说到繁荣，可以追溯到2019年关于寻找北京活力街区的一次研讨会。面向城市的活力秩序，我们做了一套评估指标体系，从人口、商业文化活力和产业创新活力等各个维度，对北京各个街区做出评估。

进行这项工作参考了许多资料，其中非常重要的资料是《城市因何而繁荣》，这本书对美国50个街区进行研究，提出了关于城市因何而繁荣的15项关键指标，包括城市密度、城市核心、建筑高度、街区大小、可达性和可视性、交通模式等。其中也有社会指标，包括教育、种族和多样性、年龄和社交媒体的联系，还有写字楼附近空置率等财务指标。同时，该书总结了优秀街区的12项共性特征，比如混合功能使用、人口密度、建筑高度、适宜的步行尺度和道路分级系统、交通模式、慢行优先、用地类型混合、开敞空间和绿色空间，还有步行核心、品质公共空间和公共设施、年轻人、社交媒体与节庆事件。 

关于美国优秀街区共性的基因在中国是否一致的问题，担任望京责任规划师的过程中，望京小街的更新工作给了我们一个验证机会。

望京小街是望京街道典型的缩影，它是位于望京街道的东南侧的一条商业街，全长380米，两侧是方恒购物中心和万科时代中心，餐饮活力、商业活力一直不错，但存在交通拥挤、停车问题突出、环境脏乱、商业品质不高等问题。且近年来空间秩序一直在衰败，活力也受到了影响。是否可能通过城市设计与更新工作，让街区实现高质量发展，既保持活力，还能让秩序得到提升，这是需要探索的问题。我们用城市因何而繁荣的共性指标来对望京小街的旧状进行评估。

这个现象背后主要有三个问题：

1. 街区功能规划与管理失当落后。街区核心道路的原定功能以车行为主，但车辆通行功能已经基本退化，占道管理困难。道路的隔离现象突出，车行功能退化的基础上人行便利也受到了严重限制，商业街的可步行性被明显弱化。街面空间缺乏维护人员、机制和资金，空间品质不高，缺乏公共空间功能性的同时也缺乏景观美感。

2. 空间产权破碎与运营统筹缺位。望京小街两大运营主体，一是方恒，二是万科，但是主要的临街业态商业存在大量的小业主。N个小业主和两大运营商缺乏统一业态规划运营，所以业态较混乱，在管理上各家自扫门前雪。

3. 利益群体多元与共同愿景缺失。街区内部的利益相关方众多，在商业主体多元的同时，还存在本地居民利益与就业者的利益协调问题、管理方的规划效果要求与经济效益诉求。比如望京街道某楼盘，地下空间与商业连接，共享停车场，存在本地居民、企业上班族和客流之间的大量矛盾。

在这背景下，望京街道会同万科、方恒和责任规划师团队一起开始了望京小街的更新策略设计。

1. 规划。第一，将交通性的道路进行功能转变，变成以步行为主的道路。第二，设计重要的步行核心。第三，增设公共空间。两大业主的中庭释放出一部分空间并变成开放功能。这意味着要把机动车的道路调整以及内部公共空间进行梳理。在规划方面可行，但法规层面是否可行存在不确定性。

2. 管理。优化停车管理，包括地下空间的停车和路侧停车资源的释放，机动车、共享单车和外卖员、客流的动线管理，增加外摆管理，在望京街道成立专班进行快速响应，以及对外卖企业和共享单车企业进行约谈，限制投放和规范停放，推进地理围栏的布设。

3. 设计。望京小街空间改造的参与方进行了景观风格重塑，包括德式风情街设计、景观标志节点、互动装置、统一店招设计，以及艺术装置布设。

4. 治理。在公共资金投入上，望京街道将原来用于做更大区域的资金集中到这个区域。通过政府资金投入撬动社会资源合作，万科出资与街道合力改造了区域的公共空间，方恒逐步腾出地下空间近一半的超市面积，释放出大量的机动车停车位，以解决机动车停放问题。小业主也形成了较好的沟通机制，组建了商户议事会，并在这一基础上约定了“小街公约”，并以此为基础形成了望京小街商户联盟。联盟的成立可以维护、更新街区的管理约定，包括小业主如何遵循业态、店招、垃圾分类等一系列动态管理要求，这样形成治理体系。

5. 运营。现在整个区域具有商业业态统筹，具备了业态规划的条件。二是节庆活动设计，包括开街日活动、汉堡节活动、6校毕业设计展活动，以及朝阳区上市企业敲钟活动。节庆活动有助于提升活力。在这类活力运营的基础上，开始运作社交媒体，鼓励居民自发传播小街品牌，发挥社会媒体的影响力。

经过更新，望京小街得到很大改善。望京小街观察站的观察员一直在跟踪、评估，包括街道绿化提升、绿视提升、可步行率提升等，其中最重要的是街区环境质量提升。街区商业更加繁荣，商业密度提升约10%，文化设施数量提升13%，餐饮多样性提升8%，国际化餐饮指数更是增加200%，节庆活动日数量增加130.4%。

过去，望京小街许多矛盾集中在停车位上，通过空间整治和管理改善，街区停车需求进一步满足。小街增加了1倍多的高等时段机动车停车数量，增加了300%的非机动车停车数量，显著的停车矛盾得到了缓解。街区吸引显著增加，工作日客流增加了200%，休息日客流增加了370%。从社交媒体情感来看，望京小街呈现出60%的赞扬，近40%的喜悦，1%是惊奇。望京小街在社交媒体上少有负面声音，少量负面声音来自于业主、商家和客流之间的矛盾，比如停车位问题、活动噪音问题、光污染问题，但是这些问题很快得到响应专班小组的解决，接诉即办的结果表明，街区负面问题的解决率和满意率均为100%。望京小街的治理效果非常明显。

1. “繁荣”的共性：幸福总是相似的。通过套用城市因何而繁荣的指标分析发现，无论是美国的街区，还是北京的街区，繁荣是有共性的，所谓的幸福总是相似的，12个共同基因在望京非常明显。

2. “模式”的基因：失序+自持+规模+业态+运营。我们都知道有个社会资本参与老旧小区更新的“劲松模式”，那么望京小街是不是也能成为一个社会资本参与商业街区更新的模式呢？通过研究，望京小街模式的成立需要非常多的内在条件。大体上来说，如果再产生一个望京小街，首先必须是空间失序的区域，才有可能通过软性的提升和小部分的资金投放来大幅提升环境质量。二是需要有大的自持业主，仅靠中小商家的更新无法完成。只有自持并拥有一定的自持规模，才有可能通过环境改善、空间治理改善促进租金提升，通过租金提升带来社会资本投入的回报，这是规模门槛。三是要有多元业态，有写字楼和商业，如果是纯写字楼区域，绝对做不成望京小街模式。商业是大幅促发活力和影响力的重要手段。四是需要整体运营。

3. “治理”的力量：上合力+下齐心。望京小街的改造是多部门协同努力的结果，发改、住建、城管、商委等部门都在帮望京出力，开展工作。第二是下齐心，望京小街主体特别多，居民、大业主、小业主、政府之间需要齐心合作。在更新过程中，街道、大的运营主体都主动投入，面向社会贡献自己的价值，（不久后位于万科时代中心7楼、8楼，由望京街道和万科共同开放物业和投入建设的的高品质文化设施——“晓书馆”也将面向社会开放）。几大主体的努力打动了小业主，让他们充满信心。

同时，通过快速响应和红利的释放，让自组织的居民业主能够形成良好的对话，而不是激化矛盾。所以，在小街更新过程中尽管也有一些市民意见和投诉，但我们听到的只是杂音，而没有让争吵变成主旋律。这也是望京小街能成为2020年下半年北京最有影响力的城市更新事件和最有活力的商业街区的重要成功经验。