为控制城市的蔓延与扩张，综合性计划方法（comprehensive planning approach）已被许多城市广泛的应用来作为管理城市成长的工具，并期待其能引导城市成为紧密的型态（compact forms）。

以美国为例，成长管理（growth management）与智能型成长（smart growth），已发展成为控制城市蔓延的主要概念（Porter 1986; DeGrove and Miness， 1992; Stein， 1993; Nelson and Duncan， 1995; Urban Land Institute， 1998; Porter等, 2002; Szold and Carbonell, 2002; Bengston等, 2004; Barnett, 2007）。

在不同的管理城市成长方法中，城市含容政策（urban containment policy）是美国许多城市广泛采用的，且已应用到许多国家中（Bengston and Youn, 2006; Couch and Karecha, 2006; Millward, 2006）。

城市含容政策，主要可分为三个形式：城市成长界线(Urban Growth Boundaries, UGBs)，城市服务界线(Urban Service Boundaries, USBs)及绿带（greenbelts）（Pendall等, 2002）。其中城市成长界线是最广为人知的。

台湾地区虽然未如国外一般实施UGBs，但就都市土地及非都市土地使用管制情形而论，台湾地区的都市计划界线具有UGBs特性，但其特性与国外UGBs的性质略有不同（金家禾，1997）。

以台北市为例，因台北市并无非都市土地，但其都市土地中的保护区和农业区性质与UGBs实施后界线外的土地概念相似，如台北市政府都市发展局年报（台北市政府都市发展局，2012）所示，将保护区、农业区等分区统一归类为非都市发展地区。

因此，都市发展用地包含了所有的开发用地，既有商业区、住宅区、工业区与相关公共设施，例如公园、绿地、广场等，也有保留农业区、设置保护区及区域计划中非都市土地等非都市发展用地。因此，为避免与UGBs混淆，本文将都市发展用地与非都市发展用地定义为都市建设界线（Urban Construction Boundaries, UCBs），如图1所示。

图1  UCBs概念图

对于UGBs限制城市不当扩张的功能，文献上有正面的例子，如Gennaio等(2009)以瑞士为例，从建筑密度之变化归纳出UGBs是可限制城市不当扩张的；且部分文献透过实证发现UGBs对于控制城市蔓延以及增加城市化地区密度有一定的贡献（Patterson, 1999；Nelson and Moore, 1993；Kline and Alig, 1999）。

但亦有持悲观态度的，例如，部分文献认为UGBs的效果没有预期中的比其他未实施UGBs地区对于控制城市蔓延要来的好（Richardson and Gordon, 2001；Cox, 2001；Jun, 2004）。可惜的是，不论持何种论点者，都没有说明UGBs限制城市发展的效率好或不好的原因为何，此为本文研究动机之一。

另外计划是透过信息（information）的释放来影响其他人的行为及决策，本文亦好奇开发者面对此种UCBs控制工具的态度为何？因此在假设地方政府与开发者完全理性（Knaap等, 1998）的情况不存在下，本文尝试地从财产权（property right）的观点来解释UCBs的影响(Barzel, 1991)，并以展望理论（prospect theory）的观点(Kahneman and Tversky, 1979)，利用问卷实验，分析开发者对于UCBs实施的态度差异，最后进行政策意涵的讨论以及相关建议。

本文第一节为前言，第二节为研究设计，第三节为研究结果与分析，最后为讨论与建议。

通过上述的分析与解释，仍无法完全了解开发者对UCBs真实行为或态度为何，因此仍须透过问卷设计，针对二种对象进行问卷调查。

第一种为实际从事城市规划的公部门人员，因为公部门人员对于都市计划及城市成长管理皆有一定的实务经验和认识，原则上或合理上，应该多数的人会认为UCBs可有效抑制UCBs外的发展，若能透过问卷得到与假说相同的结果，将更具说服力。

第二种为城市规划或不动产开发等相关科系中高年级的学生，因为该类学生具有都市计划相关知能，虽无实际从事开发之经验，但因问卷简单、透明及背景一致反而更能单纯及不被其他因素干扰的作答，较准确的呈现态度的改变。

本文针对第一种公部门人员，将以台北市政府都市发展局及新北市政府城乡发展局为受测对象。第二种则以国立台北大学不动产与城乡环境规划学系大学部三年级学生为对象。共发出问卷130份，依照中央极限定理（Central Limit Theorem, CLT）当样本数很大（n≥30）时，不论母群体是何种机率分配，样本平均数的抽样分配为近似常态分配（引自方世荣，2002），以利统计分析，本文发送的问卷中，台北市政府都市发展局及新北市政府城乡发展局各40份，国立台北大学不动产与城乡环境学系50份。

问卷内容区分为五大类，共九题。

第一类（第1题），主要测试对于本文依据财产权所做的解释是否合理。

第二类（第2、3题）测试开发者对于界内及界外土地取得之损失或获得的态度是否会有差异。

第三类（第4、5题）测试开发者对于界内及界外土地取得开发心理价值之差异是否会有差异。

第四类（第6、7题）测试开发者对于界内及界外土地取得是否会有参考点的差异。

第五类（第8、9题）测试开发者对于划设UGBs前后，承担风险能力是否会有差异。

问卷结果利用统计软件SPSS 12.0 进行平均数差异t检定、单因子变异数分析（ANOVA）及Tukey法进行事后比较分析。

本文共发出问卷130份，回收118份，回收率90.8％，其中有效问卷114份，约占回收问卷96.6％。

题1（本文基本假说是否合理）

问卷统计如表1所示。在114份有效问卷中，选择「愿意以每坪100万买界内土地」共计61份，约占有效问卷的54％，选择「会向界外寻找买地价较低的土地」计53份，约占有效问卷的46％。显示将近有一半比例的受测者，会因划设UCBs后，往界外寻找土地来进行开发。

表1  问卷题1之统计表

从统计结果来看，就全部受测者而言，UCBs的划设，确实会产生“推力”，使部分受测者选择往界外寻找土地，并非能完全或大部分的控制在界内发展。从财产权获得的角度来看，选择后者可能是由开发利得的角度切入。

题2及题3（界内及界外态度是否有差异）

在假设开发者评估“损失”（losses）或“获得”（gains）是以实际利润为参考点（reference point）的情况下，假如UCBs划设之后开发者对于界内及界外之态度并无不同，当开发者于题2选择「界内损失感强于或等于界外获得感」时，于题3应选择「界内获得感弱于或等于界外损失感」；当开发者于题2选择「界内损失感弱于或等于界外获得感」时，于题3应选择「界内获得感强于或等于界外损失感」。

但如果UCBs划设之后开发者对于界内及界外之态度并不相同，则当开发者于题2选择「界内损失感强于或等于界外获得感」，于题3则会选择「界内获得感强于或等于界外损失感」；当开发者于题2选择「界内损失感弱于或等于界外获得感」，于题3则会选择「界内获得感弱于或等于界外损失感」。

由统计表2中可清楚获知，当UCBs划设之后，开发者对于界内及界外确实产生态度不一的情形（62％＋9％）。至于界内及界外损失感及获得感之差异及是否具显著性，以及以实际利润为参考点是否正确？将于后续题目中予以分析。

表2  题2及题3问卷统计表

题4及题5（界内及界外心理价值差异）

对于开发者心理价值，其中题4在于测试开发者对于界内及界外的“损失”感的差异；题5则在测试开发者对于界内及界外的“获得”感差异。依照受测者问卷，V_内（-1000）平均数为71.01、标准偏差为14.802；V_外（-1000）平均数为59.08、标准偏差为15.206；V_内（+1000）平均数为64.15、标准偏差为17.168；V_外（+1000）平均数为70.96、标准偏差为12.425。本文利用SPSS（12版）进行相依样本t检定，在显著水平α=0.05下，结果如表3、表4所示。

表3 “损失”感成对样本检定

表4 “获得”感成对样本检定

从表3及表4可知，依据问卷的结果，在以实际利润为参考点的假设下，对于“损失”感而言，开发者对界内与界外有着显著性的差异，而且在损失的条件相同的情况下，界内的“损失”感高于界外；对于“获得”感而言，开发者对界内与界外亦有着显著性的差异，且在获得的条件相同的情况下，界外的“获得”感高于界内。这也隐含着开发者于界内开发，在乎的是是否会损失，于界外开发，则在乎的是是否会获得。即开发者会有动机，即获得感的满足以及损失厌恶（loss aversion），往界外寻找土地。开发者对于界内及界外心理价值的差异可用图2来表示。

图2 界内及界外价值函数图

题6及题7（界内及界外参考点是否不同）

题2至题5都是在假设开发者以实际利润为参考点进行的测试。而题6及题7则在于测试开发者于界内及界外之参考点是否相同。依据受测结果，如表5所示，可知对于界内而言，主要是以预期利润为参考点，但对于界外而言，高达67％受测者选择只要有利润就好，即表示参考点为0。

表5  界内及界外参考点统计表

换言之，对于界外而言，因其价值函数图参考点为0，故参考点向左平移，界内及界外之价值函数图调整为如图3所示。

图3 界外价值函数图（参考点为0）

依测试结果可知，大部分的开发者对于界外之开发会产生“获得”感，与题4及题5测试的结果吻合，即于界外开发，在乎的是是否会获得，此时开发者产生动机，即获得感的满足以及界内开发损失厌恶（loss aversion）的情形发生，往界外寻找土地，如表5所示。

题8及题9（界内及界外承担风险能力）

题8及题9主要在于测试开发者于UCBs划设前后对于风险承担的能力是否有差异。测试结果在没有划设UCBs前，开发者承担风险的能力平均为37.7，标准偏差为16.131；划设UCBs之后，对于界内而言，开发者承担风险的能力平均为37.39，标准偏差为17.912，界外为41.06，标准偏差为21.257。利用SPSS（12版）进行相依样本t检定，在显著水平α=0.05，UCBs划设前与划设后之界内比较结果如表6所示，UCBs划设前与划设后之界外比较结果如表7所示。

表6  UCBs划设前与划设后的界内承担风险能力成对样本检定

表7  UCBs划设前与划设后的界外承担风险能力成对样本检定

依检定结果发现，UCBs划设前与划设后的界内承担风险能力并无显著差异，即划设后对于界内而言，开发者承担风险能力并无显著改变。对于界外而言，依检定结果发现UCBs划设前与划设后的界外承担风险能力有着显著差异，且划设后的界外承担风险能力高于划设前。这隐含着当UCBs划设后，开发者对于界外开发有着更大的风险容忍度，产生风险追求（risk seeking）的情形，致使增强开发者产生向界外开发的可能。

本文从财产权之观点切入，针对UCBs对于开发者之影响提出理论性的解释，并透过问卷实验，发现本文假说：UCBs可能会造成UCBs外土地的发展，而非制止它的存在。UCBs实施之后，产生部分开发者会有往界外开发之情形发生，原因可能是开发者对界内及界外开发问题认知的框架（frame）不同而导致财产权追求（property right capturing）、界内损失厌恶（loss aversion inside the UCBs）及界外风险追求（risk seeking outside the UCBs），使得开发者态度产生改变。

具体而言，依照问卷结果，本文发现UCBs实施之后，产生部分开发者会有往界外开发之情形发生，原因包括：

(1)财产权追求（property right capturing）：部分开发者对于遗放于公共领域的财产权不愿意由地主获得，而转以向界外寻找额外的土地进行开发，以避免财产权的损失。

(2)界内损失厌恶（loss aversion inside the UCBs）：UCBs划设后开发者对于界内在乎的是是否达成预期利润，致使于界内开发会产生损失厌恶的情形发生，是向界外发展的“推力”。

(3)界外风险追求（risk seeking outside the UCBs）：UCBs划设后，由于界内损失厌恶的态度，开发者对于界外风险承担的能力提高，产生风险爱好（risk seeking）的情形，是向界外发展的“拉力”。

本文非属规范性（normative）的研究，后续若能在基本假说下，提出评估UCBs效率的量化指标，并选取适当的区域或城市进行实证，将是重要的研究工作。