大湾区资产注入,绿地香港开始直线超车了
阅读:1497 2020-12-20

2013年8月27日,绿地集团借壳盛高置地在香港上市,同时改名绿地香港,此举轰动资本市场。

 

这几年,绿地香港默默积累、快速发展,业务重心放在了长三角及泛珠三角区域(云南、广西等),截至2020上半年,绿地香港拥有土地储备已超2200万平方米,其中珠三角项目仅两个。

 

01

蓄势七年,厚积薄发

 

2020年10月12日,绿地香港发布公告,将从母公司绿地控股收购广州绿地房地产开发有限公司(以下简称“广州绿地”)全部股权,总代价72.6亿元,其中包括36.4亿元股权转让价以及36.2亿元净负债款项。

 

2020年12月10日,绿地香港召开股东特别大会,独立股东以99.99%的投票比例赞成通过了此次非常重大的收购议案。

 

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在行业面临严峻挑战时期,绿地集团将大湾区发展的重任交给了敢打硬仗、勇于突破的绿地香港团队。

 

此次交割后,广州绿地将成为绿地香港的全资子公司,绿地香港将获得包括广州绿地主体公司、46间子公司、3间共同控制实体及6个分支机构的所有权。

 

绿地控股与绿地香港为母子公司关系,收购完成后,绿地集团仍通过绿地香港持有广州绿地,所以对绿地整个集团来说影响并不大。

 

此次交易向外界表明,绿地在大湾区的业务已由绿地香港全盘接手,绿地香港将全力深耕大湾区。

 

02

绿地的广东往事

 

实际上,绿地集团早在2010年就布局进入大湾区。

 

当年12月,绿地以14.4亿元总价拿下广州白云新城一商业金融用地。这正是后来的白云绿地中心,也是绿地在华南的首个综合体地标项目。

 

随后不到一个月,广州绿地正式成立。

 

2012年,绿地加大广州的拿地力度,其于当年2月以低价拿下广州海珠区两幅商业金融用地。半年后,又斥资4.78亿元进入广州花都区。随后几年的时间里,广州绿地还先后进入佛山、东莞、深圳、江门、湛江、汕头、阳江等地。

 

但是,绿地在湾区的发展可谓“起了大早,赶了晚集”。


2015年时,绿地广东事业部就提出“挺进华南房地产市场第一阵营”愿景,然而直至2019年,绿地广东事业部销售规模还未突破300亿元。

 

绿地集团试图给这只庞大而又缓慢的机器注入一些新的活力,据数据统计,2019年绿地9个区域管理总部、超过一半负责人发生了变更。

 

在2020年初的绿地集团媒体交流会上,总裁张玉良直接回应了该部分调整,他表示:“地产行业企业分化严重、压力很大,企业在这样的环境下要发展,首先要改善制度,改善制度还不行就换人,通过换人来增强新的动力。


面对业绩瓶颈,绿地急需找到大湾区发展的破局之道,将广州绿地整合进绿地香港成了当下局面的最优解。

 

03

收购是门双赢艺术

 

早在2019年底,绿地调整大湾区业务的动作已有迹可循。炸天团认为,大湾区是绿地最为重要的战略之一,此次收购是一个“两全其美”的买卖。

 

于绿地集团而言,广州绿地的发展一直不温不火,也难以让人满意,让绿地香港将其“收购”也是内部重组、优化资源配置。

 

于绿地香港而言,这两年在粤港澳大湾区的发展势头正猛,此举相当于加仓运粮,更能助推其深耕粤港澳。

 

收购前,绿地香港收益非常稳定,2017-2019年,绿地香港均保持了较高的增长。三年间销售金额为301亿元、379.25亿元以及484.58亿元,同比分别增长65%、26%以及28%。

 

值得一提的是,绿地香港完全具备这个能力去吸收广州绿地的所有业务,关键在于其净有息负债率和财务结构一直非常健康,即使在“三条红线”的融资新规标准下,公司对应的三项举债指标均在规定限额内。

 

其2020年中期净有息负债率保持在38%的低位水平,剔除预收款的资产负债率为50%,现金短债比为1.86。此次收购完成后,其模拟合并后的净有息负债率为48%,剔除预收款的资产负债率为57%,现金短债比为1.49,仍然不会触碰任何一条红线标准,展现了其强大的经营能力和抗风险能力。

 

对于房企来说,土地储备是其可持续发展的“血液”,也是其未来规模的保障。

 

虽然现在房企均强调“有质量发展”,不再将规模作为发展唯一衡量指标,但对于中小型房企而言,没有规模就没有话语权。

 

值得一提的是,此次并购使得绿地香港在继续保持长三角区域优势地位的前提下,土储结构进一步优化,同步实现了珠三角区域项目数量、面积的大幅提升。

 

数据显示,并购完成后,绿地香港在大湾区土储陡增800多万平方米,其总土储历史性地突破3000万方,其中长三角区域、包含大湾区的广东、一带一路门户区的土储占比分别为25%、34%和27%,而并购前公司在广东省的土储占比仅为9%,土储发展布局将更为平衡。

 

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另外,收购后,绿地香港在粤港澳大湾区项目数量将从2个提升到31个,不仅在布局上直接渗透到广州、深圳、东莞、佛山等重点城市,数量上也将形成规模优势,城市总数量从原有的26个跃升至36个,可展望的舞台很大。

 

绿地香港收购广州绿地,真正做到了1+1>2的效果。

 

04

绿地香港的湾区梦

 

这并不是绿地香港第一次介入到大湾区的投资与开发。

 

早在2017年,其就通过布局文旅小镇的方式,先后11.4亿元的收购了佛山1170亩的文旅项目以及18.55亿元收购肇庆宋隆小镇。

 

彼时,绿地香港总裁陈军称,此举为“公司布局广东省的重要战略之一”。

 

2019年,张玉良成立粤港澳大湾区指挥部,由绿地香港总裁陈军直接负责,这也为绿地香港接手绿地集团大湾区发展埋下伏笔。

 

时至今日,绿地香港股东大会顺利通过收购广州绿地议案,从整个过程来看,绿地香港在大湾区的策略一以贯之,布局节奏不疾不徐,这让其在瞬息万变的市场中及时调整并捕捉新机遇。

 

炸天团一直都认为,绿地香港是一个低调而极具实力的“潜力股”,为什么这么说呢?

 

有一点容易被大众忽略,就是绿地香港的估值。

 

绿地香港自成立以来,已经累计为股东创造价值近75亿元人民币,其每股收益从2013年的0.02元增长至2019年的0.89元,增长了近44倍。累计每股收益已达2.72元。ROE也从2013年的0.7%上升到2019年的22%,提升超20个百分点。其股利支付率从2016年开始一路攀升并稳定至当前25%水平。

 

但目前绿地香港的动态市盈率仅在2.6倍,远低于行业均值的4倍以上,其市场价值被严重低估。

 

另外,绿地香港有绿地控股这个无比坚实的航母,张玉良的商业宗旨一直都是“做政府想做之事”,勇于担当敢为人先,这也让其成为最受各地政府青睐的企业家。

 

由此,低成本拿地优势体这是其它地产商不具备的,这个优势也顺带遗传给了绿地香港,低成本获地优势应该是地产商最为重要的护城河。


最后一点,伴随着美元货币的大量发行以及中国经济的强势崛起,人民币正处在强力的上升通道。对于外资买入人民币资产的绿地香港来说,有资产升值的巨大空间。

 

2020年,绿地香港将销售目标设定为550亿元,长远而言,其计划是在2021年要实现1000亿的销售额。

 

从这两年的增速看,要在2021年完成千亿目标为时尚早,绿地香港需要一定的助力,而此次收购广州绿地则是完成千亿目标的重要筹码。

 

随着张玉良把粤港澳大湾区的重任交予陈军,绿地香港或许将在大湾区找到开创新篇章的破局之路。


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