文｜言若

编辑｜Coral

2020年受疫情影响，我们经历了一个堪称“魔幻”的一年。对于房地产行业来说，这一年在不断经历着反转。

头两个月的售楼处关停让房企的销售进入全面停摆，但疫情有效控制后的市场反弹和疫情带来的相对宽松的融资窗口期，又让企业迎来销售复苏与财务结构调整。然而好景不长，8月份“三道红线”的出台则让企业不得不重新调整战略重心，被迫挥动降杠杆的“大刀”，而年末最后一天，供给端的“两道红线”政策再次为行业添上“枷锁”。

2021年，反转依旧。“就地过年”的倡议为房企的春节档带来了一波售楼小高峰；随后不久，“集中供地”政策的提出又对企业的拓土布局、资金链、周转能力等全链条综合能力提出了全新考验。

3月份开启的年报密集披露期如今赛程已近尾声，在外部变化与政策高压之下，业绩会上众房企管理层的言论究竟透露了企业的哪些战略转变？让我们来一探究竟。

“三年规模冲击千亿、双千亿”“当年有信心冲击千亿、双千亿”，这些曾经是房企管理层“最爱”的表达言辞。然而在今年的业绩会上，他们却无一例外地开始强调规模、利润与风险的均衡性，甚至有不少房企明确表示：规模不再作为企业最为看重的指标。

这一转变背后源于去年8月，央行与住建部提出的重磅政策“三道红线”。该政策一经宣布便引发了行业的强烈关注。如果说2020年的中期业绩会上，房企管理层对于“三道红线”的横空出世，更多还是基于对政策导向的解读和理解。那么，时隔半年多的2020年年度业绩会上，众房企管理层对于“三道红线”政策的反馈则更为具体。

业绩会上，“三道红线”的达标情况成为房企管理层的“必答题”。企业是否实现“绿档“或是“降档”，成为房企主动对外释放的信息重点，而仍未达标的企业管理层亦给出了明确的“转绿”截止线。

事实上，自政策流出开始，攥着房企融资“小辫子”的投资机构和金融机构，对于企业评级与信贷评估的参考条件就已发生转变，从“以规模为首选”发展为“以风险控制为首选、规模与利润综合参考”。

对各路房企而言，政策出台还意味着“危”与“机”的不同命运。

对于一些长期保持“自律”的企业来说，政策给行业施加的“他律”反而在行业格局越发难以打破的当口，为企业带来了难得的跃升机会。比如头部房企中的龙湖集团，在“三道红线”出台之前，其就已连续5年保持“绿档”指标。龙湖集团董事长吴亚军在业绩会上表示，没想到“三道红线”政策反成利好，机构随即提升了对龙湖的评级，企业融资成本也得以进一步降低，财务安全边际越来越厚。

而有些企业却没有这么“好命”，过往被过度使用的杠杆在政策压力之下，迫使他们不得不依靠大幅降价促销，甚至变卖资产等方式，才能勉强实现“降档”。而这些房企的战略重心也被迫随之调整，风险管理成为企业未来发展无法逃脱的必修课。

一位从事房地产开发30余年的资深业内人士向新地产财经表示，“三道红线”的长远影响将贯穿企业的总体投资战略以及每年度的投资策略，具体影响表现在拿地、开工建设、销售、结利、融资(包含资本市场)以及企业人员组织机构调整等多方面。尤其是对于踩线的中小房企，政策将对其在区域方向选择以及企业未来发展增速等方面产生较大影响。而已经“转绿”或者始终维持“绿档”的房企则将拥有更多的拿地和融资机会，甚至使得企业获得“弯道超车”的可能。

此外，他预测，“top10房企的阵容也可能因此出现个别企业的变化。”

2021年春节过后，国土自然资源部为稳定地价，要求22城实行集中土地出让制度，一年共计三次的消息不胫而走。截至目前，已有北京、广州、杭州、济南、青岛、天津、郑州、深圳等地开始陆续落地“集中供地”政策。可以说，土地的战略布局以及拿地成本在很大程度上决定着企业未来的业绩发展，对于开年这一新变化，房企显然格外重视。

经新地产财经梳理发现，不少中小型房企已经开始主动调整自身的拿地布局策略。比如大发地产将原来的“1+5+X”战略，即渗透长三角核心区域，战略性布局成渝、中原、长江中游、广东、山东5大区域枢纽，积极寻找北京、天津、西安、福州等城市的发展机会，调整为现在的“1+1+X”战略，即坚持深耕长三角地区，重点落地成渝都市圈，适时布局国家黄金城市群。

大发地产董事会主席葛一暘表示，集中供地是对企业综合能力的一次全面PK，包括从拿地、资金统筹到运营再到产品力的迅速打造都将是巨大考验。

对于大发地产选择聚焦、深耕长三角主要城市和成渝城市群的战略布局调整，他表示，主要是基于企业对该板块、地块价值的理解和挖掘相对深入，决策相对高效，并且在拿地、运营等方面相对更有优势，能实现更快地开盘和股东资金的回笼，与此同时还能实现一定的产品溢价。

此外，高度聚焦的投资布局可以助力大发实现对于重点布局城市集中供地的全覆盖，能大大增加获取优质地块的概率。

前述资深业内人士进一步表示，在新政之下，短期来看，受到整体资金的限制，选择现有地域的聚焦深耕，对于中小型房企的发展显然更为适合。

贝壳研究院分析师潘浩亦表示，“集中供地”政策由于还叠加了“三道红线”政策，对于企业拓展土地规模来说，将取决于其获取资金的能力以及调配资源的能力。因此，对于中小企业来说，或许在现有地域的若干省份还能够具备这样的能力，而当需要拓展“不那么熟悉”的新区域时，由于不能再像过往那样依靠加杠杆进行拓展，难度也在增大，所以选择守住现有地域进行深耕或是其短期内必然的应对之策。

但对于众多中小型房企强调的“未来会通过加强合作拿地，以应对集中供地政策，进而实现企业布局拓展”的策略，潘浩表示，短期看，企业确实能够实现表面上规模的扩张，但是如果不参与操盘，相当于只是企业的一项投资。因为无法主导，所以对于项目何时能够形成回款是不可控的，也无法在企业需要的报表节点期对企业的业绩形成助力。

“长期看，即便看起来是拓展了新的城市，但是由于企业参与程度有限，能力都长在别人身上，没有形成自己的团队，在产品研发能力、政府协调能力以及客户资源积累等多方面并没能通过合作真正获取。”潘浩提醒到。

而前述资深业内人士则表示，虽然对于中小房企来说，拓展现有地域以外的城市存在资金、资源等方面的限制与风险，但这并不意味着合作拿地就真的能够显著降低风险。“特别是选择联合大型房企，只并表不操盘的方式，并没有企业对外宣传的那般既能稳赚不赔，又能规避风险、占领市场份额。这个逻辑就像散户去跟投机构一样，并不一定能够踩对机构赚钱的项目，依然是有赔率的。而对于机构来说，赔率风险是可控的，但对散户来说却是致命的。”

而大型房企对于集中供地的反应，则主要强调：持续强化一二线等高能级城市的结构占比与增加多元化拓土能力并行。

融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上表示，集中供地增加了政府供地的透明度，保证了土地供应量，对规模大和资金充裕的房企“非常有利”。“比如一次出来20或30块地，大企业可以都报名，拿下其中的两三块。而在公开市场上拿地，融创有较大优势，现有的58个城市公司负责120个城市，可以抓住板块轮动的机会。”

除去公开市场拿地外，融创中国的拓土方式还有收并购和产业项目。对此，孙宏斌表示，“这几年（行业中的）公司在快速分化，有的公司有好的发展，有的却难以生存。收并购的机会在今后会更多，相信下半年还会有能买的公司。”

此外，集中供地不仅对房企的资金提出了更高的要求，更为后续开发、销售等一系列链条带来全新的考验。因此，从长期来看，房地产企业在融资能力、成本控制、开发建设、周转速度、销售能力、运营能力、房屋质量以及后期服务等全链条能力的竞争也将进一步加剧，而大型房企在综合能力方面的优势也将加速强化，进而完成行业的加速集中与彻底分化。

万科集团董事会主席郁亮就表示，一系列政策的出台，标志着行业进入了明确的管理红利时代。在管理红利时代，行业最明显的变化是房子要回归居住属性，房地产要回归实业属性，他强调，这是明确且清晰的趋势。

回归实业属性意味着行业的回报水平逐渐向社会平均水平靠拢，并且房地产行业会从开发为主转到开发经营为主。企业不能再像过去那样通过囤积原材料赚土地升值的钱，并且回归实业属性也意味着行业不能再依靠加杠杆赚金融杠杆的钱，未来竞争会更加全面和激烈。

政策的持续收紧，人口出生率的急速下降以及住宅保有量的愈发饱和，均促使房地产行业的天花板变得愈发清晰。政策高压常态化与行业长期横盘之下，房企开启了多元化布局，试图能够迅速找到一条全新的第二甚至第三增长曲线。而现实是，大部分企业都经历了从“摸着石头过河”到最终确立目标实现“聚焦”的过程。

即使经历过弯路，那些通过规模有序扩张、不断打磨团队以及积极探索商业路径等方式真正沉下心来深耕第二、甚至第三业务赛道的房企们，也开始迎来“收获期”。

碧桂园集团总裁莫斌在业绩会上提到有信心在2022年实现建筑机器人和机器人餐厅的全面盈利，并表示“届时，机器人业务将为碧桂园的主营业务带来强大支持”，科技成果的商业化落地也将成为企业全新的“养料输送器”。

龙湖集团更可谓是多航道齐开花。

在商业运营航道，2020年龙湖如期新开10座商场，开业平均出租率高达99%。从收入和回报来看，去年商业的租金收入为58.2亿元，同比增长23%，五年复合增长率达32%。在租赁住房航道，龙湖冠寓的规模和影响力稳居行业前三。截止2020年底，开业6个月以上的房源出租率达93.3%，已开业房源数达9万间，全年共实现收入18.1亿元，同比增长55%。两大赛道作为投资性物业收入对全年贡献超76亿元，增幅显著。

龙光集团则依靠企业对于城市更新业务长期积累形成的“高增长、高价值、高效率”优势，过去三年累计孵化城市更新货值超过900亿元，并有望在2023年翻倍，且每年将贡献核心利润约20%。也正是基于城市更新业务的高利润率，让龙光集团在行业利润率普遍下行的背景下，能够保持盈利领先水平，并且实现连续8年ROE平均值超过30%。

或许正是由于初尝了多元业务的甜头，业绩会上众企业高管进一步透露出对于房后市场的加速布局战略。而目前看来，这部分业务布局主要集中在以新房代理和二手房中介为核心业务的租售服务，以及以整装、定制、智能家居等为核心的家装服务。

对此，潘浩表示，过往房企的赚钱逻辑基本是“踩对节点－拿对地—卖掉”。但随着市场规模逐渐饱和，住房需求减弱，开发业务的增量变得十分有限。而居者并未减少，并且围绕人相关的服务需求在愈发增多。

因此，房企也开始转变思路，从单纯做开发生意到开始不断拓展更多的流量生意，通过资产本身叠加服务，来创造持续的现金流。像是物业服务这样的板块已经在资本市场获取了很好的市场估值，这也对企业进一步探索更多业务板块形成动力。

2020年诞生不到两年的贝壳找房成功赴美上市，并且仅用了一周时间，其总市值便成功超越龙头地产股万科A。不仅如此，其最新发布的业绩报告显示，企业首次实现扭亏为盈，经调整后净利润达57.20亿元，同比增长245.4%。这堪比乘坐火箭一般的发展速度，着实让一众房企艳羡不已。

因此，头部房企的蠢蠢欲动也不难理解，他们开始通过孵化延长产业链条，加快房后市场的赛道布局。

2020年的最后一天，中国恒大旗下房车宝集团正式揭牌，宣布集团将由全民经纪平台、房车宝平台、房车宝SaaS管理平台三部分组成，囊括汽车、新房、二手房销售等业务。平台由中国恒大与152家机构合作共同成立，剑指降低中间渠道成本，让利消费者。

随后一众头部房企跑步入场的消息陆续传出，碧桂园服务推出租售业务品牌“有瓦”。龙湖集团官宣增加房屋租售、房屋装修两大主航道业务，并设立全新品牌“塘鹅”。万科亦表示把万物云内二手房经纪业务“朴邻”与房屋租赁业务“为家”两个品牌融合升级为“朴邻租房”。

而最新的业绩会上，企业管理层更是解释了新赛道的具体布局思路。龙湖集团CEO邵明晓表示，租售服务及精装服务原本从属于企业的C4智慧服务赛道，此次将两项业务提升至主航道，主要基于管理层看好未来中国主要城市的存量房市场，而企业拥有一定的能力基因，希望在此基础上能够审慎同时又高质量地进入到新赛道之中。

万科集团董事、总裁兼首席执行官祝九胜则表示，长期最大化的市场价值被明确为万科竞争战略的中心目标。

具体体现在，要在选定的赛道上建立领先优势。每一项业务根据所在行业的演变趋势，发现机会和威胁，结合自身优劣势，找到赢得竞争的关键因素，建立竞争对手难以模仿的价值主张和竞争优势，从规模数量的竞争转化为客户创造价值的竞争。要形成立体组合的能力拼图。因为竞争力度的增加，必须要打造出能突破行业难点的头部力量，实现中后台的协同才可能应对现在和未来的竞争力。并且，还需让科技涌入业务，提高企业运用科技力量的水平，不断释放潜在价值。

而在此前不久与贝壳找房的沟通中，新地产财经也获知其亦有意在家居整装领域加大投入。中国恒大同样在布局智慧家居业务板块。

虽然目前各企业对于新赛道还没有制定强制性的量化指标，但是头部企业这一系列愈发明确的提早布局，长期来看必然会对行业变革产生巨大影响。在不断增加新赛道的团队建设与商业模式的发现探索过程中，行业真正的“千里马”终将出现。

正如旭辉控股董事局主席林中所言，行业未来在稳健发展的前提下，只会存在“千里马”，即能持续、稳健增长的好企业，而再难出现所谓“黑马”。过往做“黑马”的企业都依赖于加杠杆，而现在却将长期处于一个去杠杆的时代。“在房地产已经进入的平稳增长期之下，企业必须要坚持做难而正确的事。”

郁亮则更为直接地表明，管理红利时代下，机会不再唾手可得，能否抓住这些机会，取决于企业有没有能力去解决客户的痛点，能不能提供有竞争力的产品和服务。虽然行业不能再赚大钱和快钱，但却可以依靠自身的努力，去挣暗钱、长钱和老实钱。得能力者得未来！