三道红线的威力正在显现!这些房企越来越危险了!
阅读:3005 2021-07-09
最近,“银行额度紧张”“二手房停贷”的消息不绝于耳。我们来看下央行6月10日发布的数据:5月居民部门中长期贷款新增规模今年首次同比转负——增加4426亿元,环比减少492亿元,同比减少236亿元。


把时间拉长更能看出差距:2020年前5月,居民部门中长期贷款新增规模是40264亿元,今年同期是29420亿元。居民部门中长期贷款,几乎跟房贷划等号,所以银行(针对房贷)钱紧也就不足为怪了。

水龙头关小了,房地产行业自然受到影响。虽然头部房企的销售业绩表现依然不错,但房企各有各的苦。小房企难,踩中“三道红线”的规模房企同样难。事实上,三道红线的威力,仍在不断发酵和扩大,如果房企不努力降负债,往后还会越来越难。

现在,踩线的房企很多事情已经不能干了。

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融资渠道不断收紧,拿不到钱

银行将房企划分成三六九等,哪些能放贷,哪些需要谨慎,哪些坚决不贷……在几年前就已是业内的公开秘密。

三道红线,对此作了进一步的约束。政策公布后,明源君独家对话过十余位百强房企董事长/总裁,他们几乎均坦言:三道红线带来不小的压力——即便不是实质性的,心理压力也很大。

为何?

一TOP30房企副总裁告诉明源君:现在投行不讲三道红线,对企业投资都是名单制,经营能力强,风险小,获取融资的成本低,规模大,才给你钱;其他的不是说融多少的问题,而是根本没机会。压力能不大吗?

最近,“商票”兑付事件,闹得沸沸扬扬。一些曾经的百强房企,竟然连几十万元的商票都无法如期兑付。

6月30日,财联社报道称,其独家获悉,央行等监管部门已经出手,将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围,要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报。

过去几年,由于融资渠道不断收紧,商票成为房企融资很重要的一条渠道。踩中三道红线的房企,纷纷加大商票的使用规模。房企应付票据总规模由2016年的 704亿元增长至2020年末的3932亿元,年复合增速高达53.7%(中达证券的研究报告)。

这种融资手段的成本很高,部分现金流紧张的房企,其部分商票年化利率超过30%!大多数重点房企的商票年化利率为10%-20%。已经是在铤而走险。

如果未来商票数据被纳入“三道红线”指标中的有息负债指标计算,碰线的房企,压力将进一步加大。

随着监管层针对房企的融资监管越来越严,资本市场上的秃鹫也闻风而起,部分踩中三道红线的规模房企的股票或债券被做空,甚至恶意做空。让其雪上加霜。

所以,我们看到,一些房企今年以来很少拿地,甚至几乎不拿地,这是对的。因为还抱侥幸心理,未来一定会付出代价。

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在部分城市已无资格拍地

近几年,出问题的房企基本都有以下问题:房屋质量差,原因很好理解,公司命悬一线,哪还有心思打磨产品;项目停工,或者烂尾;更有甚者,还一房多卖……

购房者的问题得不到解决,必然找当地政府相关部门,带来巨大的麻烦。

因此,近年来,我们看到,高能级城市拍地,设置的准入门槛越来越高。

其中典型代表是成都。

6月初,成都进行第一次集中土拍。这次集中供地,需要竞大比例的自持和大量的配建,因此,虽然表面上看,此次集中土拍的溢价率不高,但拿到手的地块,实际算下来的溢价率是非常高的。

此外,成都还限定了清水房价的最高价格,这意味着,房企想玩装修搞溢价的机会都没有了。

这么苛刻的条件,对房企的能力要求自然非常高。

为了防止问题房企抢地,增大后续麻烦,成都住建局颁发了一个关于限制竞买主体资格审查办法的文件,简单地说就是黑名单制度。

根据文件,存在烂尾的项目,拖欠工程款,在最高人民法院的网站上,被公开列为失信人的等,触碰到9条中任何一条的房企,均不具有参与土地竞拍报名的资格。其中,踩中三道红线,位列第一条——不符合三道红线规则,同时踩中了三条红线的房企,不具有参与土地竞拍报名的资格!

谈及为何没在成都拿地,一房企投资总表示:原本还想跟土豪联合一起拿,但是这个黑名单直接把我们卡死了。考虑到接下来可能更多的城市会跟进,该投资总表示:如果公司不改变的话,可能只有我自己改变了——跳槽。

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参与旧改,也不受欢迎

22城第一轮集中土拍热火朝天,面对同行的疯抢和飙升的溢价率,部分房企选择另辟战场。

比如,4月26日,未参加广州集中出让的富力,拿下广州海珠赤沙旧改,改造范围内总建面达152.86万平方米;4月30日,合景拿下广州黄埔双沙社区旧改,项目建新范围内总建面约250万平方米。

不过,旧改项目存在开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等各种风险。十几年还没动工,有些老业主至死都不能搬回自己家……这样的现象不在少数。

因此,近年来,原业主在选择实施旧改的房企时,越发谨慎。其中,就涉及“三道红线”的标准。

今年5月份,广州市增城区朱村街朱村村旧村全面改造项目公开选择合作企业,预计投资总金额71亿元。

该村对寻求合作的房企从规模、资产、旧改经验和引入产业4大方面,提出了详细要求。其中,非常引人注目的是,该村要求:合作企业实缴注册资本金不低于15亿元;企业总资产不低于1500亿元,企业净资产不低于380亿元,且剔除预收款的资产负债率不得大于70%!

简单地说,踩中三道红线的房企,就不要来了!

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为了防止合作企业违约,该村还明确了企业违约责任与退出机制。

据了解,早在2019年11月6日,朱村村举行旧村改造项目选择合作意向企业和表决大会,大华集团就成为了赢家。因为大华有丰富的旧改经验,而且“三道红线”零踩线。

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▲来源:大华集团2020年公司债券年度报告

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地产人和猎头,都敬而远之

最近一段时间,无论是主动跳槽还是被动优化的地产人不在少数,很多总裁“辞职”之后也只能去干副总裁,一是总裁的空缺少,二是即便有的房企有空缺,但风险系数很高。

去稳健的房企,虽然title降了,但是好好干,收入有保障。明源君此前专门分析过,为何网上都说地产人薪水高,现实中很多地产人却觉得自己收入低,其中一大原因就是流动性大,很多跟绩效挂钩、跟就职时间(比如一年一度的奖金等)挂钩的部分,你很难拿全,自然要打折扣。

高管如此,中层和基层,就更是如此了。高管多半已经财务自由,完全可以提前退休了,再找个工作,只是为了有事干,不脱离行业。绝大多数中层和基层家里没矿,工作是为了养家糊口,稳定性至关重要。

多年来,一直有熟悉的房企HR或用人部门,让明源君推荐人才。过去,人人对去大房企心神往之。这两年发生了很大变化,很多人宁愿去小一点,但发展稳健的房企,也不愿意去危险系数高的大房企,衡量的标准之一就是踩中了几条红线。

很多猎头公司也是如此。

前不久,某房企招聘多个中高层职位,我问了几个熟悉的猎头朋友有无兴趣。对方一听连连摇头:踩中红线太多,不干,因为干了也很难拿到钱。

据他们透露,跟银行/投行一样,猎头圈也会对房企划成几个等级,有些房企直接被拉入黑名单,踩中三条红线过多的房企,即便合作,也特别谨慎。因为很多运作进去的人才在这些房企呆不久,猎头费还没拿到,人已经走了。

而且,将人往火坑里推,也会损害我自己的信用,这事要特别谨慎,一资深猎头如此表示。

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优秀供应商只要现金,否则不合作

2019年初,新三板公司H企因2018年末净资产为负,遭全国中小企业股份转让系统实施风险警示,被“ST”。

公开信息显示,H企主要从事建筑智能化工程服务,公司收入的9成一度只来自于一家房企。

这是典型的一荣俱荣,一损俱损。与大部分地产项目一样,H企需要为合作方大量垫资施工。在合作房企正常状况下,H企的资金压力都十分紧张。

2014年,合作的房企陷入泥潭,几经努力也无法救活,2017年,合作方进一步被列入失信被执行人名单。包括H企在内的200多家供方的巨额工程款无法结算,H企随之陷入困境。

类似的例子比比皆是,只是严重程度不一。

有血泪教训在前。供应商老王对最近“商票”兑付的动向十分关注。过去,为了跟房企做成业务,收商票司空见惯。特别业内知名的规模房企,收商票是惯例,即使合同里标明了是现金交易,最后往往还是会拿到商票,如果非要现金,对方则会要求扣几个点的利息。

但今年以来,随着越来越多的“商票”无法如期兑付的事件出现,老王对收商票变得十分谨慎:现在基本要求现金。

因为,过去到期能如期兑付,问题不大,但现在各项政策收得越来越紧,高负债特别是踩中多条红线的房企,最后可能本都收不回。

“我每天一睁眼,也有一大群员工要养活,宁可少做点业务,也不能立于悬崖边

老王这么干,也有其底气,因为有些事,还真的就只有极少数企业能干,他们就属于极少数。

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购房者对高负债房企,充满警惕

降负债,无非开源节流。开源,很重要的一点是销售回款。但现在的购房者也越来越精明。

过去,购房者买房,看区位,看产品,看户型,看服务……当然,还有非常重要的一点:价格。

现在越来越多的购房者,还会关注企业经营的稳健性如何。其中的一个指标就是踩中了几条红线。

这非常好理解,缺钱的房企,很难沉下心来打磨产品,搞不好还会无期限停工,交房遥遥无期。

上述财联社的报道出来之后,紧张的,除了资本市场、房企、供应商等,还有广大购房者。

当天,就有一位网友焦急地问明源君:正打算买某房企的房子,但查了下发现该公司最近诸多商票到期批量拒付,再一查,踩中了多条红线。网上关于该房企质量问题的报道也非常多。

「高负债+质量问题多多,商票还可能被监控,其房子还能不能买?如果买了,能不能如期交房……」

这位购房者十分担忧,最终其决定:不买。毕竟,首付是掏空六个钱包才凑齐的。同时,还劝身边有意向的亲友不要买。

近年来,这种现象其实已经越来越常见。随着监管继续加码,如果房企的负债过高,卖房会越来越难。

小结

除了三道红线,还有房贷两集中,加起来是五条红线。五道红线下,房企必须要做出改变,继续依靠高负债推动规模发展,终将把企业带入万劫不复的境地。


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