不断重新定义。但机会并非属于每一家公司。因为门槛正在不断被拔高。

空间上，物业公司需要从小区走向城市；方式上，要由传统走向智慧科技；场景上，要由服务单一场景向服务多元场景的升级；物管公司只有不断拓展自身的边界，打破企业的边界，甚至重新定义物业服务，才能持续增长，获得资本的青睐……从这个趋势来看，金科服务的实践，无疑具有重要的借鉴意义。（作者：明源地产研究院 凌峰）