上月，由CallisonRTKL联合ULI（城市土地学会）举办的北京城市建筑双年展分展场沙龙活动——《城市更新中的商业价值 vs 商业迭代引发的城市变化》，在西单更新场圆满举办。

本次推送将带您回顾十位领域内专家学者在活动上的各抒己见、圆桌会议上的有趣“碰撞”以及快问快答的精彩互动，通过聚在更新场所聊的城市与商业的那些事，交换与探讨了城市与商业的不同观点。

A

专家学者论点回顾

Review of the arguments of experts

1

城市更新的价值与发展

陈难

高力国际华北区副董事总经理

随着我国从高速增长阶段迈向高质量发展阶段，在城镇化发展中后期，城市发展从“增量时代”进入“存量时代”。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》及《2021政府工作报告》均指出：转变城市发展方式，推进新型城市建设，提高城市治理水平，完善住房市场体系和住房保障体系；发展壮大城市群和都市圈，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房体系，城镇化发展质量。城市更新已上升到国家战略层面。8月31日，北京市人民政府发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》。

陈难认为，“831”新政的出台，与之前政策最大的不同就是颁布了具体量化目标，同时明确了时间表。此次新政共涉及六大类更新项目类型，再次明确了城市更新并不限于旧楼改造、写字楼和商业改造，同时也涉及工业厂房、老旧园区和公共设施等项目改造。政策明确了到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级，及有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。

城市更新项目类型

陈难说，“831”新政体现了城市更新所具备的三个核心价值，即社会经济价值、城市经济价值和资产经济价值。社会经济价值体现在产业升级和消费需求提升两大方面，最终的影响是在城市GDP、税收和就业方面的带动作用。城市经济价值体现在城市形象、居民幸福感和获得感、人口素质等方面。资产经济价值则更注重项目自身的再生价值，如楼宇再生价值。楼宇更新不仅能为产业提供更优质的发展空间，还可以吸引高素质人才，提升城市产业聚集效应。可以说，楼宇更新是城市发展和人口聚集的重要抓手，楼宇一边承载着产业发展，一边服务着办公人群。从这个角度来讲，楼宇改造的标准并不是越高越好，应该更注重市场和客户需求。

城市更新具有的三个核心价值

2

公共性 · 设计力 · 场域感

—— 西单·场历次更新

带来的启示

郭婧

北京市城市规划设计研究院高级

工程师、城市更新研究中心主任

研究员、北京城市规划协会城市

共创中心副主任

公共性是西单 · 场一以贯之的属性，演讲回顾了“西单·更新场”所处的这个不到2公顷的场地的发展演变历史，对上个世纪末以来的三次改造中的探索和创新进行了总结分析。郭婧从规划角度对“西单 · 更新场”的定位与现场观众进行了探讨，她谈到，西单 · 场是一个功能复合的、有文化魅力的、绿色的、有活力的城市公共场所。

北京老城里的三大传统商圈及周边城市功能布局特征

（来源：郭婧自绘）

在城市存量更新过程中，面对建成环境的制约，设计成为西单 · 场持续更新的驱动力，而场域则是西单 · 场在更新中汇聚活力的关键。

郭婧认为，在城市更新中，公共性一直是整合资源、释放价值、塑造活力的重要前提；设计力成为整合多种功能性空间、整合多种用户使用需求的重要工具，能够化解既有环境中的消极因素，为汇聚活力提供合适的空间载体；场域感是空间活力达成的关键所在，它意味着城市空间需要根植于本地文化和环境，并更关注人的需求，不断自我修正、达成与本地社会经济高契合度的功能和形态。

在演讲中，郭婧从公共性、设计力和场域感三方面阐释了“西单 · 更新场”项目对城市更新和城市设计的启示，探讨了消费视角下，城市更新如何更好地适应城市消费关系、推动空间演进、激发城市活力。

从影像图看西单地区的变迁

（来源：历史影像图来自北京市城市规划设计研究院

资料库，2021年影像图来自高德地图）

3

如何通过设计整合需求端

的变化并以空间手段应对

钱睿

AECOM中国区战略与发展

-主任城市设计师

资深城市战略咨询经理

在演讲中，钱睿带领现场观众拆解了本次演讲主题的三个关键词，即“设计”、“需求端”、“空间”。以对“空间”的检索为切入点，钱睿认为，空间是基础设施本身以及其关联公共品所须占用的资源，包括自然资源、社会资源、容积和体积、质量、能源、技术等；其次，是承载包括土地、劳动、数据、技术、资本……各种生产要素自由流动的条件。

空间生产的过程图解(从右至左)

钱睿认为，需求的核心的是场景。在经济学外，需求实质是基于新的关系，提出解决用户问题方案，完善体验让用户获得满足感；需求是由人感到某种欠缺而力求获得满足的一种状态，它是个体进行各种活动的基本动力。这一动力是可以被引导与设计的。即，需求是人在某个情形下产生的需要：“场景”。 因此，未来城市商业枢纽将凭借高效的社会空间生产能力引领城市完整社群及社区的建立。

人的社会生活实质是由多维的空间交叠耦合支撑的

同时，钱睿谈到了设计是资源的再分配，设计首先应该引导发现新的场景，同时设计过程本身的过程就是在因应不断变化的需求（场景）制定资源再次分配的过程。这一过程，在城市领域更为明确，即公共资源与利益的空间再分配——城市设计。最后，钱睿阐述了城市更新的核心所在：设计需求，生产空间，应对变化。

4

用西单经验思索未来商业

孟芸芸

华润万象生活华北大区产品部

总监、西单更新场项目总经理

未来商业不是一句口号，而是需要具体的路径和方法论进行探索。在此次演讲中，孟芸芸通过对商业形态发展的回顾，从不同世代客群消费取向的转变，以及内容传播渠道的变化作为思考角度，向大家阐述了未来商业的价值趋势：从满足日常需求到追求生活理念，从单一的购物场地到多元的情感体验，从消费产品本身到消费内容与情绪的转变。

孟芸芸谈到，这样的趋势也意味着，未来商业场景的逻辑相较于传统商业场景的逻辑将发生较大的改变，甚至是矛盾与冲突。更新场将公共空间的营造作为重要因素来优先考量，而非租赁面积，就是要去创造一个为顾客提供灵感的有意义的空间，同时也赋能于品牌，使其能够在更新场更好地展示品牌文化与产品。她说，更新场本身就在为品牌提供价值，而非传统商业一般，需要依赖品牌来为项目赋能。品牌在这里得到了公共空间的意义感，自然也会得到更多的关注、流量与运营效率，也愿意与更新场一起，为客户提供更加丰富的空间内容，提供迥异于传统商业的场所感受。

©西单 · 更新场

5

城市不“死” 更新不止

黄莹

规划与城市设计师

CallisonRTKL总监

城市，从诞生起，便从未停止过更新。黄莹谈到，对于设计师而言，“城市更新”早已不是一个新的话题，诸如“三旧改造”、“三改一拆”、“平改坡”、 “城中村整治”等等在过去的若干年中，总是被屡屡热议的话题，本质都是城市更新。

城市更新到底需要“新”在哪里？ 黄莹认为，“新” 是指在城市中，用一定的技术建设或者管理手段，来满足不一样的生活方式的需求。设计师要做的，即是通过设计，整合需求端的变化并以空间手段应对不同对象的诉求。

她表示，放在城市整个大环境中去看大大小小的更新项目，可以分为点、线、面几种类型。有的是物理环境的变化，有的可能只是城市管理做法中对日常的小突破、小心思和小关怀。

点、线、面三种类型的城市空间更新中，在考量城市更新的优选顺序时，以城市面貌改造的力度和时效性为出发点，更新城市市民生活路径上的场所体验，是对于城市更新最有效的方式。线性的城市公共路径空间的更新与改造的成效最能被大众切身感知，效果最好，难度较低，贡献大，周期短。以天安门广场长安街以及上海外滩为例，黄莹介绍了以路径所代表的线性空间，在历史迭代的城市空间尺度里的重要意义。

同时，通过分享通勤路径、商业街巷路径、自行车路径、机动车路径、社区步行路径、及庆典路径等不同场所的更新案例，黄莹进一步阐述了日常路径经验的更新本质上是一种城市规划建设，尤其是管理理念的革新。“微更新,” 不是缩小规模，是改变对空间经验和价值的固有认知，去顺应不同的时代人们对于空间使用的要求。相比发生频率较低的偏重宏大叙事的城市更新，“微更新”则至始至终伴随着城市的成长，基于大众的智慧与诉求，以惠及大众为原则，成本低、时效性和灵活性强、参与面广。能够给予城市精细化管理与完善提供更多的、更有趣的可能性与想象空间。

左图：如果通往办公室的走廊地面画上了慢跑道，你上班的焦虑情绪会得到缓解么？

右图：画上了涂鸦之后，你上下班偶尔抄近道走过的后巷，变成了咖啡馆扎堆的网红主街。它会变为你每天的必经之路吗？（摄影：黄莹）

黄莹在现场

6

商业空间及城市更新

中的街道文字

宋壮壮

设计师

《帝都绘》联合创始人

以文字作为一种传递信息的有效媒介为切入点，宋壮壮在演讲中分享了他对于商业空间和城市更新相关思考的新视角。他认为，商业空间的特征和定位跟城市文字的表现是高度相关的。

宋壮壮谈到，相较于住宅街道，商业街道和商业空间中有更加大量的文字信息需要跟消费者沟通传递。他以其所进行的独立项目为例，向现场观众阐述了文字作为媒介在北京的商业街中起到的角色，以及文字跟城市空间之间的关系。

北京簋街（上）和颐和园路（下）在200米左右距离范围内的文字提取信息：字如其街。在我们身边一段200多米的街道上，大约写有800个汉字。按照人的平均阅读速度——每分钟300字计算，专注地读完这些文字需要近3分钟，而这也恰好是步行走过这段街道的时间。

关于城市文字的记录（摄影：宋壮壮）

在今年颁发且于近期实行的《北京市户外广告设施、牌匾标识和标语宣传品设置管理条例》中，《条例》提出，商业街区固定式牌匾标识应当符合街区功能定位，突出文化特征与地方特色，体现商业街区活力，为经营者自主设计牌匾标识提供创意空间，避免样式、色彩、字体等同质化。宋壮壮认为，街道文字应在城市更新中得到更加充足的关注及研究。

宋壮壮在现场

7

城市更新

——骑行生活打造城市

罗园

RE（而意）董事总经理

罗园在演讲中提到，二十世纪的环境、商业、规划由三个方面决定：开发模式、生活环境、及价值观。她认为，决定商业及城市发展走向最大的核心要素是交通路网，而出行方式在某种意义上也决定了未来商业的发展空间。

如今，发达的交通模式形成了前所未有的现代巨大都市，与此同时，也带来了诸多的城市及环境问题。未来的生活环境及生活方式应该是怎样的？罗园通过介绍巴塞罗那、巴黎、及伦敦三座巨大型城市曾历经的出行方式的革新计划，阐述了在改变城市及环境时，应考量从“车为主”改为“人为主”的出行策略。

人们对于绿色环境及健康生活的追求与日俱增，疫情对于此类生活价值观的改变尤为突出。罗园以其创立的骑行生活品牌为例，介绍了如何通过百年不变的交通方式（自行车）为商业运营载体及文化基础，以此来推动和打造城市更新。

(罗园创立的骑行生活品牌：自行车生活指南)

罗园提到，城市本身是多样的，有无限的潜在魅力，健康的骑行生活可以帮助人们去“再发现”、“再编辑”， 和发现不一样的、动态的城市。

罗园在现场

8

个体真 · 实生活

邵兵

《建筑档案》主编、创始人

邵兵在演讲中介绍到，建筑档案专注于关于“档案”的“记录”，以及“个体的真实思想的对话与记录”。他谈到，我们城市中的每一个发生场，包括本次沙龙活动所在的“西单 · 更新场”，都是为每一个个体创作出来的。不论是作为档案记录者，还是城市记录者，同样都是在创造一个“场”，针对我们生活的这个世界，总要说点什么、做点什么，而这个“场”的存在，更是一种“实实在在的生活”，是属于每一个个体的真实生活场。

从建筑档案到城市记录者，我们依旧聚焦于“什么是档案？”，“为什么要书写档案？”，“记录的意义？”，“为什么要记录？”，“记录什么？”展开的探讨。那么什么是档案呢？他认为，档案是我们经历过时间与空间之后的一种再思考。或许，档案可以告诉我们，我们需要珍惜的是什么？哪些是值得我们敬畏的？

来源：邵兵《建筑档案》

面对现场观众的提问，为什么要书写档案？邵兵说，他作为档案书写者，或许在某种程度上会使档案成为了“某种个人的世俗偏见”，而对话与访谈也就顺理成章成为了最好的档案记录方式。他分享到，在对话了几百名建筑师之后，正是这些建筑师的思想，成为了让他把书写档案继续做下去的力量。

邵兵所作的建筑师对话访谈 来源：邵兵《建筑档案》

邵兵说，个体真实的生活应该可以丈量城市的尺度，大发展的速度里或许需要更多的空间温度。在更新的大背景节奏里，更新场处处都在，我们也都在其中。

邵兵在现场

9

在城市更新中打造

“认同型”目的地

徐霆威

彼山创始合伙人

实体商业作为城市公建领域的最大存量板块，其内容的供给质量对于一个城市体验内容的丰富度与体验感起着极为关键的作用。徐霆威谈到，传统来说，实体商业的内容提供更侧重于需求的供给，即“我需要买一个东西”是去实体商业的主要目的。但随着互联网电商的兴起，需求型的消费逐渐被线上所取代。零售作为消费者去线下场所消费的主要驱动力正在逐渐被稀释。

而在如此重大的消费形态转变下，大多数实体商业往往还是依赖传统的思维，只是简单地将零售业态和餐饮娱乐等体验业态叠加。内容的提供则依然沿用“品牌为王”的逻辑，通过在线下空间中尽量集中品类齐全，认知度高的连锁品牌，让消费者在此之中满足一站式的吃喝玩乐，顺便购物的需求。这就造成我们的城市实体商业呈现了高度同质化的状态。最终的结果是除了少数头部的商业综合体，大量的商场经营是亏损或难以为继的状态。

传统的线下商业以卖货为营造逻辑

（来源：徐霆威自绘）

如何跳出这种简单购物和体验需求满足思维呢？徐霆威认为未来商业将从“需求型”商业向“认同型”商业进行转变。未来真正有价值的商业目的地绝不只是简单满足消费需求的购物场所，而是应该打造和消费者生活方式与三观一致的认同型城市场所。即对消费者来说，选择一个线下商业目的地不再是因为“我需要买个东西”；而是这个场所代表了消费者的生活方式，所以他们愿意持续把时间花在这个地方。

实体商业从需求导向转变为认同导向

（来源：徐霆威自绘）

以此为前提，徐霆威说，我们需要认识到场所由场景和内容组成。场所的打造是以其目标客群为核心，需要以该目标用户渴望的空间场景，以及将匹配他们三观和审美的品牌植入到此场景之中。因此，未来的商业营造从传统的以品牌为核心，流量为基础的营造方式变成了以目标客群为核心，场景和品牌根据目标客群的认同感定制化打造的模式。这也是徐霆威认为下一代优质线下商业营造的核心逻辑。

未来商业应从客群认同的角度去量身打造

（来源：徐霆威自绘）

徐霆威在现场

10

突破惯性思维

刘严

CallisonRTKL董事

北京办公室负责人

刘严在演讲中分享了在商业设计实践过程中，对于惯性思维的新反思。如今的生活方式已发生了很大的转变，例如疫情期间人们需要在办公与家居生活的状态中无缝切换，这类量子态的转化方式也会反映到建筑空间里。相较于传统的城市综合体，这类将所有功能在某一个集中的区域跨界融合在一起的空间概念，称之为城市融合体。

刘严以自己的设计实践项目为例，介绍了如何通过设计手法，把商业空间和公共空间立体化地贯穿到居住空间里，从而形成在立体空间里时间和空间维度上的高度融合，让使用者能够拥有不同时间场景的体验延展。

不同时间场景的体验延展 ©CallisonRTKL

在谈到对于传统商业楼层价值的反思时，刘严提到，当更多与人们需求息息相关的功能被引入到高楼层和低楼层空间时，例如随着未来空中交通的出现，城市街道因此被垂直植入到各空间中形成完全立体的街区，那么商业楼层的价值表现是否也会因其空间价值的提升而被正向带动呢？刘严认为，基础设施的变革将会引发创新楼层价值的重判。

©CallisonRTKL

在传统的商业设计中，主力店常作为导流点以固态、集中的封闭形态被布局在动线端头。而创新的设计思考则强调主力店的“液态“、“流动”属性，以业态群落作为导流点，通过内部聚落布置和围绕外围布置，形成边界模糊、业态多样的功能混合空间。

最后，刘严分享了他对于城市地标塑造的相关思考，他认为建筑本身就是一个大IP，可延展出建筑之外的多样产业链。

©CallisonRTKL

刘严在现场

B

圆桌会议精彩回顾

Review of the roundtable

沙龙对话特邀主持人

刘晓光

CallisonRTKL董事

在圆桌会议环节中，作为沙龙对话特邀主持人的刘晓光也同大家分享了一些他的观点：

在建筑业内，很少有正式会议场合会把“城市更新”和“商业”这两个题目结合在一起。尤其是在城市更新的背景之下，通过商业的视角反向去理解城市。

商业建筑从正统的建筑学来看，并不是一个特别受欢迎的题目。商业建筑作为城市中最基础的元素之一，有着举足轻重的影响力，然而在业内和学术界很少看到关于其严肃的探讨。我并不是一个传统意义上的商业建筑师，但得益于CallisonRTKL的设计基因而对商业建筑的基础设计规律有所了解。在我的观察里，很多的创新并不全是设计的成就，而是情势“倒逼”的结果。通过谈论城市设计和商业设计的更新迭代，我们希望理解城市和商业的发生、进化和相互作用的机制。

圆桌会议现场

商业空间和城市空间是一对矛盾体，但并不总是相辅相成。设计不当的商业建筑对城市空间的肌理、尺度和活力会产生广泛的消极影响。那么，在我们现在所处的城市更新的大背景下，应该怎样认识商业空间？商业和城市的转变能否同步？亦或是，两者是否能够互相借鉴、互相助力？

我们之前曾经在同样的地点讨论过“作为城市基础设施的商业建筑“。城市基础设施概念的内涵应该随城市发展而不尽相同，对城市基础功能的理解也需要动态更新。商业建筑在功能、类型和认知层次上都具有基础性的意义。其中一个启示是，在纷繁的表面之下，设计需要拉回到起点，结合基础需求和新的功能逻辑，更新对“形式服从功能”的理解。今天大家的分享着重在“发掘功能、发掘行为、发掘活动”，然后才引申到建筑层面。不论是宏观的城市设计，还是微观的生活体验，我们不再只从空间或审美的角度来理解城市，而开始关注它的一些底层逻辑，对城市空间的理解回到本质和具体问题。这是一个认知上的进步，也是城市更新一个重要的基础和前提。

刘晓光在现场C

快问快答互动回顾

Review of Q&A

有人说，商业设计将来可能会成为一个商业融合体的状态，即它不仅仅是一个商业建筑，还会融合更多的社交空间，满足社交需求。按照这种说法，那势必会导致零售业的占比逐渐走低、公共空间随之增大。然而作为一个商业空间，因其运营成本高昂，又必须以消费额维持生计。

#矛盾：零售比例越来越低的情况下，如何在维持商业营收的同时，也保证公共空间的成立？

孟芸芸：

我们新建的商业综合体中公共空间确实是在不断扩大，但这个公共空间不会是无效的。我们在设计的同时，就已经考虑到了：公共空间如何赋能零售，它跟零售之间并不是一个完全切割的关系。比如更新场，实际上公共空间也是在产生效益的。我们可以做pop-in、展览之类的，在收益上更开放、更创新一点。我们也在思考，未来怎么样让收益不再局限于物理空间，怎么样去带动线上线下融合？这也是目前很多线下开发商一直在思索和探索的。

互动中的孟芸芸

建筑和城市之间的关系？商业如何与地域性、城市空间相结合？

#矛盾：商业空间的形式越来越丰富，空间的奇观性越来越强，对于城市空间是否是利大于弊？

徐霆威：

整个商业空间做的更丰富、更贴近城市的地域性是非常必要的，这同时也对我们的设计师、开发商提出了更高的要求。在这个商业越来越有趣的时代，我认为这应该是个必要条件。在我看来，过去的商业是“需求型”商业，大部分的商业是高度同质化的：比如动线、中庭……以往的商业建筑师更像是套路式的去完成一个产品设计。现在随着消费的升级、线上商业对线下的一个迭代，这就意味着我们需要把线下做的更加丰富——这个丰富有两方面：一方面跟城市更加的融合，另一方面是在封闭空间里做很“震撼”的奇观。做完设计之后怎样去合理的运营？我想，也许未来商业的操盘者会更懂设计。

孟芸芸：

近年来有很多街区，我们说“小而美”的街区很受90后、00后的欢迎，因为他们更有人文精神。从商业空间的尺度来说，我关心有没有在尊重人的基本需求、亲人尺度、近人尺度的空间感，这些对于消费者的感知是非常重要的。比如我们会做很多标准化的大型商场，当商业综合体的体量过大的时候，亲人尺度是很难实现的。对于下一代的消费者，他们会更在意是否商业建筑尊重人的需求、生态、尺度、和谐、民主、平等的感受。

快问快答现场

我们认为商业空间本质上是城市运行逻辑的浓缩，于是我们在实践中总在思考、权衡城市与商业空间的关系、商业对城市空间的反馈，这些思索凝聚成以下大大小小的问题。我们试图通过设计去回应这些问题或依然在寻找通往它们答案的路径。

* 本文内容均基于2021年9月26日活动当天的演讲内容、人物详情进行整理。