2021年，中国楼市向何处去？

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据新华社报道，12月18日，中央经济工作会议公报发布，再次对房地产定调：

解决好大城市住房突出问题。

住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

 

要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。

要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

这是最近几年来，顶层会议对房地产着墨最多的一年。

这次会议，不仅再次重申“房住不炒”，而且明确提出“住房问题关系民生福祉”，且将“解决好大城市住房突出问题”作为八大年度任务之一，“租购并举”、长租房等获得更加充分的重视。

这意味着，中国房地产的定位要发生明显变化了。

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解决好大城市住房突出问题，意味着什么？

这次会议，将 “解决好大城市住房突出问题”与“强化反垄断和防止资本无序扩张”等共同列为2021年八大重点任务。

与往年相比，今年不只是对“房住不炒”的简单重申，而是将房地产问题单列一项，且以 “重点任务”的形式而存在，可见住房问题的重视程度之高。

解决好大城市住房突出问题，释放了什么信号？

一方面，大城市房价问题更为突出，更需要重视。

与中小城市相比，中国大城市房价可谓居高不下。

全国商品房均价接近1万元，而北上深房价均已突破6万元，广州、杭州、厦门则突破3万，部分强省会城市房价超过2万，均创下历史新高。

同时，与中小城市相比，大城市往往都是人口流入、资源聚集、产业发达所在。房价上涨动力更足，居民炒房热情更为高涨，房地产在经济全局中的地位更为重要。

因此房价涨跌更关乎全局，一旦陷入大涨大跌的局势，影响的将不只是一城一地。

另一方面，大城市房价居高不下，业已成为影响基础民生的重要问题之一。

正如会议公报所言，住房问题关系民生福祉。

这表明房地产不只是拉动经济和维系土地财政的工具，不再只是单纯的经济问题，而是基础民生问题，关系到每一个人。

从经济视角转向民生视角，这是中国房地产的最大转向。

03

租购并举，将会成为未来中国房地产的主方向。

与往年相比，这次会议对租赁的重视程度前所未有之高。不仅关注了租赁房建设、租房权利，而且连长租房、租赁税费、租金水平都纳入了政策范畴。

相比于千方百计增加租赁住房，更值得重视的政策信号有三点：

其一，房租调控，将会成为常态。

长期以来，中国楼市调控的重点在于房价，从限购、限价到限贷、限售，均聚焦于房价；而房租问题，则由市场进行调节，这一局面即将得到改变。

相比于房价，房租更关乎稳定的基本盘。

在一二线城市，租房是许多人生存的最后防线。房价过高还能以无奈的态度置身事外，转往租房市场。

房租一旦过度上涨，超出必要的承受底线，那就无路可退，影响的不仅是消费，还关乎城市经济发展和抢人的基本盘。

其二，租购同权，有望得到更进一步的落实。

国人之所以热衷于买房，除了“房价跑赢通胀”这一根深蒂固的认知之外，更重要的是买房与租房的权益有着天壤之别。

租购不同权，这是中国住房市场的重要症结之一。房产背后附着了太多的福利，这让房子除了居住属性和投机属性之外，还包含了户籍属性和教育属性，以至于尾大不掉。

2017年广州等城市就提出了“租购同权”，这一政策仍有待推进落地。会议提出：“逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利”，正是对这一问题的回应。

其三，长租房问题，获得顶层关注。

这两年来，长租公寓问题受到普遍关注。一些长租公寓通过高进低出、长收短付，借助租金贷，生生把简单的租房交易完成了金融游戏，同时带动了房租的上涨。

一旦资金链出现问题，长租公寓问题就会尾大不掉。所以，解决好长租房问题，有必要让租房的归租房，金融的归金融，规范市场发展。

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需求侧改革，意味着什么？

近日的中央会议首提“需求侧改革”，这与5年前的“供给侧改革”形成明显对应。

2015年开启的供给侧改革，拉开了去库存的大幕，包括房地产在内的众多行业至今都深受影响。

这一次的需求侧改革，对房地产又有多大影响？

根据《人民日报》有关评论文章，需求侧改革战略重点”在于扩大内需、促进消费、拓展投资。

这与过去常说的刺激需求有着明显不同。过去强调需求管理，除了扩大内需之外，还侧重于对地产、基建的强刺激。

这一次，需求侧改革的着眼点，虽然仍在扩大内需，但重点必然落到内循环、收入分配、新基建、房住不炒等领域。

想要扩大内需、促进消费，高房价始终都是绕不开的关键一环。

在国内大循环、需求侧改革时代，稳定房价、遏制非理性上涨则是必然结果。