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随着监管层设置“三道红线”将房企分档并对其有息负债规模增长做出约束，不少房企已经着手对自身负债及融资结构做出调整。
12月14日，融创官微披露，近日，公司与新加坡政府投资公司（简称“GIC”）签订投资协议，双方共同成立总规模为70亿元的房地产投资平台。这一平台将专注投资中国一、二线核心城市的高端住宅项目，融创中国与GIC分别持有合资平台51%和49%的股权。融创并不是GIC在中国的第一个合作对象，此前，GIC已与万科、仁恒、大悦城、龙湖、盛煦地产、旭辉等多家房企展开合作。于双方而言，似乎都能在这项合作中获益。作为新加坡主权财富基金，GIC需要寻找有吸引力的投资机会，获取长期实际投资回报。而深耕一二线核心城市、定位中高端住宅的融创无疑是一个好的合作对象。一位业内人士在接受观点地产新媒体采访时分析，由于疫情催生的置业升级、宽松货币政策下的资产配置等综合因素影响，北京、上海、深圳的豪宅项目表现不俗。对于融创来说，与GIC的合作则是扩宽了融资渠道。据悉，近期，融创在深圳、宁波、嘉兴、郑州等地接连纳入土储，在有息负债受到制约的情况下，引入股权合作对象无疑是一种好的融资方式。对于这项合作，双方透露的信息没有太多。根据披露，这个合作平台由融创与GIC分别持股51%和49%，这意味着GIC更倾向于扮演纯粹的投资人的角色。这一合作模式并非无迹可寻，根据观点地产新媒体查阅，仅今年下半年，GIC就已通过这种手法与多家公司开展合作。8月4日，仁恒置地集团宣布与GIC达成投资协议，成立一个住宅发展项目的投资平台，总投资额达人民币70亿元。仁恒置地及GIC将分别占合作计划下共同投资的每个项目公司及合资公司51%及49%的实际股权。9月11日，旭辉集团宣布与新GIC签订投资协议，成立一个总规模为70亿元的投资平台，用于合作开发长三角主要城市的住宅项目，旭辉集团与GIC将分别出资并相对应占有51%及49%的股权。观点地产新媒体了解到，GIC成立于1981年，核心任务是管理外汇储备，主要进行海外投资，力求增强外汇储备的国际购买力，截至2019财年末，10年年化回报率达8.6%。不过，根据早前GIC公布的《2019/20政府投资组合管理报告》，截至2020年一季度末，GIC投资业绩表现的指标——2020年年化实际收益率为2.7%，低于上一财年的3.4%，也仅稍优于2008年金融海啸危机以来的最低水平2.6%。投资方面，GIC 投资同时覆盖公开和私人市场，公共市场上主要投资于发达和新兴市场股票、绝对收益策略（对冲基金）、固定收益和现金资产。私人市场则是投资于有机会产生高额长期实际回报的多样化私募股权，基础设施，尤其是房地产资产。有业内人士分析，与融创的合作或属于私募股权投资基金的范畴。
追溯2020年，GIC不仅与旭辉领寓、ESR、仁恒置地、旭辉、融创等公司陆续开展合作，更是增持了万科、作为基石投资者认购了华润万象生活股票等。显然，GIC将国内房地产投资企业认为是好的合作标的，而对于房企来说，随着房地产融资收紧，依靠高负债撬动规模路径已经难以为继，通过此类合作，不仅能获得吸引优质资本加入，也能为品牌发展带来积极效应。实际上，随着监管层设置“三道红线”将房企分档并对其有息负债规模增长做出约束，不少房企已经着手对自身负债及融资结构做出调整。观点地产新媒体了解到，央行根据“三道红线”标准将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。若被认定为“红档”企业，被直接无法增加有息负债规模，而截至2020年中期，融创三项指标均超出阈值。大背景下，进入2020年，融创降负债涵盖有息负债端、货币资金端、所有者权益端的调整，方式包括不仅限于减少拿地、非核心资产处置、分拆物业上市、配股融资等。中期报告显示，截至上半年，融创有息负债合计3203.3亿元，较去年末降低了19.7亿元；资产负债率为86.56%，较去年同期下降4.28个百分点；净负债率为149%，较2019年末下降23.3个百分点。上述业内人士指出，融创已经开始与南昌市政、武汉地产、华发等国企展开合作，在行业具有一定的品牌效应，此次引入GIC，有利于改善其融资结构。此次融创与GIC的合作平台瞄准了一、二线核心城市的高端住宅项目。换言之，GIC也认可融创一二线高端住宅项目的打造与营销。观点地产新媒体了解到，融创一直贯彻“高端精品”和“区域聚焦”的核心战略。截至2020年中期，融创总土储达到约2.48亿平米，土地储备货值预计超3万亿元，其中约80%位于一二线城市。融创在产品定位上偏向中高端改善型，在重点城市的核心区域打造高端产品，形成市也正是因为如此，融创的销售均价也处于较高水平，2016年之前，融创的销售均价均在2万元/平米以上，近年来有所下降。融创从建立之初，就立足于精品豪宅，严格把控产品品质，在北京上海打造了北京西山壹号院、上海桃花源等经典项目。融创的壹号院系被称为中国的顶级豪宅，“北京壹号院”开盘均价突破16万元每平方米，刷新中国顶级豪宅记录。与“前辈”绿城的一番交集，更令融创在产品力上收获颇丰。目前，融创拥有现代谱系、中式谱系两大典型产品序列，包括壹号院系、府系、桃花源系、雅颂系等多条产品线。2019 年，融创以125.53亿元从泛海控股收购了北京泛海国际项目 1 号地块和上海董家渡项目，继续增持北京和上海的优质稀缺地块。
但也有声音称，虽然一线城市高端住宅有品牌效应，但由于限价的原因，目前IRR并不高，而且由于地价高，占用的资本金也高。在三道红线下，引入GIC既能维持销售额保持行业地位，又避免了占用自身本金或负债。从市场需求来看，今年一二线核心城市豪宅热度一直居高不下。在北京，开年至今北京大热豪宅新项目，有均价约12万/平米的颐和金茂府、融创·香山壹号院，以及西三环的中海甲叁号院；还有今年豪宅市场格外瞩目的分钟寺区域，包括东叁金茂府、世茂北京天誉、合生缦云等。数据显示，今年，6月长安九里首开揽金20亿，长安云尚首开热销18.5亿；8月，中海甲叁號院首开20亿，北京金茂府2期首开21.5亿；9月，缦合北京推出16套总价过亿。9月30日，中海天钻、颐和金茂府、融创香山壹号院三盘同天开盘。中海天钻首开23.6亿，颐和金茂府首开50.6亿，融创香山壹号院首开45.2亿......11月北京豪宅成交市场继续走高，总成交额64.71亿元，环比10月上涨24%，成交286套，环比10月增加22套，总成交面积6.25万平方米，平均成交价103512元/平方米，环比价格增加3742元/平方米。北京链家研究院院长高原在接受采访时分析：“近年来北京对品质住宅的市场需求是稳步提升的，但供给端近3年以来地段较好、品质较好的新盘入市却较为有限；因此，目前在北京市场，品质住宅的供需存在的结构性失衡，造成了局部较为火热的现象。”在他看来，有竞争力的产品将持续受到市场追捧。无独有偶，在上海，豪宅项目认筹率超过400%的现象屡见不鲜。近期，融创徐汇滨江壹号近日开启认筹，提出了高门槛的购房验资要求。有报道指，截至12月11日，认筹仅4天的融创徐汇滨江壹号项目共收获超过1060组客户，收取认筹金超60亿元，认筹率高达462%。“新房限价，还有资产保值心态。毕竟今年货币宽松，资产保值意识比以往更强了。”上海中原分析师卢文曦称，上海今年10万+的套数比去年多了一倍。上述业内人士分析，疫情带来的改善性需求之外，一二线核心城市的高端住宅受热捧还有出于资产配置的考量。 
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