TOP30房企的共识:一二线做规模、三四线做利润
阅读:1794 2021-02-03
2020年宇宙头部房企碧桂园、恒大、万科将房企离万亿的距离越拉越近

当前几年,整个行业还在讨论规模至上,千亿俱乐部是个门槛的时候,此时不少规模房企已将规模目标锁定在2000亿、3000亿、甚至是5000亿

但同时,随着调控力度的毫不放松,以及行业利润的摊薄,更多房企也开始关注企业规模与利润上的平衡发展

房地产的利润结转往往有2-3年的时间差,17-18年的上升的市场周期与火爆的楼市,掩盖了房企19-20年粗放发展模式对吞噬效应


01

城市分化正在加剧


中国有六百多个城市,其中一二线城市只占了4%,而构成中国核心的,其实就是一个个三四线城市

首先是一二线城市无论是房价还是城市界面上都在逐渐的趋同

当我们再深入一些,下沉到三四线城市中去看的时候,我们会发现另一个现象,就是三四线城市在无意间正变得很不一样

房企的投资逻辑大面上是简单粗暴的

GDP、人口、产业等基本决定了进入性标准,所以一二线城市在房地产发展初期甚至是前几年都是头部房企的主战场

而如今,三四线城市也开始慢慢分化,部分甚至开始崛起

较为突出的可以分为两类:资源型和产业型

资源型城市是指依托于地利,依托于正式本身的资源而崛起的一类,比如山西大同、安徽铜陵、黑龙江大庆等

但这类城市往往在发展商不可持续,随着环境保护的要求越来越高,以及资源的逐渐消耗,这类城市会逐渐走向衰退

而另一类产业型的三四线城市才是未来可能进入二线的代表,这类城市在近些年的房地产市场和规模房企选择是否重仓的重要标准

比如南通、扬州、台州等城市

未来的城市分化中将会呈现以下的特点:

一二线城市将会逐渐趋同,房地产市场表现充分竞争,超额利润基本没有

三四线城市将会进一步分化,差距将会越来越明显,发展势头迅猛,产业结构有所支撑的城市将会带来更多的利润



02

头部房企的困境


中国的房地产市场对于头部房企的定义和区分比较简单粗暴:规模

然而规模有时候是把双刃剑,没有清晰和战略和发展对策,头部房企也很容易被规模绑架

“世界500强,也很容易成为世界500大”

对于企业而言,盈利能力是最重要的价值体现,但对房地产行业而言,在行业平均利润率既定的前提下,行业的标尺也更侧重于规模

毕竟,规模就是话语权!

那么头部房企的困境就在于既要维持规模的增长,又要保持利润的增长,提高盈利能力

尤其是外部竞争环境日益激烈,一二线城市甚至行业平均利润率3%-5%,为有甚者,在部分核心城市房地产开发的利润与制造业相当



03

利润与规模的平衡


基于以上一二线与三四线城市分化逻辑,以及头部房企规模与利润的平衡诉求

越来越多的房企逐渐形成共识,破局之道在于:

“一二线做规模,三四线做利润”

一二线城市有人口、经济、产业等的支撑,房地产市场稳中有升,投资风险较低,在充分竞争的市场环境下,能够从市场中获得的利润固然也是对等有限的

对于一二线城市不与市场做博弈,认清行业现状,合理分配投资额度,提高企业发展规模和周转速度

对于三四线城市,需要关注城市分化中的投资机会,抓实市场及城市发展的红利,同时打磨操盘能力和品牌溢价能力,获取超额利润

未来有竞争力的房企将是在核心一二线城市中做规模;在发展势头良好,有市场支撑基本面的三四线做利润


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